Kira çarpanı nedir, nasıl hesaplanır?

Kira çarpanı, gayrimenkullerin piyasa değeri ve yatırım potansiyeli hakkında ipuçları veren en önemli unsurdur. Kira çarpanı nedir, nasıl hesaplanır, kaç olmalı? Kira çarpanı en yüksek iller ve ilçeler, Ev alırken kira çarpanı ne olmalı? hepsi ve daha faz

Kira çarpanı nedir, nasıl hesaplanır?

Kira çarpanı, gayrimenkullerin piyasa değeri ve yatırım potansiyeli hakkında ipuçları verir. Ev almak isteyenler ve emlak yatırımı yapmayı düşünenler kira çarpanı üzerinden gayrimenkulün satın almaya değer bir yatırım aracı olup olmadığını öğrenebilir. Kira çarpanı hesaplanırken ise bazı kriterler göz önünde bulundurulur.  

Kira çarpanı nedir? 

Gayrimenkullerin amortisman süresini belirlemek için kullanılan değerlendirme kriterine 'kira çarpanı' denir.

Kira çarpanı nasıl hesaplanır? 

Gayrimenkulün değeri: Kira çarpanı hesaplanırken öncelikle gayrimenkulün satış değeri belirlenir. Brüt kira çarpanını hesaplamak için satış fiyatını aylık kira bedeline bölmek yeterlidir. Ancak net kira çarpanı için vergilerin ve zorunlu sigorta giderlerinin de hesaba katılması gerekir. İdeal kira çarpanı, Türkiye şartlarında 144 ay olarak kabul edilir. Bu değerin altında kalan gayrimenkuller, yatırım açısından oldukça karlıdır. 

Aylık kira bedeli: Gayrimenkulün net satış fiyatını ortalama aylık kira bedeline bölerek kira çarpanını hesaplamak mümkündür. Bu hesaplama yapılırken yıllık kira zammı ya da fiyat dalgalanmaları göz önünde bulundurulmaz. Hesaplamada, söz konusu yatırım aracının bulunduğu muhitteki benzer özelliklere sahip gayrimenkullerin ortalama kira bedelleri üzerinden rakam belirlenir. 

Emlak vergisi: Gayrimenkullerden yıllık olarak alınan emlak vergisi, gayrimenkul sahibi açısından önemli bir gider kalemidir. Bu nedenle kira çarpanı hesaplanırken aylık kira gelirinden emlak vergisi düşülür. Bu iş için emlak vergisi bedelini 12 aya bölüp kira gelirinden çıkarmak gerekir. 

Gelir vergisi: Yatırımcılar, sahip oldukları gayrimenkullerden elde ettikleri gelir için her yıl devlete belli bir oranda vergi öder. Bu verginin aylık payı, kira gelirinden çıkarılarak çarpana yansıtılır. 

Katma Değer Vergisi: 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu'na göre, satın alınan her türlü mal, hizmet ve yatırım aracı için devlete belirli bir oranda Katma Değer Vergisi ödenir. Verginin oranı, Bakanlar Kurulu'nın yaptığı düzenleme ile belirlenir. Son düzenlemelerin ardından yurt dışında yaşayan vatandaşlar, Türkiye'den alacakları ilk konut için KDV'den muaf tutuluyor. Bu istisna dışında kalan herkesin gayrimenkul satın alırken KDV ödemesi gerekiyor. KDV'nin bedeli taşınmazın satış değeri üzerinde eklenerek çarpan hesaplamasına katılır. 

Zorunlu deprem sigortası: Doğal Afet Sigortaları Kurumu tarafından düzenlenen Zorunlu Deprem Sigortası, 2000 yılından beri tüm konut tipi gayrimenkuller için zorunlu tutulmaya başladı. Konut sahipleri, evlerini deprem nedeniyle oluşan maddi hasarlara karşı güvence altına almak için Zorunlu Deprem Sigortası yaptırıyor. Her yıl yenilenen sigorta karşılığında ise belirli miktarda bir prim bedeli ödeniyor. Kira çarpanı hesaplanırken prim bedeli 12'ye bölüneren aylık kira değerinden çıkarılıyor. 

Kira çarpanı kaç olmalı? 

Kira çarpanı ifadesi aslında fikir verme amaçlı kullanılır. Satın aldığınız gayrimenkulün hangi zamanda, hangi şartlarda ne kadara satılacağını tahmin edemezsiniz. Kimisine göre kira çarpanının 15 sene olanı idealken, kimisi de daha kısa kira çarpanını ideal olarak görür. Türkiye'de ise kira çarpanı ortalama 16-17 yıldır. 

Kira çarpanı en yüksek iller

Kira çarpanın değerinin doğru olarak hesaplanması için şehrin gayrimenkul fiyatlarının ve kira değer oranlarının birbirleri ile karşılaştırılması gerekiyor. 2018 yılında yapılan araştırmalara göre kira çarpanı en yüksek iller arasında ilk üç sıra Aydın, Van ve Bilecik'e ait. 

Kira çarpanı en yüksek ilçeler 

İstanbul genelinde bakacak olursak kira çarpanı en yüksek ilçeler arasında ilk üç sıra 360 ay ile Kadıköy, 240 ay ile Ataşehir, 228 ay ile Ümraniye'ye ait.  

