Gayrimenkul sektöründe yeni nesil yaklaşımlar

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgu Yazıcı, gayrimenkul sektöründeki yeni nesil yaklaşımları Emlakwebtv okurları için değerlendirdi

Gayrimenkul sektöründe yeni nesil yaklaşımlar

Gayrimenkul sektörü artık hızla değişen belirsiz bir dünyada şekillenmek zorunda. Dünyada ülkeler artık biraz daha içine kapanıyor. Daha milliyetçi anlayışlarla karşı karşıyayız. Geleneksel gayrimenkul üretim ve yönetim biçimimizin değişeceği bir döneme girdik. Bize uyan değil, gelecek nesillere uyan, onların içinde olmak isteyecekleri şeyleri planlama ve inşa etme zamanındayız. Dolayısıyla gayrimenkulün ne olduğunu yeniden tanımlamamız gereken bir dönemden  geçiyoruz.

Gayrimenkul, istesek de istemesek de operasyonel bir yatırım biçimine dönüşüyor. Artık yapıp satmak değil, işletmek ve sürdürülebilir bir şekilde istikrarlı gelir elde edilen mülkler sağlamak zorundayız. İnşa ettiğimizin değerini korumak için hizmeti ve operasyonu ön plana çıkarmalıyız.

Üretim ve yönetim biçimi değişmek zorunda
Örneğin AVM’leri ele alalım. Eğer iyi işletemiyorsanız, günün koşullarını ve tüketici ihtiyaçlarını sağlayamıyorsanız, demode oluyorsunuz. Tüketicilere yönelik oyunlar, müşteri  sadakat kartları, özel alanlar, sosyal iletişim mekanları ve etkileşim alanları yaratan yeni nesil AVM’ler artık yeni dönemin trendleri. Sigara içme yasağından sonra nasıl sigara içilemeyen AVM‘ler gözden düştü ise ve buna bağlı olarak açık kullanım alanları olan AVM ve restoranlar arttıysa, bu tarz değişiklikleri yapanlar başarılı olacak. Kısacası, insan davranışlarındaki değişim, insanların gayrimenkulle etkileşim biçiminin değişmesi anlamına geliyor. Buna hızla ayak uyduranlar kazanacak. Çünkü geleneksel gayrimenkul üretim ve yönetim biçimimiz değişiyor. Bir başka örnek verelim. Sektörde yeni bir iş alanını denemek mi istiyorsunuz? Yıllardır dile getiriyoruz, o halde buyurun öğrenci yurdu yapın. Doğru ve güvenli inşa edilmiş öğrenci yurtlarına ihtiyaç duyuluyor. Ama operasyon bu işin ayrılmaz bir parçası. Bina yapmakla iş bitmiyor. Sonu felaketle biten, yaşadığımız korkunç olaylar da bunu gösteriyor. Operasyonu iyi yapamazsanız, sürdürülebilir bir değer elde edemezsiniz.

Doğru değerlendirilirse 2017 farklı fırsatlara yol açabilir
2017 yılına, sektöre fırsatlar getirecek öğrenci konutları, emeklilik/yaşam konutları, sağlık hizmetlerine yönelik yatırımlar, daha uzun vadede ise otopark yatırımları olarak bakabiliriz. Ama bu bakış bizi yine aynı yere getiriyor. Bu gayrimenkuller sadece “mal-mülk” değil, bunlar aynı zamanda “hizmet vermek” anlamına da geliyor. Öte yandan, “Sahip olmak mı erişmek mi, önümüzdeki dönemde değişiklik mi geliyor?” diye düşünme zamanındayız. Mülk sahibi olmak - başını sokacak bir evi olma - temel kültürümüzün bir parçası olsa da bu anlayış dünyada değişiyor. Kıta Avrupası sahip olma yerine “daha iyisini kullanabilecekken, neden daha kötüsüne sahip olmakla uğraşayım” düşüncesiyle yeni bir bir döneme giriyor. Peki bu bize ne zaman gelecek? Yeni nesil X, Y veya HD, adına ne derseniz deyin, bizden farklı düşünüyor. Tıpkı bizim birçok konuda bizden öncekilerden farklı düşündüğümüz gibi. Değişen teknoloji, farklılaşan yaşam, çalışma ve eğitim tarzları, insanların ihtiyaç, istek ve beklentilerini değiştiriyor. Belki de çocuklarımız kiralamayı sahip olmaktan daha fazla tercih edecek.

Diğer taraftan, küresel terör tehdidi gerek kamusal alanları gerekse özel binaları yönetme biçimini etkiliyor. Yeni normal durum, varlıkların çevresinde daha fazla güvenlik tedbiri demek. Yani yeni bir dünyaya hep beraber hoşgeldik.

Gayrimenkule giren sermaye miktarına bakıldığında, binaların el değiştirme ve elde tutulma biçimi de değişmek zorunda olacak gibi gözüküyor. Artık gayrimenkulde başarılı olmak isteyenler, daha fazla operasyonel risk almak zorunda kalacak. Alternatif emlak yatırımlarında genişleme beklemek yanlış değil. Ama bu durumda operasyonel riskleri göz ardı etmemeyi de öğrenmek gerek. Özetle gayrimenkul, kiralama aracından çok artık operasyonel bir varlık.

Sonuç olarak gayrimenkul, farklı iş modellerine ve farklı hizmet olanaklarına sahip yeni oyuncuları çekiyor. Doğru ürün için doğru sermaye işbirliği gerekli. Yakın gelecekte gayrimenkul oyuncuları operasyonel firmalarla işbirliğini düşünmeli, yaratıcı olmalı, operasyonun bakış açısı ve dinamiklerinden yararlanmalı.

İşte size gerçek: “Gayrimenkulü yeniden düşünmenin zamanı geldi.”