Konut balonu yok, arsa balonu var

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, özellikle son dönemde yaygın olarak dikkatleri çekmeye başlayan 'konut balonu' iddialarına karşı çıktı. Yazıcı: 'Konut balonu yok arsa balonu var.' dedi

Konut dört yılda yüzde 50 arttı
Ocak 2010 yılında bu yana düzenli olarak yayınlanan Yeni Konut Fiyat Endeksi verilerine değinen Yazıcı, bu tarihten günümüze konuttaki farklı segmentler bazında üretilen verilere değinerek, 1+1 dairenin 2010 senesinde 100 birimken, Temmuz itibariyle bu oranın 148 birime çıkmış olduğunu kaydetti. Genel artışın 100 birimden 150 birime yükseldiğini söyleyen Yazıcı, sadece bu veriye bakılarak bir konut balonundan söz edilebileceğini, ancak bunun doğru bir bakış açısı da olmayacağını ifade etti.

Konut fiyat artışları abartılı değil
2010 yılında 100 birim olan paranın birleşik enflasyona göre Temmuz 2014'te değerinin 142 birim olduğunu ifade eden Yazıcı, enflasyonun maliyete etkisi hakkında da şu açıklamaları yaptı: 'Paranın zaman değeri karşısındaki yıpranması sonucunda değeri azalıyor, fiyatı artıyor. 100 birim olan konut fiyatının enflasyona göre zaten 142 birim olması gerekiyor. Bu durumda konut fiyatı bir endekse göre %6, bir endekse göre %10 enflasyon üstünde değerleniyor. Yani aslında yeni konutlar veya konut fiyat endeksine enflasyon uyguladığımızda konut fiyatının abartıldığı kadar artmadığını görüyoruz. Sonuçta her yatırım bir risk barındırır, bunu da yatırımın risk getirisi olarak düşünebiliriz. Yani bu durumda bütüne hitap eden bir balondan söz etmek yanlış. Çünkü geliştiricilerin maliyetleri zaten yüksekken nasıl pahalıya mal edip ucuza satabilirler.'

Konut balonu yok
Yazıcı, TÜİK'in "İnşaat Maliyet Verileri"ne göre son dört yılda enflasyonun maliyete yansımasının %56,2 olduğuna dikkat çekti. 'Konut balonu' iddiasına karşı ileri sürdüğü argümanın son derece net ve basit olduğunu ifade eden Yazıcı: ': "Rakamlarla konuşmak gerekli ve rakamlar ortada. Konut fiyatları artıyor doğru, ancak enflasyon da artıyor. İnşaat maliyetleri enflasyondan da fazla artıyor ve bu artış konut fiyatı artışını da geçiyor. Rakamların artışı neredeyse birbirine denk. Bunun üstüne bir de arsa maliyetlerindeki artışı koyarsak sektörden bir balon çıkmıyor, aksine düşen kar marjları nedeniyle sektör kendi yükünü taşıyor diyebiliriz.'

Arsa maliyeti hesaba katılmıyor
Tartışmalarda arsa boyutunun hesaba katılmadığını da belirten Yazıcı, arsa maliyetlerinin sürekli artma eğiliminde bulunduğunu söyledi. Arsa değerlerinin artışı açısından resmi bir ölçümleme yöntemi olmadığının altını çizen Yazıcı, EVA Gayrimenkul Değerleme olarak arsa maliyetlerinde yaşanan gelişmeleri bazı bölgeler bazında özellikle takip ettiklerini ve ölçümleme çalışmaları olduğunu belirtti.

Erişilebilir konut üretmek zorlaşıyor
Gözlerden kaçan bir unsur olarak KDV maliyetlerinin de hesaba katılmadığını ifade eden Yazıcı, inşaat sektörünün önümüzdeki dönemine ilişkin karamsar bir tablo çizerek: 'Hali hazırda mevcut ruhsatlar kullanıldığından henüz yeni KDV maliyetli konut satışı hayatımıza tam anlamı ile girmedi. Bütün bunları üstü üste koyduğumuzda ortaya çıkan tabloda inşaat sektörünün kendi maliyet yükünü taşıdığını görüyoruz. Bu açıdan bakıldığında erişilebilir konut üretmek ülkemizde ne yazık ki gittikçe zorlaşıyor.' dedi.

Sektörde kar marjları eskisi gibi değil
Günümüzde artık inşaat sektöründe yüksek karların olmadığını kaydeden Yazıcı, kar marjlarının %10-15 seviyelerine inmiş durumda olduğunu ve daha da inecek gibi göründüğünü de sözlerine ekledi.