İflasın ardından İnanlar mağdurları ne yapmalı?

İnanlar İnşaat Patronu Serdar İnan'ın twitter hesabından firmasının iflasını istemesinin ardından firma mağdurlarının nasıl bir yol izlemesi gerektiği sorusu da gündeme geldi. Gayrimenkul Hukukçusu Ali Güvenç Kiraz, patronlarının yurt dışı mesajıyla iflası istenen İnanlar İnşaat mağdurlarının nasıl bir yol izlemesi gerektiği ve iflas sürecinin nasıl işleyeceğini açıkladı

İnanlar'ın iflas süreci nasıl işleyecek

Serdar İnan'ın şirketi İnanlar İnşaat hakkında iflas istediğini söyleyen Ali Güvenç Kiraz, talebin ardından firmanın iflas  masasına dahil olacağını, sonrasında ise kayyum atama aşamasının uygulanacağını söyledi. Kiraz bunu takiben alacaklılar için sıra cetvelinin oluşturulacağını, önceliğin de kamu ve  banka borçlarına verileceğini hatırlatarak: "Alacaklının çok olması durumunda da borç batık sayılacak." dedi. Ali Güvenç Kiraz, alacaklıların izlemesi gereken yollar hakkında da şu bilgileri paylaştı: 

Arsa karşılığında inşaat sözleşmesi yapan inşaat sahipleri

"İnşaatı devam eden projede eğer arsa karşı inşaat sözleşmesi yapılmış ise burada arsa sahipleri

 a- inşaatın mevcut seviyesini tespit ettirmeliler (Sulh hukuk mahkemesine başvurarak).İnşaatın mevcut seviyesi eğer fiili tamamlama oranı %90 seviyesi ve üzerinde ise artık arsa sahipleri mevcut sözleşmeyi geriye etkili olarak fesh edemeyeceklerdir. Sadece ileriye etkili olarak tazminat hakkı oluşacaktır İnşaatın mevcut seviyesi fiili tamamlama oranı %90 seviyesinin altında ise ve/veya inşaat süresinin sonunda %90 seviyesine ulaşılamayacak durumda ise bu durumda arsa sahipleri sözleşmeyi geriye etkili olarak fesh etme hakkına sahip olacaklardır. Bu noktada işte bu geriye etkili fesih hakkı oluşursa müteahhite geçen tapular da iptal edilecek ve müteahhitin 3.kişilere (tüketicilere) yapmış olduğu devirler ve tapu tescilleri de iptal edilecektir. 
 
b- Mevcut seviye tespit ettirildikten sonra arsa sahipleri müteahhite ihtarname göndererek sözleşmenin (inşaatın mevcut seviyesine bağlı olarak) geriye etkili veya ileriye etkili olarak fesh edildiğini ihtar etmeleri gerekmektedir. 

c- Arsa sahipleri bu ihtarnameden sonra da Asliye Hukuk Mahkemesine başvurarak sözleşmeyi fesh etmek için dava açmalıdırlar. Eğer geriye etkili fesih hakkı oluşmuş ise açılacak fesih davasında arsa sahipleri müteahhite devretmiş oldukları ve müteahhittin de tüketicilere devretmiş oldukları tapuların da iptalini talep etmeleri gerekmektedir. 

d-  Arsa sahipleri geriye etkili fesih davası açar ve sözleşmeyi mahkeme kanalı ile fesh ederlerse ve müteahhite/müteahhitin tüketicilere devrettikleri tapularda iptal edilirse müteahhitin borcu nedeniyle işlenmiş olan hacizler ve ipoteklerde iptal edilme hakkını elde etmiş olacaktır. Bu hak sadece arsa sahipleri için vardır."

Tüketicilerin izlemesi gereken yol

"Tüketiciler açısında durum yukarıda bahsetmiş olduğumuz fiili tamamlama oranına göre değişecektir. Fiili tamamlama oranı yüzde 90 ve üzeri seviye tespit edilmişse artık sözleşmeler ileriye etkili fesh edileceği için bu durumda müteahhit tapular konusunda hak sahibi olacağından ve müteahhitin tüketicilere yaptığı devirlerde geçerli olacağından artık arsa sahipleri tapuları iptal edemez ve tüketicilerden yüzde 90 üzerinde ortaya çıkacak zararın tazminini de isteyemezler.  Bu durumda tüketiciler tapularını elde edeceklerdir.  Fiili tamamlanma oranı yüzde 90 ve altında ise veya verilen sürenin sonunda bu orana ulaşılamayacağı yine tespit edilmiş ise artık mevcut sözleşme geriye etkili olarak fesh edileceğinden müteahhitten adi yazılı sözleşme, noterden satış vaadi yoluyla yapılan sözleşme veya tapu devri yoluyla yapılan işlemlerin geçerliliği mümkün olmayacaktır. Bu durumda tapular iptal edilecek olup tüketicilerin sadece müteahhitten ödemiş oldukları bedeli tazmin hakları oluşacaktır. Bu noktada geriye etkili fesihte gelinen seviye itibariyle arsa sahipleri müteahhite inşaat maliyet bedelini ödeyecekleri için tüketicilerin açacakları alacak davasında müteahhitin bu alacağına ihtiyati tedbir uygulamaları faydalarınadır." 

İnşaatı bilen projelerden ev alan ama tapusunu alamayanlar

1988/2 sayılı Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararı ile taşınmazı satın almış (adi yazılı sözleşme veya satış vaadi sözleşmesi ile) kişiler eğer edimlerini yerine getirmişse (müteahhit evi inşa etmiş ve teslim etmiş, tüketici evin bedelini ödemişse) ve tüketici bu evde oturuyor ise artık ne müteahhit ne de arsa sahipleri artık bu sözleşmeler geçersizdir diyemeyecektir. Bu durumda bu şekilde ev alanların tapusuları da kendilerine verilmek zorundadır. Bu kapsamda ev alanların dava açmaları halinde tapuları kendilerin iyi niyet kuralı çerçevesinde verilecektir. Arsa sahipleri de bu davada biz bu sözleşmenin tarafı değildik diyemezler. İpotek ayni bir hak sağlar eğer müteahhit bu şekilde bir ipotek tesis etmiş ise bu taşınmazlar her ne şekilde tüketiciye tescil edilse de ipotekli olarak tescil edilecektir. İpoteğin kaldırılması ise mümkün değildir. Ancak taşınmaz üzerinde haciz var ise haciz bir ayni hak oluşturmayacağı için hacizler tapu iptali sonrasında kaldırılabilecektir. 

 Vatandaşlar bu konuda dava açıp tapularını aldıktan sonra ellerindeki mahkeme kararı ile icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesine başvurarak hem ipoteğin hem de hacizlerin kaldırılmasını dava etmelidirler. Ancak özel bir durum yok ise ipoteğin kaldırılması kolay değildir. "