Ev sahipleri artık bunu yapamayacak

Kira artışlarının TÜFE üzerinden yapılmaya başlamasıyla birlikte kiracıların ve ev sahiplerinin gündemine yeni bir tartışma daha eklendi. Kira artışının TÜFE üzerinden olması ve yüksek mevduat faizleri ev sahiplerinin kiradaki evini satıp mevduata koymak istemesine neden oldu. 

Posta Gazetesi'nden Meltem Kara'nın haberine göre Yüksek mevduat faizleri ev sahiplerinin evlerini satıp mevduata koyma ve kiracıları evden çıkarma isteğine neden oldu. Peki böyle bir durumda kiracılar nasıl bir yol izlemeli?

Kira artışında TÜFE geçerli

Borçlar Kanunu'na göre kira artışında son 12 aylık Üretici Fİyat Endeksi baz alınıyordu. Resmi Gazete'de yayımlanan yeni düzenleme ile birlikte artık kira artışları 12 aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi'ne göre yapılacak. Son açıklanan Ocak ayı enflasyonuna göre 12 aylık ortalama TÜFE yüzde 16,33 oldu.

Kira artışı TÜFE'yi geçemez

Kiracı ile mal sahibinin anlaştıkları durumlarda sözleşme ile TÜFE altında bir oran belirlenebilir. Ancak TÜFE oranı üzerinde bir kira artışı söz konusu bile olamaz. Kiracı kendi isteğine göre bir bedel belirleyip ev sahibine ödeme yaparsa ev sahibinin aradaki farkı icra dairesi aracılığıyla talep etme hakkı bulunuyor.

Yüksek faiz getirisi

Son dönemlerde hızla artış gösteren yüksek mevduat faizleri kira geliri olan ev sahiplerinin evlerini satıp mevduat getirisi elde etme isteğine neden oldu. Bu durumda ev sahipleri kiracıya sözleşmesi olmasına rağmen baskı yapıyor ya da yeni ev sahibi ile baş başa bırakıyorlar.

Süre dolmadan kiracı tahliye edilemez

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, kontrat süresi dolmadan kiracının tahliye edilmesi gibi durumun söz konusu bile olamayacağını söylüyor. Kiracının tahliyesinin kira sözleşmesi süresi dolmadan yapılabilmesi için ev sahibinin haklı nedenleri olmak zorunda.

• 
  
  Peki nedir bu haklı durumlar?
  

   

• Kira borcunu ödemediği için temerrüde düşürülmesi ve sonrasında tahliye davası açılması.

   

• Sözleşmeye esaslı bir aykırılık varsa süre dolmadan kiracı tahliye edilebilir.

   

• Esaslı tadilat, tamirat ve yıkım varsa kiracı tahliye edilebilir.

6 ay süre

Kirada olunan konutun başkasına satılması durumunda kiracının 6 ay süresi bulunuyor. Kiracı içindeyken konutun satılması halinde yeni ev sahibi içerideki kiracıya 1 ay içinde ihtar göndererek tahliye talep edebilir. Böyle bir durumda satın alma tarihinden itibaren 6'ncı ayın sonuna kadar kiracı oturmaya devam eder. 6 ayın sonunda çıkmazsa ev sahibi tahliye davası açabilir. Eski ev sahibi ile yapılan kira sözleşmesinin sonunda da dava açarak tahliye talep edilebilir.

Şerh Konulabilir

Kiracı varken evin satılması ve yeni ev sahibinin konuta ihtiyacı olmasını beyan etmesi durumunda kiracının 6'ncı ayın sonuna kadar çıkması zorunludur. Kiracılar eğer bu yoldan kendilerini kurtarmak istiyorlarsa ya uzun süreli kira sözleşmesi yapılmalı ya da sözleşmelerini tapuya şerh olarak işlemeliler. Kira şerhi olan taşınmazlar satılsa bile kiracı tahliye edilemez.

Başkasına devredemez

Ev sahibi ile kiracı arasındaki sözleşmede 'kira sözleşmesi devredilemez, ciro edilemez, alt kiralama yapılamaz' şeklinde bir hüküm bulunuyorsa kira sözleşmesi bölünemez ve bağımsız bölümün tamamı veya bir bölümü kiraya verilemez. Ev sahibi kiracısına alt kiralama hakkı tanımışsa tamamının ya da bir kısmının kiraya verilmesi mümkün olur.

Ev kentsel dönüşüme girerse

Borçlar Kanunu'nda bina yıkıldıktan sonra yeniden yapımı durumunda mal sahibinin kiracısını davet etme zorunluluğu vardır. Ancak kentsel dönüşüm yasasına göre böyle bir zorunluluk yok. Bu kapsamda kiracı, riskli yapı ilan edilen taşınmazsan 60 veya 30 günlük tahliye yazılarının kendisine tebliği edilmesi durumunda süre sonunda evden çıkacaktır. Kentsel dönüşüm yasasında kiracılara 2 aylık taşınma yardımı yapılıyor.

Kiracı çıkmak isterse

Kiracı, sözleşme tarihinden önce evden çıkmak isterse ve mal sahibi evi yeniden kiraya vermezse, kiracının bildirim yapması şartı ile tahliye tarihinden itibaren 3 aylık tazminat ödemekle yükümlüdür. Ancak kiracı bildirim yapıp çıkar ve hemen kiracı bulunursa böyle bir tazminat ödenmez.
Eğer bu ev 3 ay içinde yeniden kiraya verilirse tahliyeyle kiraya verildiği tarihe kadarki süre için tazminat alınabilir. 3 ayı geçmeyecektir. Ancak kiracı bildirim yapmadığı durumda sözleşme geçerlidir ve bildirim yapıncaya kadar olan aylara ait kirayı ödemekle yükümlüdür.

Depozito iadesi

Depozito ev sahipleri tarafından kiracının güvence vermesi için talep ediliyor. Ev sahibi, 3 aylık kiradan fazla depozito talep edemiyor. Depozito bedeli, 1 Temmuz 2020'den sonra kiracı ile kiraya verenin onayı olmadan çekilmeyecek şekilde vadeli bir hesaba yatırılacak.
Aksi halde kiracıların, kira depozitosunu banka hesabına yatırmayan ev veya iş yeri sahibinden, faiz talep etmeleri mümkün olacak. Bu depozito bedeli, kiralama boyunca herhangi bir problem yaşanmazsa kiracıya iade ediliyor. Evde bir hasar oluşması durumunda ise bedel olarak kira depozitosundan kesinti yapılabiliyor.