Ekspertiz nedir?

Satın almak istediğiniz gayrimenkulün değerini belirleyen uzman kişiler ekspertizdir. Peki, ekspertiz raporu nasıl hazırlanır? Ekspertiz fiyatları nedir? Ekspertiz nasıl olunur? bu yazımızda bulabilirsiniz...

Ekspertiz nedir?

Ekspertiz; gayrimenkulün bir uzman tarafından değerlendirilmesine ve değerin belirlenmesine denir. Arsa değeri, bina değeri, ulaşım, alt yapısı, imar durumu gibi durumları inceleyip, değer biçilmesi şeklinde olur. Eksprertiz işlemini yapan kişiye eksper denir. Birçok modeli olan Eksprertizm metodları şunlardır: Maliye Metodu, Pazar Değeri ve Emsal Metodu, Finansal MEtod, Geliştirme Metodu.

Ekspertiz nedir? 

Türk Dil Kurumu (TDK) sözlüğü, ‘Ekspertiz’ kelimesinin karşılığını “Bilirkişi tarafından yapılan inceleme” olarak verir.

Ekspertiz işlemlerini gerçekleştirecek olan Eksperi kredi kuruluşu seçer. Ekspertiz raporunda yer alan bilgiler şöyledir:
- Binanın (gayrimenkulun) kimliği / açık adresi
- Kime ait olduğu / Türü
- Kaç katlı, kaç yaşında olduğu
- İmar durumu, Belediye ve Tapudan sorulur.
- Ulaşım: ulaşım özellikleri araştırılır.
- Gayrimenkulun Fiziki Durumu: Betonarme, kagir, yığma, çelik karkas, ahşap vb.
- Altyapı
- İtibar (bina ve sahibinin)
- Binanın inşaat değeri yukarıda anlatılanlar pozitif ise bir değer oluşur.

Ekspertizm metodları

1. Maliyet Metodu: Gayrimenkul alıcısının, belli bir gayrimenkul için yerine koyma maliyetinden fazla bir bedel ödemeyeceği varsayımından yola çıkılır.
2. Pazar Değeri veya Emsal Metodu: Değerlendirilmesi yapılan gayrimenkulün eşdeğer gayrimenkullerde yapılan değerlendirmenin karşılaştırılmasıdır.
3. Finansal Metod: Söz konusu olan gayrimenkulün gelecekteki değerinin iskonto değeri ile bugün ki değerinin hesaplanmasıdır.
4. Geliştirme Metodu: Gayrimenkulün o anki kullanımından daha farklı bir uygulamaya hizmet edecek şekilde geliştirilmesinde ortaya çıkacak maliyet ile bu geliştirmeden doğacak gelirlerin karşılaştırılması yapılır.

Ekspertiz nasıl olunur?

Ekspertiz olabilmek için bir lisans almak gerekir. Dört yıllık bir üniversiteden mezun olmak bunun için aranan ilk şarttır. Sermaye Piyasası Kurulu’nun resmi internet sitesinde lisanslama sınavları bölümünden sınavlar, başvurularda izlenecek yol, verilmesi gerekli dersler, sınav tarihleri gibi bilgilere ulaşabilirsiniz. Bu lisansı alınabilmesi için 1 yıl gayrimenkul değerleme uzmanı olarak lisans belgesini alabilmeniz için üç yıl değerlemede çalıştığınızı belgelemek gerekiyor.
Belirtilen süreleri tamamlar, sınavlarda başarı gösterip lisans belgenizi de alırsanız gayrimenkul değerleme şirketlerinde çalışabilir veya kendiniz bir gayrimenkul değerleme şirketi kurar, bankalar için ekspertiz raporları hazırlayabilirsiniz.

Ekspertiz bedeli geri alınır mı? 

