“Kentsel dönüşümde özel sektör aktif olmalı”

19 Şubat 2014 / emlakwebtv
2 yıla yakın zamandır devam eden kentsel dönüşüm sürecini değerlendiren Erkanlı Grup Yönetim Kurulu Başkanı Rıza Hüseyin Erkanlı, hedeflere ulaşılmasında en önemli ayaklardan biri özel sektör olmasına rağmen, özel sektörün bu süreçte yeterince aktif olamadığını anlattı. Bu kadar büyük bir hedef ve zorlu sürecin özel sektör olmadan başarılamayacağını belirten Erkanlı, özel sektörün bu işte aktif olabilmesi için ya değer artışı ya da bir miktar emsal artışı yöntemiyle kar etmesi gerektiğini açıkladı.

Erkanlı: “İstanbul kendi rantını oluşturuyor”
Erkanlı “Kat malikleri ve arsa sahipleri de elindeki imkan veya mevcudun ne olduğunu iyi bilmesi gerekir.Elbetteki bu süreçte bir rant oluşacak. Şükürler olsun İstanbul kendi rantını oluşturuyor ve kendi kaynağını yaratabiliyor. Önemli olan bu rantı kat malikleriyle, hak sahipleriyle hakkaniyet ölçüsünde paylaşmak ve bu rantın kentin dokusuna zarar vermeyecek şekilde kontrol altına alınabilmesidir” dedi.

“Dönüşümdeki en büyük sıkıntı emsal”
Aynı zamanda KentDer (Kentsel Dönüşüm Derneği) Başkanlığını da yapmakta olan Rıza Hüseyin Erkanlı, kentsel dönüşüm sürecindeki en büyük sıkıntılardan birisinin yaşanan emsal karmaşası olduğunu dile getirdi.

Bununla birlikte kentsel dönüşüm sadece emsal artışıyla sınırlı bir süreç olmadığına da işaret eden Erkanlı, “Gereğinden fazla yoğunluk vererek kenti öldürmek değil kastım. Kentsel dönüşüm mekansal, ekonomik, toplumsal yönleri olan çok boyutlu bir süreç olup, yaşanabilir insana değer veren marka kentler oluşması içinde ciddi bir fırsattır” diye konuştu.

Rıza Hüseyin Erkanlı sözlerini şöyle sürdürdü: “Ancak Bakanlığın kendi ilan ettiği alanlar hariç, kat malikleri ve yatırımcılar da bu tip alanları oluşturup bakanlığa riskli alan başvurusu yapabilmektedirler. Bu durumda Bakanlar Kurulu kararıyla riskli alan ilan edilmekte ve emsal çalışmaları bu süreçten sonra başlamaktadır. İşte tıkanma bu noktada oluşmaktadır.

“Zaman kayıpları ve belirsizlikler oluşmakta”
Bir sitenin bu şekilde dönüşüm yapması için site yönetimi çeşitli yatırımcı mütahhit firmalardan teklif almaktadırlar. Müteahhit firmalar kendi bakış açılarına göre emsal tekliflerinde bulunmaktadırlar. Bazı firmalar bir alana 2, bazıları 2.5, bazıları 3 ve kimi ciddi olmayan firmalar bu emsallerin de üzerinde bir emsal de teklif edebilmektedirler. Bu süreçler hem kat maliklerini hem de ciddi müteahhit gayrimekul şirketlerini çok zorlamakta , zaman kayıpları ve belirsizlikler oluşturmaktadır.”

Bu nedenle inşaat firmalarının dönüşüme girmede tereddüt yaşadığını anlatan Erkanlı, kat maliklerinin de en yüksek değeri almayı istediği için, bu süreci suistimal eden kişi veya firmaların eline düştüğünü açıkladı. Erkanlı “Sonuçta hem ciddi müteahhit firmalar hem de kat malikleri süreci ilerletememektedirler” dedi.

Rıza Hüseyin Erkanlı, sorunları ve tıkanıklığı aşma konusunda ise şu önerilerde bulundu: “Acil olarak üst ölçekli master planlar yapılarak bölgesel yoğunluk ve emsaller netleştirilmelidir. Bir site dönüşecekse, riskli alan oluşacaksa örneğin emsalinin 2,5 olduğunu hem yatırımcı hem kat maliki bilmeli ve teklifleri buna göre oluşturulmalı ve sadece mütehhitin yeterliliğine, yapılacak projenin tasarım ve kalitesine kafa yormalıdır.
Bu tip çalışmalar bazı belediyelerde uygulanmakta parsel birleşmesi sonucu ekstra imar hakları verilmekte ve dönüşümün önü açılmaktadır. Ancak bu uygulama şehir ölçeğinde hızlı bir şekilde tamamanmalıdır.

Aynı zamanda master planlarla kentsel dönüşümle nasıl bir kent oluşturmak istediğimizi, dönüşüm süreci sonucunda oluşacak kentin 20 yıl sonraki halini görerek yatırımcılar ve hak sahipleri yönlendirilmelidir.

Eğer bu yapılmazsa belli bir süre sonra dönüşüm süreçleri tıkanır, beton demir olarak sağlam binaların olduğu ama yoğunluğun arttığı, yeşil alanların azaldığı üst üste binmiş ve değer yitirmiş bir şehirle karşılaşabiliriz.”

"Siyasi risk de süreci etkileyebilmekte"
Kentsel dönüşümün ilerleyen yıllarda karşılaşacağı önemli risklerden birinin de siyasi risk olduğuna işaret eden Erkanlı, “Kat malikleri bu iki yıla yakın süreçte dönüşümün gerekliliğini anladılar ve psikolojik olarak da 2 yıl önceye göre daha hazır durumdalar. Önümüzde seçim yılları var. Yerel yönetimler, Cumhurbaşkanlığı ve genel seçimler… Bu süreçlerde hangi iktidar gelirse gelsin bu sürece sahip çıkmalı ve insanımızın canına mal olacak bu süreci popilist yaklaşımlara kurban etmemelidir. İnsanımızın daha iyi konutlarda daha iyi olanaklara sahip kentlerde oturması sağlanmalıdır. Yasanın can alıcı noktası maliklerin 2/3 oranıyla anlaşma maddesini değiştirmemelidir” diye konuştu.