Gayrimenkul değerleme nedir?

Gayrimenkul sektörünün hızla gelişmesiyle, ona bağlı iş kolları da hızla büyüyor ve tercih ediliyor. Gayrimenkul alım satımında en kritik konulardan biri olan değerleme de bu kollardan biri. Peki, gayrimenkul değerleme nedir, nasıl yapılır?

Gayrimenkul sektörünün son yıllarda yaşadığı ivme ve gayrimenkulün en güvenli yatırım aracı olması, gayrimenkul sektörüne bağlı diğer iş kollarının da büyümesine ve meslek olarak da tercih edilmesine sebep oluyor. İşte bu sektörlerden biri de gayrimenkul değerleme. Gayrimenkul değerleme nedir, değerleme nasıl yapılır? Bu soruların cevabını Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) Başkanı Bekir Yener Yıldırım verdi. Değerlemenin tanımını, “Bir gayrimenkulün değerini belirlemek için o gün itibariyle gerçek değerini ve o değeri etkileyebilecek hukuki altyapıyı ortaya çıkarmaya çalışan bir çalışma” olarak yapan Yıldırım,  “Değerleme sonucunda bir rakam ortaya çıkar fakat rakam, gayrimenkul değerleme çalışmasının tek unsuru değildir. O değeri etkileyebilecek tüm gerekçelerin, onu gelecekte etkileyebilecek unsurların bugünkü fotoğrafıdır. Değerleme, eldeki gayrimenkule bir takım analizler katarak fotoğrafının çekilmesidir diyebiliriz. Örneğin, kira geliri, bölgedeki benzer gayrimenkullerin değeri, hukuki durumu, tapudaki durumu ve projedeki durumunu analiz eden çalışmaya değerleme diyoruz” dedi.

Değerleme neden gereklidir?
Gayrimenkul değerleme, sadece gayrimenkul sektörü için değil birçok sektör için ve birçok işlem için önemli hale geldi. Öncelikle bir alım satım işlemi varsa, hem alıcı hem de satıcı bunun doğru değerden gerçekleşmesini talep ediyor. Sadece alıcı satıcı değil, devlet de her zaman doğru değeri öğrenmek istiyor. Mesela vergi alırken, doğru değerden vergi almalıdır. Kamulaştırma yapacağı zaman doğru değeri bilmelidir. Hukukta da, gerek anlaşmazlıklarda, bilirkişilerde, teminat göstermede önemlidir. Bankalar için de konut kredisi verirken, verilen toplam kredi tutarına karşılık bünyelerine alacakları teminatın değerini bilmeleri gereklidir. Bankalar kredi vermeden önce bir değerleme çalışması yapar ve ortaya çıkan değerin belirli bir yüzdesine kadar kredi verir.

“Değerleme uzmanı bağımsız olmalıdır”
Değerlemenin geniş kapsamlı bir kavram olduğunu söyleyen Yıldırım, buradaki en önemli unsurun bağımsızlık olduğunu belirtti. Yıldırım, “Değerlemeyi gerçekleştirenlerin alıcı ve satıcı taraflarından bağımsız olması gerekir. Çünkü alıcı değerin düşük olmasını tercih ederken satıcı da yüksek olmasını tercih eder. Devlet de vergi alırken, yüksek değerden almak isteyebilir. Dolayısıyla bağımsız, bilimsel, standartları çizilmiş bir değerleme tüm dünyada tercih edilir” diye konuştu. Değerleme uzmanının bağımsızlığını sağlaması için yasal hükümler var. Örneğin, tarafı olduğunuz bir yerle ilgili değerleme işlemi yapamazsınız. İlişkili olduğunuz taraflara değerleme yapamazsınız. Bankalar değerleme yaparken kendi bünyesindeki değerleme uzmanlarına yaptıramazlar.

Değerleme uzmanları birkaç boyutta bilgi toplar. Örneğin konut için, öncelikle benzer nitelikteki konutların değerini ortaya çıkaramaya çalışır. Bölgedeki son alım satım fiyatlarını kontrol eder. Tapu kayıtlarını inceler, tapudaki durumu kontrol eder. Belediyeden de projeyle ilgili bilgileri kontrol eder. Bunu bir analiz haline getirir ve değerleme raporunu oluşturur.