İstanbul ofis pazarında son durum: Kiralar 1 yılda yüzde 12 düştü

2018 yılının üçüncü çeyrek döneminde kira rakamlarındaki düşüş devam etti. Propin analizinde son dört çeyrek dönemde MİA A sınıfı ofis binalarında kira ortalamasının yüzde 12 oranında düştüğüne dikkat çekildi

İstanbul ofis pazarında son durum: Kiralar 1 yılda yüzde 12 düştü

İstanbul Ofis Pazarı'nda 2018 yılının üçüncü çeyrek döneminde de stok artışı ve kiralardaki gerileme devam etti. Propin Property Investment Consultancy tarafından hazırlanan 2018 yınının Üçüncü Çeyrek dönemine ilişkin Ofis Pazarı Analizi'nde Merkezi İş Alanı olarak tanımlanan bölgelerdeki binalarda boşluk oranlarının yüzde 30.4 ve B sınıfı ofis binalarında boşluk oranları ise yüzde 14.5 olarak ölçüldü.

 

İstanbul ofis pazarında son durum: Son bir yılda kiralar yüzde 12 düştü

 

Son dört çeyrekte yüzde 12 düşüş

Stoklardaki artış sebebiyle inşaatı tamamlanma aşamasına gelmesine karşın çok sayıda ofis projesinin açılışını ertelediği görüldü.Kira ortalaması ise A sınıfı ofis binalarında 21.8 ABD doları/metrekare, B sınıfı ofis binalarında ise 10.1 ABD doları/metrekare seviyesinde gerçekleşti. Propin analizinde A sınıfı ofis binalarında kira ortalamasındaki düşüşün sürdüğü belirtilirken: "MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının son dört çeyrek dönem sonunda yaklaşık yüzde 12 oranında düşmesi dikkat çekti." denildi. 

2018 üçüncü çeyrek döneminde bölgelere göre kira dağılımı şöyle oldu:

- MİA Dışı Avrupa A sınıfı ofis binaları: 14.5 ABD doları/metrekare
- MİA Dışı Asya A sınıfı ofis binaları: 14.8 ABD doları/metrekare
- En yüksek kira: 43 ABD doları/metrekare ile Levent. 

 

İstanbul ofis pazarında son durum: Son bir yılda kiralar yüzde 12 düştü

 

Sözleşme koşulları kiracı lehine döndü

Raporda, İstanbul Ofis Pazarı’nda ofis kiralama sözleşmelerindeki ticari koşulların tamamıyla kullanıcı lehine döndüğüne de dikkat çekilerek: "Rekabetçi pazar koşulları karşısında avantajlı kiralama koşullarını sağlayabilen mal sahiplerinin, kiralama işlemlerini tamamlayabildiği gözlendi." ifadelerine yer verildi. 

İstanbul Ofis Pazarı 2018 3. çeyrek döneminde öne çıkan başlıklar

- MİA alanı içinde Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe Bölgesi'ndeki A sınıfı ofis stokunda büyüme kaydedildi. Benzer bir stok büyümesi Batı Ataşehir ile Kartal ve Maltepe bölgelerinde de gözlemlendi.
- Toplam stok içindeki en yüksek pay yüzde 34 ile MİA'da görüldü. MİA Dışı-Avrupa'da stok payı yüzde 19 ve Asya'da yüzde 24 olarak belirlenirken, gelişmekte olan ofis bölgeleri olan Kağıthane, Bomonti, Piyalepaşa, Kartal, Maltepe ve Batı Ataşehir'de yüzde 23 olarak ölçüldü. 
- Finansal olarak daha avantajlı paketler sunan Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri'ndeki kiralara olan talep daha yoğun oldu. 

 

İstanbul ofis pazarında son durum: Son bir yılda kiralar yüzde 12 düştü

 

İkinci çeyrek dönemde durum nasıldı?

İstanbul A sınıfı ofis pazarında 2018 yılının ikinci çeyrek döneminde kira düzelerindeki düşüş devam etti. Pamir&Soyuer tarafından hazırlanan 2018 yılı İkinci Çeyrek döneme ait Gayrimenkul Sektörü Raporu'na göre kiralardaki düşüş yüksek seyirli enflasyno, kur dalgalanmaları ve arz fazlası faktörlerinden etkilendi. 

