TL'ye dönüş düzenlemesi de kiracıya yaramadı

Alışveriş Merkezlerinde kiralamaların dövizden Türk Lirası'na dönüş tebliği ile başlayan tartışma yeni bir boyut kazandı. İlk taslak metine destek veren perakendeciler eklenen maddelerle birlikte süreçten olumsuz etkilenmeye başladı. Ankara Ticaret Odası Başkanı Gürsel Baran ilk kur şokunun ardından AVM'lerin bir bölümünde kurların 2.5-3 gibi rakamlara sabitlendiğini hatırlatarak: "Ancak bakanlığın dövizle sözleşmeleri TL'ye çevirmede öngördüğü kur 3 TL 77 kuruş oldu..." dedi. 

Perakendeci yine zararlı çıktı

Belirlenen son rakamların üzerine TÜFE birleşik hesabının eklendiğini ve bin dolar karşılığının 4 bin 509 TL'ye çıktığını vurgulayan Baran: "Bu rakamlarla birlikte AVM'lerde tavır değişikliği oldu. Düzenlemeye gerekçe göstererek anlaştıkları kur rakamları iptal ettiler ve rakamı yukarı revize ettiler." şeklinde konuştu.

Kirası 100 bin TL'den 180 bin TL'ye çıktı

Baran, bu sorunun oldukça yaygın olduğunu belirterek: 'En son bir perakendeci üemiz geldi. Kirası bin anda 100 bin TL'den 180 bin TL'ye çıkarıldı." ifadelerini kullandı.

Capitol AVM'de dövize dönüşler tamamlandı

Capitol AVM, ülke genelinde tartışmalara yol açan Alışveriş Merkezlerinde imzalanan kira sözleşmelerinin Türk Lirası'na dönüşümü sürecinin tamamlandığını açıkladı. Capital AVM tarafından yapılan açıklamada, kiracılar ile sözleşmelerin dövizden Türk Lirasına dönüşümünde kanuni hakkı olan kurdan fergat edildiğin belirtilirek: "Kira artışlarında baz alınacak TÜFE oranlarında indirim kararı aldı. İki yıla yayılı indirimler, kademeli olarak uygulanacak." ifadelerine yer verildi

 

 

Capitol AVM'de döviz kurları sabitlendi

Capitol Alışveriş Merkezi İcra Kurulu Üyesi Selda Eremsoy, döviz sözleşmelerinin TL'ye çevrilmesinde kanuni hakları olan 1 Euro'nun 5.3715 TL olarak esas alınması hakkından iki yıl süre ile feragat ettiklerini belirterek: "2014 yılından bu yana sabit kur uygulamamız var. Böylelikle kira bedellerinde Aralık 2018 sonuna kadar yüzde 32,98, Ekim 2019’a kadar yüzde 30, Ekim 2020’ye kadar ise yüzde 20 indirim yapılmış oldu." ifadelerini kullandı.

 

 

Enflasyonla Topyekün Mücadele Programı'na destek kapsamında da kira artışlarında TÜFE'nin baz alınacağını söyleyen Eremsoy: "Bilindiği gibi artık kira artış oranlarında TÜFE baz alınacak. Bununla birlikte ortaya çıkacak TÜFE oranlarında da indirim yapma kararı aldık. 1 Ekim 2019’a kadar yüzde 50, 1 Ekim 2020’ye kadar ise yüzde 25 indirim uygulayacağız" ifadelerini kullandı. 

AVM Yatırımcısından TL bazlı kiraya dönüş itirazı

Alışveriş Merkezlerinde Türk Lirası'na dönüşü düzenleyen tebliğ perakendecilerden destek görse de AVM yatırımcılarının itirazları devam ediyor. Ticari Gayrimenkul kiralama ve yönetim şirketi Mallmark'ın kurucusu Aytaç Özçiçek sürecin sektöre zarar vereceğini söyledi. 

Dövizle borçlanan AVM yatırımcısı ne olacak?

Özçiçek, tartışmalara yol açan düzenlemenin özellikle döviz ile borçlanan yatırımcılar üzerinde baskı oluşturacağına dikkat çekerek: "Yatırımcılar kredi ödemelerinde ciddi problemler yaşayacak." ifadelerini kullandı. Bu probleme kararnamede çözümleyici ve yol gösterici unsurlarıyla da yer verilmesi gerektiğini ve dövizle borçlanan yatırımcının yatırımlarının etkileneceğini söyleyen Özçiçek: "Yetkili makamlar ve bankacıların bu duruma bir çözüm bulması gerekecek." dedi. 

