Kira çarpanı nedir, nasıl hesaplanır?

Kira çarpanı, gayrimenkullerin piyasa değeri ve yatırım potansiyeli hakkında ipuçları verir. Ev almak isteyenler ve emlak yatırımı yapmayı düşünenler kira çarpanı üzerinden gayrimenkulün satın almaya değer bir yatırım aracı olup olmadığını öğrenebilir. Kira çarpanı hesaplanırken ise bazı kriterler göz önünde bulundurulur.  

Kira çarpanı nedir? 

Gayrimenkullerin amortisman süresini belirlemek için kullanılan değerlendirme kriterine 'kira çarpanı' denir.

Kira çarpanı nasıl hesaplanır? 

Gayrimenkulün değeri: Kira çarpanı hesaplanırken öncelikle gayrimenkulün satış değeri belirlenir. Brüt kira çarpanını hesaplamak için satış fiyatını aylık kira bedeline bölmek yeterlidir. Ancak net kira çarpanı için vergilerin ve zorunlu sigorta giderlerinin de hesaba katılması gerekir. İdeal kira çarpanı, Türkiye şartlarında 144 ay olarak kabul edilir. Bu değerin altında kalan gayrimenkuller, yatırım açısından oldukça karlıdır. 

Aylık kira bedeli: Gayrimenkulün net satış fiyatını ortalama aylık kira bedeline bölerek kira çarpanını hesaplamak mümkündür. Bu hesaplama yapılırken yıllık kira zammı ya da fiyat dalgalanmaları göz önünde bulundurulmaz. Hesaplamada, söz konusu yatırım aracının bulunduğu muhitteki benzer özelliklere sahip gayrimenkullerin ortalama kira bedelleri üzerinden rakam belirlenir. 

Emlak vergisi: Gayrimenkullerden yıllık olarak alınan emlak vergisi, gayrimenkul sahibi açısından önemli bir gider kalemidir. Bu nedenle kira çarpanı hesaplanırken aylık kira gelirinden emlak vergisi düşülür. Bu iş için emlak vergisi bedelini 12 aya bölüp kira gelirinden çıkarmak gerekir. 

Gelir vergisi: Yatırımcılar, sahip oldukları gayrimenkullerden elde ettikleri gelir için her yıl devlete belli bir oranda vergi öder. Bu verginin aylık payı, kira gelirinden çıkarılarak çarpana yansıtılır. 

Katma Değer Vergisi: 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu'na göre, satın alınan her türlü mal, hizmet ve yatırım aracı için devlete belirli bir oranda Katma Değer Vergisi ödenir. Verginin oranı, Bakanlar Kurulu'nın yaptığı düzenleme ile belirlenir. Son düzenlemelerin ardından yurt dışında yaşayan vatandaşlar, Türkiye'den alacakları ilk konut için KDV'den muaf tutuluyor. Bu istisna dışında kalan herkesin gayrimenkul satın alırken KDV ödemesi gerekiyor. KDV'nin bedeli taşınmazın satış değeri üzerinde eklenerek çarpan hesaplamasına katılır. 

Zorunlu deprem sigortası: Doğal Afet Sigortaları Kurumu tarafından düzenlenen Zorunlu Deprem Sigortası, 2000 yılından beri tüm konut tipi gayrimenkuller için zorunlu tutulmaya başladı. Konut sahipleri, evlerini deprem nedeniyle oluşan maddi hasarlara karşı güvence altına almak için Zorunlu Deprem Sigortası yaptırıyor. Her yıl yenilenen sigorta karşılığında ise belirli miktarda bir prim bedeli ödeniyor. Kira çarpanı hesaplanırken prim bedeli 12'ye bölüneren aylık kira değerinden çıkarılıyor. 

Kira çarpanı kaç olmalı? 

Kira çarpanı ifadesi aslında fikir verme amaçlı kullanılır. Satın aldığınız gayrimenkulün hangi zamanda, hangi şartlarda ne kadara satılacağını tahmin edemezsiniz. Kimisine göre kira çarpanının 15 sene olanı idealken, kimisi de daha kısa kira çarpanını ideal olarak görür. Türkiye'de ise kira çarpanı ortalama 16-17 yıldır. 

Kira çarpanı en yüksek iller

Kira çarpanın değerinin doğru olarak hesaplanması için şehrin gayrimenkul fiyatlarının ve kira değer oranlarının birbirleri ile karşılaştırılması gerekiyor. 2018 yılında yapılan araştırmalara göre kira çarpanı en yüksek iller arasında ilk üç sıra Aydın, Van ve Bilecik'e ait. 

Kira çarpanı en yüksek ilçeler 

İstanbul genelinde bakacak olursak kira çarpanı en yüksek ilçeler arasında ilk üç sıra 360 ay ile Kadıköy, 240 ay ile Ataşehir, 228 ay ile Ümraniye'ye ait.  

İstanbul kira çarpanı ortalaması 

İstanbul kira çarpanı ortalamasına bakacak olursak, İstanbul genelinde Beylikdüzü, Beşiktaş, Ataşehir, Bahçelievler, Başakşehir, Bakırköy ve Kadıköy ilçelerinde bir yatırım yapmanız durumunda oldukça yüksek fiyatlar ödemek zorunda kalacaksınız. Ödeyeceğiniz bedele karşılık aylık kira giderleri göz önüne alındığında kira çarpanı değeri birçok ile göre çok daha avantajlı. İstanbul'da yapacağınız bir gayrimenkul yatırımının kara dönüşebilmesi için uzun bir amortisman süresi gerekiyor. Ancak uzun vadeli ve genel olarak bakıldığında İstanbul'da yapılacak bir gayrimenkul yatırımı diğer illere göre çok daha fazla kazandıracaktır. 

Ev alırken kira çarpanı ne olmalı? 

Kira çarpanı ev alırken dikkat etmeniz gereken başlıklardan biri olmalı. Ev alırken kira çarpanı ortalaması sizin alacağınız evden beklentinize bağlı. Eğer uzun vadede kendisini amorti etmesini istiyorsanız sizin için kira çarpanının bir önemi olmamalı. Kısa vadede geri dönüş sağlamasını istiyorsanız alacağınız evin kira çarpanı yüksek ilçeler veya illerden olmasına dikkat etmelisiniz. Yani ev alırken kira çarpanının ideali sizin beklentilerine bağlı.