Boşluk oranlarında Asya'da sıçrama, Avrupa'da sınırlı iyileşme

Rapora göre İstanbul'un ana ofis bölgelerindeki artış ise özellikle Anadolu Yakası'nda kendini hissettirdi. Asya Yakası'na eklenen yeni ofis binalarıyla birlikte boşluk oranları yüzde 12.9'dan yüzde 17.1 seviyesine yükselirken Avrupa Yakası'nda ise boşluk oranlarının yüzde 20.3'ten yüzde 18.9'a düştüğü görüldü. İstanbul genelinde boşluk oranları yüzde 18.2 olarak ölçüldü. Bölgeler bazında ise Kozyatağı yüzde 25.2'lik boşluk oranı ile dikakt çekerken Ümraniye'de de boşluk oranları yüzde 9.4 olarak ölçüldü. Boşluk oranları:

 

İstanbul ofis pazarında son durum: Arz artıyor, kiralar düşüyor≈

- Levent - Etiler: yüzde 19.1
- Maslak: Yüzde 19.4
- Şişli-Zincirlikuyu-Beşiktaş: Yüzde 17.9

Arz - talep ilişkisinde son durum

2018 yılının ikinci çeyrek döneminde şu veriler öne çıktı:

- Ana ofis bölgelerindeki A sınıfı ofis arzı, Asya YAkası'na eklenen yeni ofis binaları ile birlikte 3.59 milyon metrekare seviyesine ulaştı. 
- Ana ofis bölgelerinde de tüm işlemlerin yüzde 82'sini oluşturan ve toplamda 39 bin 474 metrekareye denk düşen yeni kiralama işlemleri yapıldı. 
- Bu işlemlerin yüzde 38'i Levent-Etiler, yüzde 30'u Maslak, yüzde 13'ü Şişli-Zincirlikuyu-Beşiktaş'ta yapılırkan, yüzde 17'lik kısım Kozyatağı'nda, yüzde 2'si ise Ümraniye ofis bölgelerinde yaşandı. 
- Ana ofis bölgelerinde inşaat ya da planlama aşamasındaki yeni ofis alanı düzeyi 1.38 milyon metrekare olarak hesaplanıyor. Bu toplam rakamın yüzde 43'lük kısmı ise Asya Yakası'ndaki İstanbul Finans Merkezi oluşturuyor. 

 

İstanbul ofis pazarında son durum: Son bir yılda kiralar yüzde 12 düştü

 

Kira değerlerinde düşüş

Diğer taraftan yapılan ölçümlerde birincil kira değerleri Levent-Etiler bölgesinde metrekare başına 32 dolar/ay olarak ölçüldü

Ofis kiralarının en yüksek olduğu ilçeler

İstanbul Ofis Pazarı'nın merkezi bölgelerinde fiyat artışları sürüyor. Endeksa  tarafından yapılan araştırmaya göre ofis kiralarının en yüksek olduğu ilçeler Sarıyer, Beşiktaş, Şişli ve Beyoğlu olarak belirlendi. 

Merkezi Avrupa ilçelerde ofis kiraları

- Beşiktaş: Ortalama kira bedellerinin 4 bin 968 TL olduğu Beşiktaş'da en yüksek kira düzeyine Levazım mahallesinde ulaşılıyor. İlçede ofislerin ortalama büyüküğü 135 metrekare
- Sarıyer: Sarıyer'de ortalama kira bedelleri 6 bin 379 TL düzeyinde. Ofis büyüklüklerinin 172 metrekare olduğu ilçede en yüksek fiyatlara Rumelihisarı mahallesinde  ulaşılıyor.
- Şişli: Ortalama kira bedelinin 3 bin 761 TL olduğu Şişli'de ofis büyüklükleri ortalama 125 metrekare düzeyinde. İlçede en yüksek kira rakamı Harbiye'de.
- Beyoğlu: Ortalama ofis genişliklerinin 105 metrekareyi bulduğu Beyoğlu ilçesinde de ortalama kira bedelleri 3 bin 136 TL seviyesinde. İlçenin en yüksek ofis kiraları ise Tomtom Mahallesi'nde.