 

 

'Onlar patron, bir şey olmaz' algısı yanlış

Özçiçek, AVM yatırımcısına yönelik kamuoyundaki 'onlar patron, nasıl olsa bir şey olmas' algısının yanlış olduğunu da belirterek: "Durum hiç de öyle değil. Yatırımların tüm ince hesaplarla gerçekleşiyor. Bunun en önemli ayağı da finansman kaynaklarıdır. En önemli finansman kaynağı ise dövizle kredidir." ifadelerini kullandı. Dövizdeki hareketliliği paralel olarak çok sayıda AVM'nin kiracısını rahatlatacak adımları zaten atmış olduğunu da söyleyen Özçiçek: "Tebliğe göre taraflar bir araya gelecek ve uzlaşma arayacak. Uzlaşma sağlanamazsa deklare edilen rakamlar üzeniden ya da altında bir değere dönüş olacak." şeklinde konuştu. 

Perakendecilerden öneri: Kiralar ciro bazlı olsun

Kategori Mağazacılığı Derneği Yönetim Kurulu Başkanı Yenal Gökyıldırım, dövizle imzalanan kira sözleşmelerinin Türk Lirası'na dönüşümü kararnamesini desteklediklerini söyledi. Dönüşüm sürecinin kendi gündemlerinin ilk sırasında yer aldığını vurgulayan Gökyıldırım, diğer taraftan sürenin bitmesine 10 gün kalmasına karşın AVM'lerle kiracılar arasında bir uzlaşmaya varılamadığı değerlendirmesini yaptı. 

Herkes çözüm arıyor, ama uzlaşma yok

Gökyıldırım, kontrol edilemeyen şekilde yükselen kira maliyetlerinin dernek olarak gündemlerinin ilk maddesini oluşturduğunu ve dövizdeki aşırı hareketliliğin AVM ve cadde mağazaları sahipleri ile uzlaşma yolunun arandığını dile getirdiği açıklamasında, hangi kurun esas alınacağına ilişkin belirsizliğin de devam ettiğini belirtti. Bu belirsizliği önümüzdeki 10 günlük zaman zarfı içinde karşılıklı görüşmeler ve uzlaşma yöntemleriyle aşılacağına inandığını söyleyen Gökyıldırım: "Karşılıkla kazan-kazan anlayışı içinde uzlaşmaya varılacağını tahmin ediyoruz." ifadelerini kullandı. 

 

 

Döviz ya da TL değil ciro bazlı kira

Gökyıldırım, iş yapma biçiminin daha da sürdürülebilir olması adına kiralamaların Türk Lirası, Euro ya da ABD Doları cinsinden değil ciro bazlı olması önerisini de sunarak: "Her sektörün kaldırabileceği bir kira-ciro oranı var. Bu uluslararası bazda bilinen bir gerçek. Eğer biz bu oranlarda ve kriterlerde anlaşarak kiralarımızı ciro üzerinden ödemeye başlarsak, önümüzdeki dönemlerde döviz artışlarını konuşmamış oluruz." dedi. 

AVM'lerde gerilim büyüyor

Alışveriş Merkezleri'nde faaliyetlerini sürdüren perakendeciler ile yatırımcılar arasında döviz fiyatlarındaki ani artışla birlikte başlayan gerilim, kira sözleşmelerinin Türk Lirasına dönüşüne ilişkin karara rağmen giderilemedi. Karşılıklı açıklamalarla ilişkiler kopma noktasına gelirken; Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği Hulusi Belgü: "Türk ekonomisini batırmaya çalışıyorlar." dedi.

Suistimal ve provokasyon

Birleşmiş Markalar Derneği Başkanı tarafından gerçekleştirilen basın toplantısında konuşulan konulara değinen Hulusi Belgü 32 sayılı kararname ile birlikte alınan kararların bazı perakendeciler tarafından suistimal edildiğini ve taraflar arasındaki ilişkinin provokasyonlar sebebiyle büyük zarar gördüğünü belirtti. Hulusi Belgü, 32 sayılı kararname sonrasında üyelerine yeni sözleşme yapılmaması ve var olan sözleşmelerin hiçe sayılmasını salık veren anlayışın herkese zarar verdiğini vurgulayarak:  "Sayın Cumhurbaşkanımızın kararnamesinin arkasına sığınarak kira ödememek ve/veya dükkânları kapatmak kimse için bir çözüm değildir." şeklinde konuştu.

