İstanbul Ofis Pazarında son durum: Kiralar düştü, boşluk oranları yükseldi

İstanbul Ofis Pazarı, 2017 yılının ikinci çeyrek döneminde, uluslararası firmaların operasyon küçültme kararı ve mal sahiplerini kira indirimine zorlayan ticari şartlar gibi etkenlerden hareketle, boşluk oranlarındaki büyüme ve kira ortalamalarındaki gerileme gibi sonuçlara tanıklık edildi. Propin Property Investment Consultancy tarafından yayınlanan 2017 yılının İkinci Çeyrek dönemine ait, İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış Raporu'na göre Merkezi İş Alanları A sınıfı binalarında kira ortalaması 25.9 dolar/metrekare/ay seviyesine geriledi. 

Stoklardaki büyüme ve kiralardaki küçülmenin nedenleri

2017 yılının ikinci çeyrek dönemi bazında İstanbul Ofis Pazarı'nın hareketli geçtiğine dikkat çeken Propin Raporu'nda, kiralardaki düşüşün ana nedeni olarak mal sahiplerini ciddi kira indirimlerine yönlendiren ticari şartlar gösterildi. Bu geri adım, 2017 yılının ikinci çeyrek döneminde çok sayıda kiralama işleminin tamamlanmasını sağlarken, boşluk oranlarındaki büyüme de devam etti. Boşluk oranlarındaki büyümede ise kimi uluslararası fırmaların Türkiye'deki operasyonlarını küçülkme ve ofis binalarındaki alanlarını küçültme kararının etkili olduğu görüldü. 

Rekabetin baskısı daha da hissedilecek

Pazardaki son durumla ilgili bir değerlendirme sunan Propin, İstanbul Ofis Pazarı'nda rekabet koşullarının ciddi olarak hissedildiğini belirterek, liste kira rakamlarındaki indirim ve kullanıcı lehine diğer dicari koşulların sağlanmasının devam edeceği görüşüne yer verildi. Bu eğilimde, stoktaki ani büyümenin önemli bir baskı unsuru olarak şekilleneceğine de dikkat çekildi. 

İstanbul Ofis Pazarında kira aralıkları ve stok düzeyleri

- Propin verilerine göre Merkezi İş Alanı'ndaki A sınıfı ofis binalarındaki boşluk yüzde 28.9, kira ortalamaları ise 25.9 ABD doları/metrekare/ay olarak belirlendi. B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı ise yüzde 14.3 olurken bu kategorideki kira ortalaması 14 ABD doları/metrekare/ay olarak saptandı.

- Merkezi İş Alanı dışında kalan Avrupa'daki A sınıfı ofis binalarında ise boşluk oranı yüzde 22.1, kira ortalaması ise 15.8 ABD doları/metrekare/ay olarak belirlendi. Asya Yakası'nda ise boşluk oranlarının yüzde 20.4 seviyesinde gerçekleştiği, kira ortalamasının ise 18.7 ABD doları/metrekare/ay olarak saptandığı gözüktü. 

- İstanbul A sınıfı ofis binalarında uygulanmakta olan kira ortalamalarındaki genel üşüşe karşın, MİA Dışı-Avrupa bölge ortalamalarında, daha önceki dönemlere kıyasla kısmi bir yükseliş kaydedildi. 

A sınıfı ofis stokunda büyüme

Yayınlanan veriler itibarıyla A sınıfı ofis stokunun 2017 yılının ikinci çeyrek döneminde büyüdüğü görüldü. Yeni binaların katılımı ve buna ek alaak, en büyük stoka sahip Havaalanı Bölgesi'nde de stok artışının yükseldiği görüldü.2017 yılı ikinci çeyrek verileri itibarıyla, toplam stok büyüklüğüne katkı şu şekilde belirlendi:

- Merkezi İş Alanı'nın toplam stoka  payı: Yüzde 37
- Merkezi İş Alanı Dışı-Avrupa'nın toplam stoka  payı: Yüzde 20
- Merkezi İş Alanı Dışı-Asya'nın toplam stok payı: Yüzde 28
- Gelişmekte olan ofis bölgelerinin stok payı: Yüzde 15. (Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri Kategorisinde Kağıthane, Bomonti, Piyalepaşa, Kartal-Maltepe, Batı Ataşehir bölgeleri gösteriliyor)

En yüksek kiralama ve en yüksek kira bedelleri

2017 yılının ikinci çeyrek dönemi itibarıyla en yüksek kira rakamına yine Merkezi İş Alanı Bölgesi'nde yer alan Levent'te rastlandı. Bu bölgede kira düzeyinin 45 ABD doları/metrekare/ay olarak saptandığı gözüktü. Bu dönemde en büyük hacimli kiralama işlemi ise Kavacık Ofis Bölgesi'nden Levent'teki İş Kule-3'teki 7 bin 750 metrekarelik alanlı ofise taşınan KPMG aracılığıyla gerçekleştirildi. MİA'da gerçekleşen ikinci büyük işlem ise Maslak Link Plaza'da 5 bin 760 metrekarelik alan kiralayan Groupama'nın girişimi oldu.