Anadolu Yakası ilçelerinde ofis kiraları

İstanbul Anadolu Yakası'nın merkezi ilçelerinde ise ofis kiralarında son durum şöyle:

- Ataşehir: Ortalama ofis büyüklüklerinin 98 metrekare olduğu Ataşehir'de ortalama kira değerleri ise 2 bin 486 TL. Bu ilçede en yüksek ofis kiraları Barbaros Mahallesi'nde kaydediliyor
- Kadıköy: Ortalam ofis büyüklüklerinin 122 metrekareyi bulduğu Kadıköy'de ortalama kira değerleri 2 bin 829 TL. İlçenin en yüksek kira değerleri Caddebostan'da.
- Üsküdar: Ortalama fiyatların 2 bin 444 TL olduğu Üsküdar'da ortalama ofis büyüklükleri 100 metrekare olarak ölçülüyor.
- Kartal: Anadolu Yakası'nın yükselen ofis pazarı Kartal'da ortalama kira değerleri 1.800 TL düzeyinde. İlçenin en pahalı Mahallesi ise Kordonboyu. 

 

İstanbul ofis pazarı ve kira analizi

 

Propin raporu ne diyor?

İstanbul ofis pazarında yaşanan değişimin ve gelecek dönem öngörülerinin analiz edildiği İstanbul Ofis Pazarına Genel Bakış raporunun 2018 yılı ikinci çeyrek sonuçları yayınlandı. Rapora göre Merkezi İş Alanı'nda A sınıfı ofis binalarındaki kiralar 2017 yılının ikinci çeyreğine göre yüzde 12 geriledi. Ofis boşluk oranları ise yüzde 30,4 oldu. 2018 yılının ikinci çeyreğinde ise en yüksek kira talep edilen bölge, Avrupa Yakası'nda metrekare fiyatı 44 dolar ile Levent, Anadolu Yakası'nda ise metrekaresi 28 dolar ile Kozyatağı oldu. 

İstanbul'da ortalama yüzde 12 düştü

Merkezi İş Alanı'nda (MİA) bulunan A sınıfı ofislerde 2017 yılının ikinci çeyreğinde 25,9 dolar olan metrekare fiytatları 2018 yılının ikinci çeyreğinde yüzde 12 düşerek 22,7 dolara geriledi. B sınıfı ofis binalarda ise fiyat düşüşü yüzde 20'ye ulaşarak, metrekare fiyatı 11,7 dolar oldu. 

En yüksek ofis kirası Levent'te 

2018 yılının ikinci çeyreğinde Merkezi İş Alanı içinde en yüksek kira talep edilen bölge metrekare fiyatı 44 dolar ile Levent oldu. 2018 yılında en büyük değer kaybını ise Etiler yaşadı. Etiler, 2017 yılının son çeyreğinden bugüne yüzde 36 değer kaybederek metrekare fiyatı 25 dolara düştü. Anadolu Yakası'nda ise ilk sırada birinci çeyreğe göre 2 dolar düşüş görülen Kozyatağı, metrekaresi 28 dolar ile en yüksek kira talep edilen bölge oldu. 

Ofis artış hızı yavaşladı 

2018 yılının ikinci çeyrek sonunda erişilen toplam stok bütünlüğüne göre Merkezi İş Alanı'nın yüzde 34, Merkezi İş Alanı Dışı Avrupa'nın yüzde 19, MiA Dışı Asya'nın yüzde 25 ve Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri'nin yüzde 22 stok payına sahip olduğu açıklandı. Kozyatağı ve Ümraniye'de ofis stoğu artarken, gelişmekte olan ofis bölgelerinde devam eden inşaat çalışmalarının tamamlanmasıyla stokta artış olacağı belirtildi. 