 

 

İsteyen çıkabilir

AVM'lerin sıkıntılı durumda perakendecilere indirimler sunduğunu ve zorluk çeken, yaptığı işten ya da AVM'sinden memnun olmayanların ise kontratlarının süresi ne olursa olsun 3 ay ihbar ile tazminatsız çıkma hakkı verme kararı aldığını dile getiren Belgü:

"Sistemi kötüye kullanmaya çalışan kiracılarımız da kiraya verenler tarafından çıkarılabilecektir. Ülkemize doğrudan gelen yabancı sermayenin 17 milyar dolarlık kısmını getiren sektörümüze yatırımların devam etmesini arzu ediyoruz. Tüm perakendecilerimizin bugüne kadar her fırsatta, imzaladığı sözleşmeye verdiği garantilere rağmen sözünü tutmayan, devletin serbest piyasa ekonomisine müdahale etmesi için ısrar eden bazı perakendecilerimiz gibi olmadığına, fırsatçılarla birlikte hareket etmeyeceklerine inanıyoruz." dedi. 

AVM'ler işi ağırdan mı alıyor?

Dövizle gerçekleştirilen sözleşmelerin Türk Lirasına çevrilmesi için gerekli süre daralırken tartışmanın merkezinde yer alan AVM'lerden kiracılara yeni sözleşmelerin ulaşmaması tartışma yaratıyor. Kimi perakendecilerin protesto sebebiyle iş yerlerini geç açması sonrası başlayan tartışmaya döviz cinsinden sözleşmeleri TL'ye çevirme kararnamesiyle tepki veren merkezi hükümet, harç ve noter masrafları gibi tartışmalara yol açmıştı.

AVM'lerde adım atan yok

Kira sözleşmelerinin Türk Lirası'na dönüşünde tanınan süre giderek daralırken, tartışmaların başladığı kaynak olan Alışveriş Merkezlerinde herhangi bir adımın atılmaması dikkat çekiyor. Torunlar'a aid Bursa'daki AVM'lerde Ağustos, Eylül ve Kasım aylarında 3 aylık kurun 4.95'ten sabitleneceği açıklamasına karşın diğer AVM'lerde herhangi adım atılmadı. Alışveriş Merkezleri'nin halen döviz kuruna göre Türk Lirası faturası gönderdiği görülürken, hukuki zorunluluk olarak gösterilen 12 Ekim tarihine dek ne gibi adımların atılacağı da merak konusu. 

 

 

2019 planlaması yapılamıyor

Konuyla ilgili değerlendirmelerde bulunan işyeri sahipleri de kanuni düzenlemeyi takiben kiraların nasıl şekilleneceğini bilemediklerini belirterek, bu sebepten dolayı da 2019 yılı planlamalarının yapılamayacağını belirtiyor. Türk Lirası rakamlı yeni kira fiyatlı sözleşmelerin kiracılara ulaştırılması adına Ticaret Bakanlığı'nın daha etkili bir görev alması yolunda uyarılarda bulunan perakendeciler de: "Bakanlık net bir tavır ortaya koymalı." ifadelerini kullandı. 

Türk Lirası'na dönüşte yeni problemler

Döviz üzerinden imzalanan kira kontratlarının Türk Lirası'na çevrilmesi için tanınan süre daralırken uygulamada kur probleminin dışında yeni sorunlar da tartışılmaya başlandı. Konuyla ilgili girişimlerde hangi tarihli kur esasının baz alınacağı tartışmasına ek olarak, harç ve damga vergisi ve noter masrafları gibi problemler de tarafları zora sokuyor. 

Sözleşmelerde TL'ye dönüş meselesi

Konuyla ilgili değerlendirmede bulunan Turyap Çözüm Merkezi Direktörü Av. Dr. Hakan Hanlı, sözleşmeler güncellenirken ortaya çıkan sorunların çözümü için çalıştıklarını söyledi. Tarafların sözleşmeyi güncellerken çok sayıda soru ve sorunla karşılaştığını ve anlaşmada hangi tarihli kurun esas alınacağı gibi problemlerin bulunduğu belirten Hanlı: "Anlaşmada hangi tarihli kurun esas alındığı, taraflar 30 gün içinde değişiklik yapmazsa devletin nasıl bir yaptırım uygulayacağı, bu süreç yaşanırken sözleşmenin nasıl devam edeceği, 12 Ekim’e kadar anlaşamayan tarafların yargı yoluna mı başvuracağı bilinmiyor’’ dedi. 

