Gayrimenkul Yatırımlarında Tesadüflere Yer Yoktur

EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş. Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, gayrimenkul yatırımının püf noktalarını anlattı

Gayrimenkul Yatırımlarında Tesadüflere Yer Yoktur

Gayrimenkul yatırımları ciddi yatırımlardır. Parayı taşa toprağa yatırırsınız, banka mevduat hesapları veya borsa hisseleri kadar çabuk likidite edemezsiniz. Yaptığınız gayrimenkul yatırımları, sizi tesadüfen beklentilerinize götürmesini hayal etmek büyük bir yanlıştır. Bilmeniz gereken en önemli şey: “gayrimenkul yatırımlarında tesadüflere yer yoktur”. Eskaza bir tanıdığınız tesadüfen, bilinçsizce yaptığı bir yatırımından kar ettiyse, sanmayın ki bu çok sık olan bir şeydir. On binde bir olasılıkla mümkündür.

İyi bir gayrimenkul yatırımcısı olmak istiyorsanız, yatırım yapmadan önce kendinize doğru soruları sorarak işe başlamalısınız: Bu yatırım ile ilgili beklentim nedir? Bu yatırımı kendim için mi yapıyorum, çocuklarım için mi? Bu tür soruları sormadan yaptığınız her yatırım, tesadüflere dayanan yatırım kategorisinde değerlendirilmelidir. Bilinçli bir gayrimenkul yatırımcısı, doğru öngörüleri, doğru zamanda yaparsa  kazanacaktır.  

Konut yatırımında doğru adımlar

Konut alırken en önemli konu mülk almak isteyenin istek ve ihtiyaçlarını iyi belirlenmesinde yatmaktadır. İstekler, ihtiyaçlar ve olanaklar üçgenini optimum şekilde birleştirmek en faydalı sonucu verecektir. Bu kapsamda bir konut almayı düşündüğünüzde bu üçlüye göre mutlaka yazılı bir liste yapın. Yaşam stiliniz, aileniz, çocuklarınız ve çocuklarınızın yaşı, tercihleriniz, ihtiyaçlarınız en önemli konulardır. Bunlara göre yaşayacağınız bölgeyi seçmeli ve alternatiflerin arasında isteklerinizi ve olanaklarınızı paralel hale getirecek ve sizi “optimum” seviyede mutlu edecek seçenekleri belirlemelisiniz. Bundan sonra araştırma yapmaya karar verdiğiniz bölge/bölgeler arasında sınırlama yapmalı ve aramaya başlamalısınız. Bizler kişisel tecrübelerimizden gördüğümüz kadarı yla ortalama 40-45 ev görmeden doğru bir konut alımının mümkün olmadığını düşünmekteyiz. Bu nedenle konut almaya karar veren kişilere bunun zor bir görev olduğunu, kararlı olmaları ama ümitsizliğe kapılmamaları gerektiğini söyleyebiliriz.

Alacağınız gayrimenkulün bulunduğu bölgenin kimliği çok önemlidir. Yakın ve orta vadede çevrede mevcut ve yapılmakta olan projeler, ünite sayıları bölgedeki arz-talep dengesinin belirlenmesinde çok önemli rol oynar. Alınan ya da alınması düşünülen gayrimenkulün, hangi bölge/projenin içerisinde kaldığı, yasallığı, sosyal imkânları ve fiyat segmentleri yatırımın fiyatını belirleyen önemli faktörlerdendir. Ayrıca kentin arazi kullanım düzenlemeleri, kentin büyüme ve gelişme yönü yatırım için düşünülen gayrimenkulün değerini etkileyen diğer faktörlerdir.

Konut Fiyatını Etkileyen Temel Unsurlar

Konutların fiyatını belirleyen birçok unsur vardır. Bunların belli başlılarını aşağıdaki gibi sıralayabiliriz: Yeri, konumu, yaşı, büyüklüğü (net ve brüt alanı), sosyal imkânları, manzarası, ulaşım imkanlarından yararlanma durumu,

  • Konutun alanı, satışta brüt kat alanından mı satış alanı gösteriliyor yoksa satış alanına, depo, sosyal alanlar gibi aslında dairede olmayan alanlar da katılıyor mu? Katılıyorsa bu alanlar ne kadar? Sonuçta sizin dairede süpürme alanınız yani net m2‘niz ne kadar?
  • Konutta yatak odası sayısı, banyo sayısı, salon büyüklüğü, balkon, şömine gibi özellikler, Islak mekanların durumu, ısıtma-soğutma-havalandırma koşulları,
  • Bahçe büyüklüğü, garaj, otopark, avlu, teras vb.
  • Satış şartları, ödeme yöntemleri-kampanyalar, satış tarihi, teslim tarihi,

Yapıların yaşı, eskimesi ve içinde bulunduğu fiziksel koşulların kalitesi, odaların kullanışlılığı, mülkün binadaki konumu, ıslak mekanların özellikleri ve sayısı, ısınma tipi,
İnşaat tipi ve kalitesi, çevresi ile entegrasyonu ve uyumu, mimari cazibesi olup olmadığı,

