Kiracı-Ev sahibi ilişkisinde yeni dönem

19 Nisan 2013 / Bülent Yoldaş / Posta Gazetesi
2012 Temmuz’da yürürlüğe giren yeni Borçlar Kanunu ile çok uzun yıllar yürürlükte olan kira kanunu yürürlükten kaldırılmış oldu. Yeni  kanun ile artık kira kanunu da tarih oldu. Kira ve tahliye konuları ise Borçlar Kanunu’ kapsamında yeniden düzenlendi. 

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Av. Ali Güvenç Kiraz kira ve tahliyeyle ilgili yeni yasadaki düzenlemeleri açıkladı. Bu yeni düzenlemelere göre aile konutunda, kiracı, eşinin rızası olmadan tek taraflı olarak kontratı iptal edemeyecek, İşyeri ve ev sahipleri 10. yıl sonunda hiçbir gerekçe göstermeksizin, kira sözleşmesini sona erdirebilecek. İşte yeni yasa da kira ve kontratla ilgili yeni düzenleme:

1)    Mal sahibi artık kiraya verdiği taşınmazı temiz ve kiraya uygun bir şekilde teslim etmek zorunda. Yani işyeri olarak kiraya verilecek ise işyeri ev olarak kullanılacaksa ev kullanımına uygun kiracısına teslim edecektir.

2)    Mal sahibi eğer kiracısına, kiraya verdiği taşınmaz ile ilgili yanıltıcı bilgi vermiş veya malı ayıplı teslim etmiş ise kiracının sözleşmeyi fesh edip tahliye hakkı olduğu gibi yeni kanunda bu ayıp nedeniyle kiracının kira bedelinin indirilmesini talep hakkı da getirilmiştir. Yani mal sahibi yüksek kiraya verdiği bir taşınmazda daha önce söylemediği bir eksiklikten dolayı kira bedelinin düşürülmesine razı olmak zorundadır.

3)    Mal sahibi ile kiracı sözleşme gereğince ödenmesi gereken damga vergisini eşit bir şekilde ödeyeceklerdir. Eskiden var olan damga pulu uygulaması kaldırıldıktan sonra artık damga vergisi ödenmelidir. Genelde yapılan sözleşmelerde bu husus atlanmakta ve maliye ciddi ceza oranları uygulamaktadır. Kira sözleşmesi imzalanır imzalanmaz damga vergisi ikiye bölünerek yatırılmalıdır.

4)    Kiracı kira borcunun süresi içerisinde ödemez ise mal sahibi kiracıya 30 gün içerisinde kira bedelini ödemesini bildirir ihtarname gönderecektir. Bu ihtara rağmen kira bedeli ödenmez ise kiracı tahliye edilebilecektir.

5)    Yeni kanun ile kiracının kiralanan taşınmaza zarar vermemesi ve komşularına saygı göstermesi zorunluluğu getirilmiştir. Buna göre kiracı gürültü yapar, taşınmazı özensiz kullanır ve zarar verirse bu tahliye nedeni olacaktır.

6)    Yeni kanun ile artık kiracının yapmış olduğu masraflar nedeniyle kiralanan taşınmazda oluşan değer artışını ve tazminini talep etmesi engellenmiştir. Kiracı artık yaptığı masrafları kiralanana taşınmaza işi ve ikameti gereği yapmış sayılacaktır.

7)    Kiracının ekonomik olarak zor duruma düşmesi kira sözleşmesini fesih nedeni sayılmıştır. Bunu belgeleyen kiracı kira sözleşmesini fesh ederek kira bedellerini ödemekten imtina edebilir.

8)    Kira sözleşmeleri süreye bağlı tutulsa da hukukumuzda geçerli tahliye nedenleri olmadan kiracının süre sonunda tahliye edilemeyeceği kural olarak yerleşmiştir. Ancak yeni kanun ile her halükarda 10 yıllık kira sözleşmesinin sonunda hiçbir neden ileriye sürmeksizin kira sözleşmeleri son erdirilecektir.
9)    Kira sözleşmesini yapan kişi ölür ise artık mirasçıları kira sözleşmesini fesh edebilecektir.

10)     Kiracı kira sözleşmesi sona erdiğinde taşınmazı nasıl aldı ise o şekilde teslim etmekle yükümlüdür. Bunu yerine getirmeyen kiracı aleyhine tazminat davası açılabilecektir.

11)     Kira borcunun ödemeyen ve kaçma hazırlığında olduğunda şüphelenilen kiracının malları aleyhine hapis hakkı kullanılabilecektir. Bir ihtiyati haciz gibi kullanılan bu yöntemle mal sahibi kiracısının mallarını icra müdürlüğü kanalı ile hapsetmekte ve kira borcunun ödemeye zorlamaktadır.

12)     Emlakçıların ve evini satmak-kiralamak isteyenlerin en büyük derdi eskiden içeride bulunan kiracıların kapıyı açmaması ve dairenin gezdirilmesine izin vermemesiydi. Yeni kanun ile kiracılar evini satmak isteyen  veya yeniden kiraya vermek isteyen mal sahiplerinin veya emlakçıların müşterileri için makul bir zaman ve sürede evin gezdirilmesine izin vermek zorunda bırakılmıştır.

13)     Yeni kira kanunu ile aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda kiracının eşinin rızası olmaksızın tek taraflı olarak kira sözleşmesini sona erdirme hakkı bulunmamaktadır. Bu hak ile kötü niyetli bir şekilde ailenin ortada kalması engellenmiş ve eşin rızası aranmıştır.

14)     Tahliye konusunda da yeni kanunda

a)    Bir kira dönemi içerisinde mal sahibi kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki defa haklı şekilde ihtar göndermişse kira döneminin sonunda tahliye hakkı oluşacaktır.
b)    İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında ihtiyacın samimi olduğu kanıtlanır ise tahliye hakkı oluşacak ancak taşınmaz 3 yıl süre ile 3. kişlere kiralanamayacaktır.
c)    Taşınmazı yeni satın alan malik içerideki kiracıya satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde ihtarname göndererek kiracının tahliyesini talep edebilecektir. Ancak bu şekilde kiracının 6 ay daha kullanım hakkı mevcuttur. Yine yeni satın alan malik eski kira sözleşmesinin sonunda da 1 ay içerisinde tahliye hakkını kullanabilecektir.
d)    Yeniden inşaat ve güçlendirme, onarım sebepleri ile taşınmazın kullanımı imkansız ise mal sahibi tahliye hakkını kullanabilecektir.
e)    Tahliye taahhüdü verdiği halde taşınmazı boşaltmayan kiracı aleyhine de icra ve dava yoluyla tahliye hakkı kullanılabilir.
f)    Kiracının veya eşinin aynı il sınırları içerisinde oturmaya elverişli konutu olduğu mal sahibi tarafından belirlenir ise bu da tahliye sebebidir.