 

 

Noter, harç-damga vergisi ve daha fazlası

Hanlı, merkeze gelen en önemli problemlerin başında değişen sözleşmelerde noter masraf ve harç sorunu olduğunu belirterek: "Örneklendirecek olursak aylık kirası 10.000- Dolar +KDV olan bir sözleşmenin TL cinsinden yenilenmesi halinde kefilsiz sözleşmelerde 8.400-TL, kefilli sözleşmelerde ise 50.170-TL harç ve damga vergisi ödenecektir." dedi. Kira kontratının tapuya şerh edilmesi durumunda ise bu tutarın 81.174 TL'ye kadar çıkabileceğini ve arabuluculuk tutarlarının da ilam niteliğinde olduğunu söyleyen Hanlı: "Damga vergisi ise, taraflar anlaşma belgesini icra edilebilirlik şerhi verdirmeden başka bir "resmi işlemde kullanmak isterlerse", maktu olarak alınır. Söz konusu damga vergisi miktarı; 2018 yılı için 58,80 TL’dir" bilgisini verdi.

Hanlı, sorunlarının çözümü için doğru hizmet almak isteyen vatandaşların Turyap Çözüm Merkezi'ne başvuruda bulunabileceklerini de dile getirdi. 

Son gün 12 Ekim

Döviz üzerinden gerçekleştirilen gayrimenkul sözleşmelerinin Türk Lirası'na dönüştürülmesi için son gün olan 12 Ekim tarihi yaklaşırken, belirsizliklerin devam etmesi kafa karışıklığına yol açıyor. Uzmanlar özellikle hangi kurun baz alınacağı hususundaki anlaşmazlıklara dikkat çekerken, taraflar arasında uzlaşma olmaması halinde dava sayısının artışından endişe duyuyor. 

Sözleşme dönüşümlerinde kur problemi

Sözleşmelerin dönüşümü için 12 Ekim tarihine kadar süre bulunduğunu ve bu süre içinde sözleşmelerin Türk Lirası'na çevrilmesi gerektiğini söyleyen Başkent Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Mustafa Serdar Özbek, dönüşümün hangi kur üzerinden gerçekleştirileceğinin de belirsiz olduğunu belirtti. Milliyet'te yer alan habere göre Özbek: "Dönüşümlerin hangi kur üzerinden sürdürüleceği ise kararnamede yazılı değil. Bu sebeple her iki tarafın da bir uzlaşmaya gitmesi gerekiyor...." dedi.

 

 

Kurda kritik soru: Sözleşme zamanı mı bugün mü?

 Sözleşmelerin dönüşümünde sözleşme tarihi ve bugünün kur değerleri arasında ortaya çıkabilecek tartışmalarda dengenin bulunmasının önemine işaret eden Prof. Özbek: "Çünkü sözleşmenin yapıldığı tarihte kur düşüktü. Ama bugün yükseldi. Birinin lehine olan konu diğerinin aleyhine olabilir. Bu noktada bir uzlaşma gerekiyor." şeklinde konuştu. Özbek, tarafların aralarında anlaşması halinde problemin bulunmadığını da vurgulayarak: "Eski sözleşmelerin bir maddesi değiştirilse de yeni sözleşme yapılmış gibi başka maddelere de yer verilebilir." şeklinde konuştu. 

 

 

Hukukçulardan döviz kararı yorumu: Ortada büyük sorun var

Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi'nin bugünkü Resmi Gazete'de yayımlanmasının ardından gayrimenkul ve menkullerin alım satım, kiralama yükümlülüklerinin döviz cinsinden yana da dövize endeksli olarak kararlaştırıldığı dönemin de sonuna gelinmiş oldu. Döviz cinsinden kararlaştırılmış bedellerin ise 30 gün için Türk Lirası'na dönüştürülmesi de hükme bağlandı. Konuyu değerlendiren hukukçular ise sürecin çok sayıda probleme gebe olduğunu söyledi.

 

 

"Hangi kur" sorusu

Eski sözleşmelerin yenilenmesinde tarafların hangi yolu izleyecekleri hususunda değerlendirmede bulunan Ankara Barosu Üyesi Avukat Serdar Akbulut, hangi kriterlerin uygulanacağını ve Türk lirası bedelinin nasıl belirleneceği meselesinin belirsiz olduğunu vurguladı. Hürriyet'e açıklamalarda bulunan Akbulut, bu sözleşmelerin yakın zamanda taraflar arasında çekişmeye yol açabileceğini belirterek: "Döviz yükümlülüğü olan taraf, rakamı düşük kur oranı ile TL'ye çevirmek isteyecektir. Diğer taraf ise özellikle ileri vadeli işlemlerde mevcut kurdan daha yüksek bir rakam belirleme arzusu taşıyacaktır." dedi. 