 

İstanbul ofis pazarında son durum

 

İSTANBUL OFİS PAZARI 2018 BİRİNCİ ÇEYREK RAPORU 

2018 yılının 1. Çeyrek döneminde İstanbul A sınıfı ofis pazarında kira rakamlarındaki düşüş devam etti. Pamir&Soyuer tarafından yayınlanan son raporda kiralardaki düşüşte yüksek seyirli enflasyon, kur dalgalanmaları ve arz fazlası faktörleri önemli bir rol oynadı. Ortalama kira rakamlarındaki düşüşle birlikte ana ofis bölgelerindeki boşluk oranlarında küçük seviyede de olsa gerileme kaydedildi.

Boşluk oranlarında kısmi düzelme

Yayınlanan verilere göre İstanbul ana ofis bölgelerinde boşluk oranları yeni kiralamalr sonrasında Asya Yakası'Nda yüzde 14.2'den yüzde 12.9'a, Avrupa Yakası'nda ise yüzde 20.7 seviyesinde yüzde 20.3'e düştü. Toplam boşluk oraları ise yüzde 17.7 olarak ölçüldü. Boşluk oranlarının en yüksek olduğu bölgelerden biri olan Levent Etiler Bölgesi'nde yüzde 20.8, Maslak'ta yüzde 20.8 Kozyatağı'nda yüzde 20.5, Şişli-Zincirlikuyu-Beşiktaş bölgesinde ise yüzde 18.8 olarak seviyesi ölçülürken, Ümraniye'de bu oranın yüzde 5.9'a kadar gerilediği görüldü. 

A sınıfı ofis arzı statik durumda

İstanbul'un ana ofis bölgelerinde 3.52 milyon metrekare olan A sınıfı ofis arzının 2018 yılının 1. Çeyrek Döneminde de aynı seviyede kaldığı görüldü. İstanbul'un toplam ofis bölgelerinde gerçekleştirilen tüm işlemlerin yüzde 73'lük kısmı yeni kiralama işlemi olarak gerçekleşti. Alan bazında işlemlerin önemli bir bölümü Ümraniye(Yüzde 37.6), Levent - Etiler (Yüzde 25.9), Kozyatağa (Yüzde 23.6) ve Maslak (Yüzde 13) olarak kaydedildi. Diğer taraftan İstanbul'un ana ofis bölgelerinde inşaat aşamasında ya da planlanmakta olan 1.38 milyon metrekare seviyesinde ofis alanı saptandı. Raporda, " Gelecekteki ofis arzının %43’lük kısmını, finansal sistem düzenleyici ve denetleyici kurumları ile kamu bankaları yönetim merkezinin yerleşeceği Asya Yakasındaki İstanbul Finans Merkezi’nin oluşturması bekleniyor." ifadelerine yer verildi. 

İstanbul ofis pazarında son durum

İstanbul'da yer alan ofis projeleri için 'İstanbul Ofis Projeleri' yazımızı inceleyebilirsiniz. 
 

İSTANBUL OFİS PAZARI 2017 İKİNCİ ÇEYREK RAPORU

İstanbul ofis pazarında 2017 yılının ikinci çeyrek döneminde de arz artışı sürdür. pamir&soyuer tarafından yapılan araştırmaya göre, bu dönemdeki artış, 2016 yılının ikinci çeyrek dönemine kıyasla daha düşük seviyede gerçekleşti. Kent genelinde toplam toplam A sınfı ofis arzı 3.36 milyon metrekare seviyesine ulaştı.

İstanbul ofis pazarında arz artışı sürüyor

2017 yılının ikinci çeyrek döneminde İstanbul genelindeki A sınıfı ofis arzında , 2016 yılının aynı dönemine kıyasla düşük düzeyde de olsa artış devam etti. Pazar giren Nidakule Levent porjesi ile beraber   İstanbul'da A sınfı ofis arzının 3.36 milyon metrekare seviyesine ulaştığı görüldü. Aynı dönemde ana ofis bölgelerinde gerçekleşen tüm işlemlerin yüzde 52'lik bölümünü kapsayan 25 bin 847 metrekarelik kiralama işlemine imza atıldı. 