Ekspertizler bankalardan bağımsız oldukları için ekspertiz ücretini geri alamazsınız. Bankalar değerlendirmeyi yasalar gereği bağımsız kurumlara yaptırmak zorundadır. Karşılığında ise gayrimenkulün türüne göre belli bir ücret ödeniyor. Bu ücrete değerlendirmeyi yapılan belediye ve tapu müdürlüğüne verilen harç ve KDV ekleniyor. Değerlendirme sonrasında ise gayrimenkulü satın alsanız da almasanız da yapılan hizmetin bedelini ödemeniz gerekiyor. 

Konut kredisi kullanılacak banka, yüksek oranlarda ekspertiz ücreti talep etme hakkına sahip. Eğer yüksek oranda bir ücret talep edilirse, bu durumda Tüketici Hakları Hakem Heyeti'ne başvurma hakkı doğar. Yani ekspertiz ücretinin tarafınıza iade edilmesi için itiraz hakkınızı kullanabilirsiniz. 

Ekspertiz raporu nedir?

Konut kredisi kullanılacak taşınmazın değeri eksper tarafından belirlendikten sonra, taşınmazın bilgileri, yaş ve konumu, özellikleri ve değerini belirten rapora ekspertiz raporu deniliyor. Kredi kullanırken mutlaka hazırlanması gereken ekspertiz raporu, uzman kişiler tarafından bankaya veriliyor. Banka bu rapordaki bilgilere göre gayrimenkulün krediye uygun olup olmadığına karar veriyor ve ne kadar kredi kullanırılacağını belirliyor. 

Ekspertiz raporu hazırlanırken nelere dikkat ediliyor?

Raporun hazırlanabilmesi için gayrimenkul dikkatce inceleniyor. Ekspertiz raporu hazırlanırken dikkat edilen unsurlar şöyle; 
- Binanın açık adresi
- İmar durumu
- Kat sayısı ve binanın yaşı
- Konutun fiziki durumu
_ İnşaat durumu
- Metrekaresi
- Bulunduğu il, ilçe ve semt
- Çevresindeki gayrimenkul değerleri
- İnşaat maliyeti

Bunların dışında eksperler gayrimenkulün bağlı olduğu tapu dairesine giderek gayrimenkul üzerinde ipotek, şehr, irtifak hakkı olup olmadığını inceliyor. Bu araştırmaların tamamlanmasının ardında rapor hazırlanıyor. Ekspertiz raporu banka tarafından incelemeye alındıktan sonra, kredi için uygun ise işlemler tamamlanıyor. 

Ekspertiz ücretleri ne kadar? 

2018 ekspertiz fiyatları gruplarına göre şöyle belirlendi; 

1. Grup Arsalar ve Tarım Alanları (imarlı veya imarsız) 

Bağ, bahçe, tarla, tarım alanı, sera, özel orman vb. 

Brüt alan 1 - 20.000 metrekare: 598 TL
Brüt alan 20.001 - 100.000 metrekare: 697 TL 
Brüt alan 100.001 ve üzeri metrekare: 839 TL 

Arsa 

Brüt alan 1 - 1.000 metrekare: 697 TL
Brüt alan 1.001 - 10.000 metrekare: 845 TL 
Brüt alan 10.001 - 25.000 metrekare: 1.139 TL 
Brüt alan 25.001 ve üzeri metrekare: 1.350 TL 

2. Grup Konutlar ve İş Yerleri 

Bağımsız bölüm niteliği kazanmış konut, ofis veya büro

Brüt alan 1 - 250 metrekare: 498 TL
Brüt alan 251 - 500 metrekare: 622 TL 
Brüt alan 501 - 1.000 metrekare: 746 TL 
Brüt alan 1.001 - 5.000 metrekare: 1.120 TL 
Brüt Alan 5.000  ve üzeri metrekare: 1.798 TL 

Dükkan, plaza, iş merkezi, alışveriş merkezi vb. 

