Fikirtepe'nin akibeti ne olacak?

21 Mayıs 2013
İstanbul Valiliği, Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü, İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı ve Kadıköy Belediye Başkanlığı’na bir yazı gönderen Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Fikirtepe ile ilgili tüm projeleri yaptıkları çalışmalar tamamlanana kadar durdurduğunu açıkladı.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü tarafından gönderilen yazı, Kadıköy ilçesi, Fikirtepe ve Dumlupınar mahalleleri ile Eğitim ve Merdivenköy mahallelerinin bir bölümünü kapsıyor.

Bakanlık, yaklaşık 134 hektara denk gelen bu alanda olası afet riskinin bertaraf edilmesi amacıyla 6306 sayılı kanun kapsamında ‘riskli alan’ olarak tespit edilmesi için çalışma başlattığını belirtti.

Riskli alan çalışmaları tamamlanıncaya kadar
‘Riskli alan’ çalışmaları tamamlanıncaya kadar söz konusu alanlara ilişkin tüm uygulamaların durdurulduğunu vurgulayan bakanlık açıklamasında şu görüşlere yer verildi: “Bakanlığımızca yürütülen ‘riskli alan’ çalışmaları tamamlanıncaya kadar ileride telafisi mümkün olmayan zararlara sebebiyet verilmemesi, doğal afetlere hazırlık kapsamında uygulama bütünlüğünün sağlanması ve kamu kaynaklarının etkin verimli kullanılması için söz konusu alanlardaki her türlü ve ölçekteki plan, plan değişikliği ve revizyonu, parselasyon planı, imar uygulaması ve ruhsatlandırma işlemlerini durduruyoruz.”

''Bölgede satışa çıkan projelerin akıbeti ne olacak?'' ve ''4.14 emsal geçerli olacak mı?''
Bu belirsiz ortamda bakanlık tarafından alınan bu önemli kararın bölgenin akıbeti açısından iyi olması da beklenebilir. Çünkü Fikirtepe’de bir arsa sahibi bile ‘hayır’ dese orada yeni bina yapılamıyordu. Bu da bölgedeki tıkanıklığın en önemli sebebini oluşturuyordu. Bölgenin ‘riskli alan’ ilan edilmesiyle birlikte 2/3 kuralı geçerli olacak.

Bu durumda ise binalar kim ne derse desin yıkılacak ve yeni binanın yapılmasında 2/3 kuralı geçerli olacak. 2/3’ü yakalayan arsa sahipleri de yeni proje için müteahhitler ile anlaşabilecek. Bu da sürecin tıkanmasını önleyecek.

Diğer taraftan Fikirtepe’de şu an için yeni KDV oranları belirleyici ancak dönüşüm yasası kapsamına geçtiğinde ise yüzde 1 KDV’ye tabi tutulacak. Hem 2/3 kuralı hem de yüzde 1 KDV Bakanlık tarafından alınan bu kararın olumlu yönleri olarak değerlendirilse bile bölgeyi bekleyen en önemli olumsuzluk ise emsali olacak.

İBB devre dışı kaldı
Özel proje alanı olması nedeniyle 4.14 emsale göre anlaşmaların yapıldığı ve inşaatların yükseldiği Fikirtepe’de bu emsalin düşürülmesi durumunda büyük bir belirsizlik yaşanabilir.

Bölgedeki hak sahipleriyle 4.14 emsale göre anlaşma yapan ve proje hazırlayan firmaların tüm planları altüst olacak. Aynı zamanda bölgede satışa çıkan firmalar ve bu firmalardan daire alan vatandaşların olması durumun karmaşıklığını daha da artırıyor.

Şimdiye kadar İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin (İBB) çalışmalarını yürüttüğü bölgedeki tüm kontrol Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na geçerken, Bakanlığın bir an önce bölgede yapmayı planladığı yeni uygulamanın detaylarını kamuoyu ile paylaşması bekleniyor.

2.5 yıl süre vardı
2.07 olan emsal uygulamasının 4 .14’e yükselmesiyle gözler Fikirtepe’ye çevrilirken, ‘bölgeye piyango vurdu’ yorumları yapılmıştı. Verilen emsalin 5 yıllık süre zarfında geçerli olması nedeniyle firmaların projelerini tamamlaması için 2.5 yılı kalmıştı.

Daire satışları başlamıştı
Kentsel dönüşümün en çok konuşulan yerlerinden biri olan Fikirtepe’de firmalar yeni projelerinin lansmanını yapmaya başlamıştı. Satışa çıkan ilk projeler arasında Anka Yapı’nın Evim Kadıköy projesi yer alıyor. Firma bu kapsamda 1600 kişiyle anlaşma yapmıştı. 5 Şubat 2012’de hak sahiplerini bölgeden taşıyan Anka Yapı, vatandaşların taşınma ve kira paralarını da ödemişti.

Nuhoğlu İnşaat ve Gülsa İnşaat da, Kadıköy Fikirtepe’de yeni projelerinin tanıtımını yapmıştı. Konut, ofis ve ticari alanların bulunduğu Yenitepe Kadıköy projesinde 1.100 konut inşa etmeyi planlayan firma da yüzlerce kişiyle anlaşmıştı.