Kiralama işlemlerinde düşüş

2017 yılının ikinci çeyrek döneminde yapılan kiralama işlemlerinde de geçen yılın aynı dönemine kıyasla düşüş gerçekleşti. Buna karşın ikinci çeyrek kiralamaları ilk çeyreği kıyasla iki katlık bir hacme ulaştı. Geçen seneye kıyasla kiralama işlemleerindeki düşüş yüzde 1.4 oranında ölçüldü. 2017 yılının ikinci çeyrek döneminde öne çıkan işlem Levent İş Kule 3'te yapılan 7 bin 744 metrekarelik kiralama işlemi oldu. 

Boşluk oranlarında artış

Yeni ofis arzı ve kiralama işlemlerindeki düşüşle beraber boşluk oranlarının yükseldiği görüldü. Toplam boşluk oranları yeni arzları girişinin etkisi ile yüzde 16.6 seviyesinden yüzde 16.73 seviyesine çıktı. Avrupa Yakası'ndaki boşluk oranları yüzde 17.93'e yükseldi. Avrupa Yakası'nda boşluk oranlarındaki artışın Levent-Etiler Bölgesi'ndeki 25 bin metrekareye varan yeni arzın etkili olduğu saptandı. Levent-Etiler Bölgesinde kira değeri ise 44 ABD doları-metrekare/ay olarak hesaplandı. Asya Yakası'nda ise boşluk oranlarında düşüş kaydedildi. Asya Yakası'ndaki boşluk oranlarında, yeni arz girişinin bulunmaması ve artan rekabetin etkisiyle kiralamalardaki yoğunluk sonrasında yüzde 14.67 olan boşluk oranının yüzde 14.30'a gerilediği görüldü. 

Bölgeler, kira bedelleri ve boşluk oranları

- Toplam boşluk oranı yüzde 16.6'dan yüzde 16.73 seviyesine yükseldi
- Avrupa Yakası toplam boşluk oranı yüzde 17.93 olarak ölçüldü. Bunda 25 bin metrekarelik yeni arzın kaydedildiği Levent-Etiler bölgesi önemli bir rol oynadı
- Levent - Etiler Bölgesi'ndeki boşluk oranı ise yüzde 17.49'dan yüzde 18.99 seviyesine çıktı. 
- Maslak'ta boşluk oranları yüzde 15.67'ye geriledi
- Şişli-Zincirlikuyu'da boşluk oranları yüzde 19.36'ya geriledi.
- Kozyatağı'nda boşluk oranları yüzde 19.5'e geriledi
- Ümraniye'de boşluk oranları yüzde 9.51'e düştü. 

Planlama ve inşaat aşamasındaki ofis arzı: 1.38 milyon metrekare

İstanbul'un ana ofis bölgelerinde önümüzdeki dönemde ofis arzının sürmesi bekleniyor. Yapılan ölçümlere göre bu bölgelerde inşaat  ya da planlama aşamasındaki yeni ofis arzı ise 1.38 milyon metrekare düzeyinde. Gelecek dönemde hayata geçirilmesi planlanan ofis arzının yüzde 43'lük kısmı ise, fanansal sistem düzenleyici ve denetleyici kurumları ve kamu bankaları için yönetim merkezi niteliği taşıyacak, Asya Yakası'ndaki İstanbul Finans merkezi tarafından teslim ediliyor. İstanbul'un ana ofis bölgelerindeki A sınıfı ofis arzının ise 2020 yılı sonunda 4 milyon metrekare seviyesine ulaşması bekleniyor. 

 

İstanbul ofis pazarında son durum

Ankara'da yer alan ofis projeleri için 'Ankara Ofis Projeleri' yazımızı inceleyebilirsiniz. 

İSTANBUL OFİS PAZARI 2016 İLK ÇEYREK RAPORU 

İstanbul Ofis Pazarı, doluluk oranları bazında 2015 yılının üçüncü çeyreğinden itibaren devam eden olumlu ivmesini, 2016 yılının ilk çeyreğinde de sürdürdü. Propin tarafından hazırlanan ve 2016 yılının Ocak, Şubat ve Mart aylarını kapsayan "İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış 2016 Birinci Çeyrek Raporu", bu iyileşmeye rağmen geçen yılın aynı dönemine kıyasla doluluk oranlarında bir kayba işaret ediyor.