  • Mülkü yapan müteahhit ve/veya geliştiricinin piyasadaki ismi, konumu,
  • Mülkün sosyal donatı alanlarına yakınlığı ve yararlanma imkânı,
  • Arsa payı ve krediye uygun olup olmadığı, iskânı olup olmadığı,
  • Binada jeneratör, asansör, su deposu, park imkânı olup olmaması, mülkün içinde şömine, barbekü, balkon bulunup bulunmadığı, otopark, havuz gibi imkânların olup olmadığı,
  • Mülkün ısınma tipi, mülkün genel giderlerinin mal sahiplerine yükü, mülkün bulunduğu kat, gün ışığından yararlanma olanakları, mülkün yapı içindeki konumu.
  • Bir Kontrol Mekanizması: Kira Getirisinden Yola Çıkarak Değer Belirlemek

Günümüzde artık konutların kendisini geri ödemesi yaklaşık 16-30 yıl arasındadır. Yeri, bölgesi, konumu, eski olup olmaması, fiziksel kondisyonu, kullanışlı olup olmaması, ulaşım noktalarına mesafesi gibi özeliklere göre yıl sayısı değişebilir. Bu rakama teknik dilde brüt kira çarpanı (BKÇ) denir. BKÇ den yola çıkarak evin değerine üç aşağı beş yukarı ulaşabilirsiniz.

(Örnek BKÇ 12 ay x 16 = 192 veya 12 ay x 30 = 360 demektir.)

  • Örneğin evin aylık geliri 1000 TL yıllık geliriniz 1.000 x 12 Ay = 12.000 TL olur.
  • Eğer kendini 16 yılda amorti eden bir mülk alıyorsanız 16x12.000 TL =192.000 TL
  • Eğer kendini 30 yılda amorti eden bir mülk alıyorsanız 30x12.000 TL =360.000 TL

Bu hesap iki türlü çalışır: Eğer fiyattan yola çıkarak kira geliri tespit ediyorsanız bu durumda alabileceğiniz kira bellidir. Ama bölge araştırmaları kira 1.500 TL çıkmışken 1.200 TL’yi gösteriyorsa, ev değerinin üstünde bir bedelle satılmaya çalışılıyor demektir. Dikkatinizi çekerim bu hesapta bir de ödeyeceğiniz vergi yoktur.

Ama Unutmayın!

Daha önce anlattığımız gibi genel gider bu hesaplamaları değiştirir. Eğer genel gideri yüksek bir mülk alıyorsanız ya da satıyorsanız, kira değerine genel gider için kiracının ödeyeceği bedeli düşerek hesap yapmanız gerekir. Genel gider için ödenen rakam olmadan yapılan hesaplarda mülkün kendini geri ödeme süresi çok uzun çıkar. Aslında genel gideri yüksek sitelerde olay bu şekildedir. Ne kadar çok genel gider söz konusu ise o kadar çok mülkün kendini ödeme süresi uzar. Bu nedenle BKÇ (brüt kira çarpanı) sitelerde özelikle genel gideri yüksek sitelerde daha uzundur.

İkinci Kontrol Mekanizması : Emsallerden Yola Çıkarak Değere Ulaşmak

En büyük sıkıntı gerçekleşmiş “gerçek emsalleri” bulmaktır. Bu emsaller kıyaslanabilir emsaller olmalıdır. Elmalarla armutları hatta daha da kötüsü salatalıkları kıyaslama yapmamak gereklidir. Bu emsaller ödeme şekli, mülkün devrinde özel bir durum olmaması, ruhsat ve iskân açısından mülklerin benzer olması, biri apartman biri site gibi birbirinden farklı olmaması, eşdeğer özelikleri olması gereklidir. Emsal olması için büyüklüğün aynı olması gerekmez. Benzer mülk verilerinin brüt metrekare değerleri kullanılarak kıyaslanabilir. Öncelikle değerde aralık belirlemek işleri kolaylaştırır. Bu yöntemde bir değer aralığı belirledikten sonra verilecek karar daha sağlıklı olacaktır.  

Çevre araştırmaları verileri toplanır, kullanılabilir olanlar listelenerek metrekare değerine dönülür. Diyelim bir mülk almak istiyoruz. “Fiyatından emin olamadık ancak çevrede bulabildiğimiz ve kullanılabileceğine güvendiğimiz veriler var” diyorsanız, verileri aşağıdaki gibi inceleyebilirsiniz:

Yakın zamanda satılmış, satışta olan  benzer örnekler bulmaya çalışın (aynı binada veya aynı caddede olabilir)

  • Her bir örneğe ait bina yaşı ve fiziki durumu öğrenmeye çalışın, brüt kaç metrekare mülk olduğu bilgisini de öğrenmelisiniz,
  • Sonra bulduğunuz her örneğin m2’si ve fiyatını kıyaslayarak metrekare birim satış fiyatını anlayın, yanına yaşı ve fiziksel koşullarını yazın,
  • Eğer kıyaslama yaptığınız mülklerden bazıları emsal teşkil etmeyecek gibi ise (uç ve kıyaslama yapılması doğru olmayan örnekler ) hiç değerlendirmeye almamalıyız.
  • Böylece mülk aradığınız mahallede fiyat skalasını çıkartmış olursunuz,
  • Çıkardığınız skalanın alt ve üst sınırını da belirleyin.

Almayı düşündüğünüz seçenekleri belirlediğiniz metrekare birim fiyatları ile çarpıp değer aralığınızı bulun ve bunu mevcut istenen satış fiyatı ile kıyaslayın. Hangi noktadasınız anlayın. Kararınızı ondan sonra vermeye biraz daha yaklaşabilirsiniz.