İstanbul kira çarpanı ortalaması 

İstanbul kira çarpanı ortalamasına bakacak olursak, İstanbul genelinde Beylikdüzü, Beşiktaş, Ataşehir, Bahçelievler, Başakşehir, Bakırköy ve Kadıköy ilçelerinde bir yatırım yapmanız durumunda oldukça yüksek fiyatlar ödemek zorunda kalacaksınız. Ödeyeceğiniz bedele karşılık aylık kira giderleri göz önüne alındığında kira çarpanı değeri birçok ile göre çok daha avantajlı. İstanbul'da yapacağınız bir gayrimenkul yatırımının kara dönüşebilmesi için uzun bir amortisman süresi gerekiyor. Ancak uzun vadeli ve genel olarak bakıldığında İstanbul'da yapılacak bir gayrimenkul yatırımı diğer illere göre çok daha fazla kazandıracaktır. 

Ev alırken kira çarpanı ne olmalı? 

Kira çarpanı ev alırken dikkat etmeniz gereken başlıklardan biri olmalı. Ev alırken kira çarpanı ortalaması sizin alacağınız evden beklentinize bağlı. Eğer uzun vadede kendisini amorti etmesini istiyorsanız sizin için kira çarpanının bir önemi olmamalı. Kısa vadede geri dönüş sağlamasını istiyorsanız alacağınız evin kira çarpanı yüksek ilçeler veya illerden olmasına dikkat etmelisiniz. Yani ev alırken kira çarpanının ideali sizin beklentilerine bağlı. 


Yazar: emlakwebtv
Yorum

Benzer Haberler

Bağımsız Bölüm Nedir? İmar Barışı Bağımsız Bölüm Sayısı

Bağımsız Bölüm Nedir? İmar Barışı Bağımsız Bölüm Sayısı

Gayrimenkul Nedir?

Gayrimenkul Nedir?

Konut dokunulmazlığı nedir?

Konut dokunulmazlığı nedir?

Uygulama İmar Planı Nedir?

Uygulama İmar Planı Nedir?

İmar Barışı'nda yeni uzatma yok

İmar Barışı'nda yeni uzatma yok

THY İstanbul Havalimanı'ndan 10 milyona yakın yolcu uçtu

THY İstanbul Havalimanı'ndan 10 milyona yakın yolcu uçtu

İnşaat sektöründeki küçülme ekonomiyi vurdu

İnşaat sektöründeki küçülme ekonomiyi vurdu

Ekonomik Güven Endeksi düşüşe geçti

Ekonomik Güven Endeksi düşüşe geçti

Edirne'den Bulgaristan'a tren seferleri

Edirne'den Bulgaristan'a tren seferleri

İstanbul banliyö hattından 68 günde 24 milyon yolcu geçti

İstanbul banliyö hattından 68 günde 24 milyon yolcu geçti

Zonguldak Filyos Liman projesinin yüzde 80'i tamam

Zonguldak Filyos Liman projesinin yüzde 80'i tamam

İnşaat güven endeksinde rekor düşüş

İnşaat güven endeksinde rekor düşüş

Bayram süresince YHT hatlarına ek sefer desteği

Bayram süresince YHT hatlarına ek sefer desteği

istanbul Havalimanı'na Uluslararası Ödül

istanbul Havalimanı'na Uluslararası Ödül

Bakan Kurum'dan Ordu açıklaması:Önlemler faciayı engelledi

Bakan Kurum'dan Ordu açıklaması:Önlemler faciayı engelledi

Güncel Konut Kredisi Faiz Oranlarında son durum

Güncel Konut Kredisi Faiz Oranlarında son durum

Konut satışında ilk 4 ay kaybı: Yüzde 19

Konut satışında ilk 4 ay kaybı: Yüzde 19

İnşaat maliyet endeksi 1 yılda yüzde 27 arttı

İnşaat maliyet endeksi 1 yılda yüzde 27 arttı

İstanbul Havalimanı'na uluslararası 'özel başarı' ödülü

İstanbul Havalimanı'na uluslararası 'özel başarı' ödülü

Bodrum Aspat'a ANT Yapı imzası: Anthaven

Bodrum Aspat'a ANT Yapı imzası: Anthaven

TORKAM E5 açık çarşı dükkanlarına büyük ilgi

TORKAM E5 açık çarşı dükkanlarına büyük ilgi

Konkordatoda rüzgar tersine döndü

Konkordatoda rüzgar tersine döndü

TOKİ indirim kampanyasından 8 bin 735 vatandaş yararlandı

TOKİ indirim kampanyasından 8 bin 735 vatandaş yararlandı

TOKİ 198 iş yeri ve 25 konut için teklifleri 25 Nisan'da alıyor

TOKİ 198 iş yeri ve 25 konut için teklifleri 25 Nisan'da alıyor

TOKİ Başkanı'ndan sosyal konut açıklaması: Bu kadar ilgi beklemiyorduk

TOKİ Başkanı'ndan sosyal konut açıklaması: Bu kadar ilgi beklemiyorduk

EN ÇOK OKUNANLAR