MİA boşluk oranlarında gerileme

Raporun ilk dikkat çekici boyutu, boşluk oranlarındaki gerileme oldu. Bu gerileme Merkezi İş Alanı olarak tanımlanan merkezlerdeki A sınıfı ofis binalarında yüzde 24.9'a, B sınıfı ofis binalarında ise yüzde 9.7'ye geriledi. 2015 yılının ilk çeyreğinde MİA'da yer alan A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 20.3 olarak gerçekleşmişti. Bu rakam özellikle 2015 yılının üçüncü çeyreğinde ani bir yükseliş yaşamış, ancak bu tarihten sonra kademeli bir düşüşe tanık olmuştu. 

İstanbul ofis stoku büyüyor

Propin raporuna göre, 2016 yılının birinci çeyreğinde İstanbul ofis stokundaki artış devam etti. Stok paylarında herhangi bir değişiklik kaydedilmezken, MİA'ların payı yüzde 38, MİA dışı Avrupa yüzde 18, MİA dışı Asya ise yüzde 31 oldu. Yüzde 13'lük pay ise Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri olarak tanımlanan Kağıthane, Bomonti-Piyalepaşa, Kartal-Maltepe, Batı Ataşehir olarak gözüktü. 

MİA ofis kiraları

Propin raporuna göre MİA'larda yer alan ofislerde aylık kira ortalamaları ise A sınıfı ofislerde yüzde 28.8 ABD doları/metrekareye, B sınıfı ofis binalarında ise 14.6 ABD doları/metrekare düzeyinde gerçekleşti.

MİA dışı boşluk oranları

2016 yılının birinci çeyreğinde MİA dışı bölgelerdeki A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı A sınıfı ofislerde yüzde 16.2, Asya'da ise yüzde 17.1 oldu. 

MİA dışı kiralar

MİA dışı A sınıfı ofislerinde kiralar, Avrupa yakasında metrekare başına 18.6 ABD doları, Anadolu Yakası'nda ise 20.1 ABD doları olarak işlem gördü. 

 

İstanbul ofis pazarında son durum

 

İSTANBUL OFİS PAZARI 2015 DÖRDÜNCÜ ÇEYREK RAPORU

Propin Property Investment Consultancy tarafından üç ayda bir hazırlanan İstanbul Ofis Pazarı raporunun 2015 yılına ait son verileri açıklandı. 2015 yılı Dördüncü Çeyrek Raporu'na göre, Merkezi İş Alanı (MİA) üzerinde yer alan A sınıfı ofis binalarındaki boyluk yüzde 25.6 oldu. Bu bölgede yer alan B sınıfı ofis binalarında ise bu oran yüzde 10 düzeyinde.

A sınıfı ofislerde kiralar metrekare başına 30 dolar sınırına yaklaştı

Propin tarafından hazırlanan veriler, Merkezi İş Alanı üzerinde yer alan ofis binalarındaki kira ortalamasının ise bu dönemde metrekare başına 29.7 ABD Doları düzeyinde olduğunu gösterdi. B Sınıfı ofis binalarındaki aylık kira ise metrekare başına 14.9 ABD doları olarak işlem gördü.

MİA dışındaki ofis profili

Yürütülen araştırma, Merkezi İş Alanı dışında yer alan ve Avrupa yakasında yer alan A sınıfı ofis binalarındaki boşluğun 14.9 düzeyinde gerçekleştiğini de gösterdi. Bu kriterde aylık kira ortalaması ise metrekare başına 17.9 ABD doları oldu. MİA Dışı-Asya yakası A Sınıfı ofis binalarındaki boşluk ise yüzde 17.2 olarak gerçekleşirken, bu bölgede kiralar metrekare başına 20.6 ABD doları oldu. 

En yüksek kira: Levent-Zincirlikuyu aksı

Propin verilerine göre 2015 yılı dördüncü çeyreğinde en yüksek kira bedeli MİA'da yer alan Levent-Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe aksında saptandı. Son iki çeyrek dönemde bu bölgelerde alınan aylık kira metrekare başına 45 ABD doları oldu.