Konut alırken dikkali olun, metrekare hesabına dikkat edin

EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş. Genel Müdürü ve Lisanslı Değerleme Uzmanı Cansel Turgut Yazıcı, konut yatırımcısına "metrekare hesabına dikkat etme" uyarısında bulundu

Konut alırken dikkali olun, metrekare hesabına dikkat edin

Konut alırken aslında kaçımız yasal olarak kaç metrekare kullanım alanı olan kaç metrekarelik bir ev aldığımızı biliyoruruz?  Diyelim projeden ev alıyorsunuz ve satış danışmanları size 100 m2 diyerek bir ev satmaya çalışıyor. Bu noktada hemen sormalısınız: “Alacağım konutun brüt alanı 100 m2 ise, net alanı ne kadar, ben kaç metrekare ev süpüreceğim?” Bu her projede değişir. Üstelik bu basit bilgi, evinizin kullanım metrekaresi ve kaç oda salon olduğu tapularda yazmaz. Neden diye soruyorsanız, hemen cevap verelim: Yasal mevzuattaki eksiklik, alan tanımının farklı şekilde yorumlanabilmesini sağlıyor da ondan.

Brüt net tanımı

Maliyenin bile kendine göre bir brüt-net alan tanımı var. Çünkü 150 metrekarenin üzerindeki konutlar için %18 KDV söz konusu. Yeni sistemde 01.01.2013 tarihinden sonra yapı ruhsatı almış olan 150 metrekarenin altındaki konutlarda emlak vergisine tabi arsa birim metrekare değerlerine göre yeni bir katma değer vergisi sistemi getirildi. Buna göre net 150 metrekarenin altındaki konut arsasının birim metrekare değeri 500 TL’nin altındaysa eskiden olduğu gibi yine % 1, 500 TL ile 1000 TL arasındaysa %8, 1.000 TL’nin üstündeyse %18 oranında katma değer vergisine tabi olacak. Bu nedenle emlak vergisine tabi arsa birim metrekare değerleri kadar konutun net alan ölçüsü de önemini koruyor.

Açıkçası yasal olarak onlarca brüt ve net alan tanımı bulabilmek mümkün. Bu durumda geliştiriciler de bu konuyu yönlendirebiliyor. Eğer kötü niyetli birine çatarsanız ve aldığınız konutun brüt ve neti arasındaki farkı sormazsanız, ardından hayal kırıklığına uğrayabilirsiniz. Dolayısıyla tüketici olarak dersinizi iyi çalışacak, araştırma yapmadan konut almayacaksınız.

Tanımın özü

Gelelim tanımın özüne: Teoride bakıldığında, aslında katın alanının daireye düşen kısmına brüt alan deniyor. İkinci el projelerde, halk arasında dairenin dış konturlarından oluşan, duvarlar dahil toplam alana brüt alan deniyor. Bu alan içine dairenin duvarları da dâhil ediliyor. Net alan ise, ıslak alan ve yürünen tüm alanların toplamından oluşuyor ve bu alana, duvarlar dahil edilmiyor. Ben buna “süpürebildiğimiz alan” diyorum.

Bu anlattıklarımızdan yola çıkarak aslında projeden konut alırken satış danışmanlarına sormanız gereken sorunun şu olduğunu görebiliyoruz: “Yeni evimde kendime ait kaç metrekare silip- süpürebileceğim?” Sizin içinde yaşayacağınız mekân, esas para ödediğiniz alan bu mekan olacak.

Ne dedik, tüketici iseniz dersinizi iyi çalışın: Satış broşürlerini incelerken odaların kullanımları, kaç metrekare olduğuna bakmalısınız. Burada satıcıyı suçlamak en kolay yol ama yanlış. Ev alıyorsunuz, bir zahmet yorulup araştırın ve biraz da toplama çıkartma yapın. Satış metrekaresi ile kullanım metrekaresi arasında farklılıkların nereden geldiğini ve ne kadar olduğunu hesaplayın.  Örneğin 150 m2 brüt bir satış alanı olan ev net 90 m2 de olabilir, 130 m2 de . Nasıl olur böyle şey demeyin. Anlattık işte oluyor, hepsi de gayet yasal. Sonuç: her projenin brüt alan tanımı farklı olabilir. Bugün ortak alan olarak projelerde geliştirilen bazı bölümler (otopark, sosyal donatı alanları, ortak kullanılan odalar, kat bahçeleri vb.) daire brüt alanlarına ilave edilerek satılabilir.

İşin bence doğru olanı kat üzerinden aldığımızda takribi brüt alan ve net alan farkının %15-25 arası olması. Ama başka sosyal donatı alanları dâhil ediliyorsa %70 fark bile görebiliriz. Çalışmalarımız sırasında brüt alanla net alan arasında farkın %100 olduğu projeler bile gördük.  Bu noktada alanlar konusunda tanımlardan ziyade tüketicinin bilinçlendirilmesi ve ne aldığını bilerek alması önemli. Ayrıca siz tüketici olarak projeleri karşılaştırırken elma ile armudu karşılaştırmamak için projelerdeki net alan üzerinden fiyat karşılaştırması yapmalısınız. Yoksa ucuz/pahalı konusunda da yanılgıya düşersiniz.

Süpürülebilir alan

Satıcı firma net alana istediğini ilave ederek satmaya kalkar. Serbest piyasa koşulu sonuçta. Ama bunu satın alana açıklayarak ve dürüstçe yapmalıdır. Tüketici de dersini iyi çalışmışsa ve bunu bilerek alıyorsa herkes açısından durum net demektir. Kimsenin kimseyi suçlayacak bir durumu yoktur. Eğer bilinçli bir şaşırtmaca yoksa bence alan da satan da razıdır ve sorun yoktur. Bugün zaten ciddi geliştirici firmaların brüt ve net alan farkını müşteriye izah edilerek satış yaptığını görüyoruz.

Sonuç olarak diyoruz ki, bizce konutta metrekarede ast olan “süpürebildiğiniz alandır.” Gerisi eskilerin deyimi ile “teferruattır”.