 

 

Davayı çözecek hukuki mevzuat yok

Avukat Akbulut, diğer taraftan mahkemeye yansıyan durumlarda Hakimin uyuşmazlığı uygulayabileceği hukuki bri mevzuat hükmünün de bulunmadığını ve tarafların yerine geçerek sözleşme koşulu belirlemesinin ise istisnai ve kanuna dayalı bir dirum niteliği taşıdığını vurgulayarak: Yapılan düzenlemenin etkisi ile uzun süredir uygulamada kabul görmeyen kimi uyarlama davaları da yeniden gündeme taşınabilir." şeklinde konuştu.

 

 

Yatırımcılar borçlarını günlük kur üzerinden ödüyor

Karara itiraz eden kesimlerden bir diğeri de Alışveriş Yatırımcıları oldu. Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği Başkanı Hulusi Belgü, alınan kararın sektör için yaratacağı problemlere dikkat çekti. Belgü, açıklamaların ardından AYD olarak gündemlerindeki ilk konunun yatırımcıların bu süreci hasarsız biçimde atlatması olduğunu belirterek, 15 milyar doların üzerindeki kredi borcunun günlük kur üzerinden bankalara ödemesinin sürdüğünü söyledi. Bugüne dek çeşitli sebeplerle kira ciro oranlarında problem yaşayan perakendecilere destek verdiklerini ve zararı göze alarak kuru sabitleme ve indirim yapma yoluna gittiklerini belirten Belgü: "Bu noktada döviz cinsinden olan kredi borcunu, günlük kur oranından bankalara ödeyen yatırımcılarımızın haklarının korunacağına olan inancımızı hala koruduğumuzu belirtmek isteriz." dedi. 

 

 

30 günlük geçişte hangi kur esas alınacak?

AYD Başkanı Hulusi Belgü, çözüm önerisi olarak sunulan Kira Garanti Fonu Konusunun da bakanlığın gündeminde bulunmasının kendileri için olumlu bir gelişme olduğunu ve döviz kuru ile yapılmış sözleşmelerin 30 gün içinde TL'ye geçerken hangi kurun esas alınacağının da belli olmadığını da vurgulayarak: "Çalışmalarının hala devam ettiği süreci bizler de gelişmeleri yakından takip ediyor; nihai kararların perakende sektörümüzün gelişimini sürdürmesine olanak sağlayacağına inanıyoruz." şeklinde konuştu. 

 

 

Uyarlama davalarında artış beklentisi

Alınan kararı değerlendiren Gayrimenkul Hukuk Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, özellikle kira sözleşmelerinde tarafların yeniden belirleme konusunda ciddi ihtilafa düşeceği kanaatinde olduğunu belirterek: "Mesela iş yeri kiralarında dolar kuru 4 TL ile borçlaran bir kiracı 6.3 kurda mal sahibi ile nasıl anlaşacak?" sorusunu sordu. Kiraz, bu durumun uyarlama davalarında ciddi oranda artışa yol açacağına da dikkat çekti.

 

 

Cumhurbaşkanlığı kararnamesi ne diyor? Ayrıntılar için Dövizle Kira ve Alım-Satım Dönemi Bitti konulu haberimizi inceleyebilirsiniz

Borçlar Kanunu ile çelişiyor mu?

Dövizle olan kiralamaların TL ile ürün satan ve Türkiye'de yerleşik işletmeler için son dönemde ciddi sıkıntılar oluşturduğuna dikkat çeken Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı: “Dövizle olan kiralamalar TL ile ürün satan ve Türkiye’de yerleşik işletmeler için son dönemde ciddi sıkıntılar oluşturmuştu.” dedi. Özelmacıklı düzenlemenin Türkiye Borçlar Kanunu'nda yer alan "sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz hükmü ile" çelişki oluşturduğuna dikkat çekerek: "Düzenleme bu konudaki sıkıntıları çözmüş olacak" ifadelerini kullandı. 

 

 

AVM'lerde kira tartışması büyüyor. Ayrıntılar için AVM Kira Tartışmasına Merkez Müdahalesi konulu haberimizi inceleyebilirsiniz

En çok hangi satışlar etkilenecek?

Özelmacıklı, 12 Eylül 2018 tarihinde 6.40 olan dolar kurunun bir önceki seneye kıyasla yüzde 88 oranında artış gösterdiğini belirterek: "Ülkemizde döviz bazlı satış veya kiralamaları genelde konut kategorisinde yalılar, köşkler ve villalarda görüyoruz. Ticari gayrimenkullerde ise oteller, AVM’ler, fabrika yapıları gibi portföylerde döviz bazlı kiralama ve satışlar daha yaygın kullanılıyor" dedi

Yazar: emlakwebtv