Brüt alan 1 - 100 metrekare: 547 TL 
Brüt Alan 101 - 500 metrekare: 647 TL 
Brüt alan 501 - 2.000 metrekare: 797 
Brüt alan 2.001 - 5.000 metrekare: 1.241 TL
Brüt alan 5.001 - 20.000 metrekare: 1.798 TL 
Brüt alan 20.001 ve üzeri metrekare: 2.159 TL 

2960 sayılı Boğaziçi Kanunu kapsamındaki yalılar ile aynı kanun kapsamındaki eski eser niteliğinde gayrimenkuller: 2.639 TL 

3. Grup Enerji ve Akaryakıt Tesisleri 

Akaryakıt İstasyonu: 1.559 TL 
Rafineri, akaryakıt depolama tesisleri, diğer enerji tesisleri: 2.998 TL 

4. Grup Üretim, Depolama, Zirai ve Sınai Nitelikli Yapılar 

İmalathane, atölye, depo, hangar yapıları, fabrika, küçük ve büyükbaş hayvan ve tavuk çiftlikleri vb. 

Brüt alan 1 - 500 metrekare: 547 TL 
Brüt alan 501 - 2.000 metrekare: 697 TL 
Brüt alan 2.001 - 10.000 metrekare: 944 TL 
Brüt alan 10.001 - 25.000 metrekare: 1.813 TL 
Brüt alan 25.001 ve üzeri metrekare: 2.998 TL 

5. Grup Hizmet Amaçlı Kullanılan Gayrimenkuller 

Hastane, sağlık tesisi, okul, otel, motel, pansiyon, konaklama tesisi, kültür tesisi, kütüphane, sinema salonu, tiyatro salonu, sergi salonu, gösteri merkezleri, düğün salonları, nikah daireleri, dini ve askeri tesisler, spor tesis ve kompleksi gibi (otoparklar dahil brüt alan) 

Brüt alan 1 -2.000 metrekare: 995 TL 
Brüt alan 2.001 - 5.000 metrekare 1.379 TL 
Brüt alan 5.001 - 10.000 metrekare 1.798 TL 
Brüt alan 10.001 ve üzeri metrekare: 2.398 TL 

6. Grup Toplu Değerleme 

1. Grupta yer alan taşınmazlardan, birden fazlasının aynı değerleme raporuna konu olması ve aynı mahalle / köy sınırları içerisinde yer alması halinde yapılacak değerleme; değerleme konusu taşınmazlardan, en büyük taşınmaz için değerleme tarifesindeki tam ücret, diğerlerinden her biri için girdiği gruptaki ücretin yüzde 10'u. 

2. Grupta yer alan taşınmazlardan aynı değerleme raporuna konu olan ve aynı tarihte tek seferde değerleme çalışması yapılan aynı parsel üzerindeki birden fazla bağımsız taşınmazın değerlemesi; 

Brüt alan 2 - 100 metrekare: Değerleme konusu taşınmazlardan, en büyük taşınmaz için değerleme tarifesindeki tam ücret, diğerlerinden her biri için girdiği gruptaki ücretin yüzde 7,5'i 
Brüt alan 101 ve üzeri metrekare: 4.317 

7. Grup Gayrimenkul Projesi, Gayrimenkule Bağlı Hak ve Fayda Değerlemesi: Ücret belirlenmedi. 

8. Grup Diğer - Karma Yapılar, tek veya birden fazla parsel üzerine inşa edilmiş farklı nitelikteki yapılardan oluşan karma tesisler: Ücret belirlenmedi. 

9. Grup Daha Önce Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Yeniden Değerlemesi 

İnşa halindeki gayrimenkulün tamamlanma seviyesinin tespiti amacıyla yapılan değerlemeler: Güncel tarifedeki ücretin yüzde 30'u. 

Daha önce hazırlanmış bir rapora ilişkin olarak, aynı değerleme kuruluşundan rapor tarihini takiben 12 ay içerisinde talep edilecek revize raporlar: Güncel tarifedeki ücretin yüzde 50'si.