İstanbul’da hangi bölgeler değerlenecek

21 Haziran 2012

Eva Gayrimenkul, yatırımcıların en çok merak ettiği konulardan biri olan, İstanbul'da değer kazanacak bölgelerin hangileri olduğu konusunda İstanbul gelişim akslarını dikkate alarak bir araştırma yaptı ve öngörülerini yatırımcılarla paylaştı. Eva Gayrimenkul Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı "İstanbul gayrimenkul sektörü neredeyse değişim geçirdi. 15 sene önce olmayan ilçeler bugün binlerce kişinin yaşadığı merkezler haline geldi. Bu açıdan bakınca yatırımcının İstanbul kent ölçeğinde önümüzdeki 5-10 yılda neler olacak diye düşünmesi ve yatırımlarını amaçlarına göre bu düşünce ile yönlendirmesi gerekiyor" dedi. Eva Gayrimenkul'ün araştırmasına göre birinci beş yılda diğerlerine göre öne çıkacak bölgeler arasında Kemerburgaz-Göktürk, Zekeriyaköy, Zeytinburnu, Kağıthane, Sultançiftliği-Habibler, Gazimahallesi-Küçüköy, Zeytinburnu, Çekmeköy- Taşdelen-Sancaktepe, Göztepe, Maltepe ve Tuzla geliyor. Yazıcı, bu ilçelerin diğerlerine göre daha hızlı gelişeceği öngördüklerini söyleyerek "Değer artışının tüm ilçelerde aynı olacağı beklentisi ise doğru değil" diyor.

İkinci 5 yılda Beykoz, Başakşehir, Ispartakule değer kazanacak 
Şirketin yaptığı araştırmada ikinci beş yılda öne çıkacak bölgeler arasında Riva-Poyrazköy-Beykoz, Akfırat - Tepeören, Başakşehir - Küçükçekmece, Esenyurt, Çatalca, Merkez, Kayabaşı, Altınşehir - Ispartakule, Orhanlı, Şahintepe - Güvercintepe'nin daha avantajlı olacağı öngörülüyor. Üçüncü beş yılda ise kentin daha uzak noktalarında yer alan Şile, Ağva ve Silivri'nin bu bölgelere göre değer kazanabileceğine dikkat çekiliyor. 

‘Ulaşımsal erişilebilirlik’ bölegelere değer katacak
Eva Gayrimenkulün araştırmasında konut arzında öne çıkan bölgelere de yer verildi. Anadolu Yakası'nda Kartal-Maltepe, Tuzla, Avrupa Yakası'nda ise Ayazağa-Maslak-Darüşşafaka, Esenyurt-Beylikdüzü, Halkalı, Başakşehir-Kayabaşı ve Ispartakule- Bahçeşehir bölgeleri konut arzını önümüzdeki dönemde oldukça artacağı görülüyor. Yazıcı, analizleri yaparken kentte yapılması planlanan ulaşım projelerini de dikkate aldıklarını belirterek Kuzey Marmara Otoyolu, Karayolu Tüp Geçişi, Çevre Düzeni Planı ve raylı sistem güzergahlarının dikkate alınması gerektiğini belirtiyor. Yazıcı, önümüzdeki dönemde bazı bölgelere 'ulaşımsal erişilebilirlik' sağlanmasıyla bugün tercih edilmeyen birçok bölgenin de öne çıkacağına değindi. Yoğunluk, trafik, güvenlik, hava ve gürültü kirliliği gibi unsurların kent merkezinde yaşam şartlarını zorlaştırmasına rağmen sosyo-kültürel donatılara yakınlık sebebiyle buralarda konut edinme eğiliminin devam ettiğine değinen Yazıcı, ulaşım sorununun aşılması bugün tercih edilmeyen birçok bölgenin önümüzdeki dönemde öne çıkmasına sebep olacagını söylüyor.

Güvenlik ve mahremiyet organize sitelere yöneltiyor
Merkezi bölgelerinde yaşamanın avantajlarının yanı sıra şehrin çevresindeki organize sitelerde, mahremiyet ve güvenlik içinde yaşamak her gün daha fazla tercih ediliyor. Özellikle çocuklu aileler güvenlik ve mahremiyet nedeni ile organize konut projelerini seçiyor.
Merkezler ve markalı organize projeler arasındaki fiyat makası gittikçe daralıyor.
Markalı konut projelerinin kendini geri ödeme süreleri çok uzuyor. Özellikle konutun boş kalmaması için rayicinin altında kiralamalar yıllık kira getirisi ve fiyatı arasındaki korelasyonu 20 yılın üstüne çıkarıyor.
Arsa fiyatları artık rasyonel olmaktan çıktı, şehir içinde makul arsa bulmak ve proje geliştirmek kurumsal yatırımcılar için çok zorlaştı. Arsa sahiplerinin beklentileri arttı.