Konut Alırken Kendinize ve Çevrenize Sormanız Gereken Önemli Sorular

EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, konut almadan önce sorulması gereken soruları kaleme aldı

Konut Alırken Kendinize ve Çevrenize Sormanız Gereken Önemli Sorular

Geçen sayımızda gayrimenkul yatırımlarında tesadüflere yer yoktur demiş ve sebeplerini anlatmıştık. Bu sayıda ise konut alırken kendinizi ve çevrenize sormanız gereken önemli sorular ve cevaplarının sizi götüreceği yerler üzerinde duracağız.

Yıllar boyunca ev almayı hayal ettiniz veya zaten ev almıştınız ama daha büyüğüne taşınmayı hayal ettiniz. Bu durumda seçim yapmaya giderken elinize almanız gereken alışveriş listesi değil soru listesi olmalı. Arzu ettiğiniz fiyatta birkaç ev buldunuz, arasından seçim yapmanız gerekiyor. Hangi soruları sorarak seçim yapmalı, avantajları-dezavantajları çıkartmalı ve  nasıl bir “ev” almalısınız?

Ülkemizde sosyal güvenlik sistemine olan eksik güven, emeklilikte geçim korkusu, kendimize ve  çocuklarımıza gelecekte güvence sağlamak istememiz gibi gerçekler halkımızın daha uzun yıllar yatırım için konut almaya devam etmesine neden olacaktır. Bundan kaçınmak mümkün değildir. Eğer bir “profesyonel” gayrimenkul yatırımcısı değilsek ne olmuş, bizde doğru konutu alır zarar etmeyiz, geleceğimize güven altına alırız. Yeter ki seçimlerimizi doğru yapalım. Herkesin yaptığını değil, gerçekten yapılması gereken yatırımı yapıp para kazanalım. Belki fırsat maliyeti yani seçememiş olduğumuz yatırımın getirisine üzülürüz, ama farkı bilmiyorsak ona da üzülmeyiz. 

Yatırım yaparken adımlarımızı doğru atarsak yüzümüz daha çok güler, gece rahat uyuruz. Yanlış yatırım yapıldığında yine bir eski deyiş olan “malım var derdim var” sözü gerçekleşir. Diyelim konut yatırımı yapmaya karar verdiniz, öncelikle kendinize şu iki soruyu sormalısınız : Oturmak için mi ev arıyorsunuz, yoksa yatırım olsun diye mi ev arıyorsunuz? Her iki sorunun da sizi çektiği yön ve bakmanız gereken gerçekler farklı olacaktır. Her ne kadar oturmak için ev almak bence daha zor olsa da yatırım için ev alırken oturmak için olan kuralları da göz ardı etmemek gereklidir. Şimdi kendi bakış açımızla iki yatırım tipi için sorulması gereken doğru soruları ve araştırılması gereken konuları inceleyelim:

Oturmak için ev almak

Yatırımcı olarak adım adım düşünmeli ve sizin için önemli olan unsurları bir kağıda yazmalısınız. Şimdi size bu konuda yol gösterecek birtakım soruları kendi kendinize sorarak  doğru yatırımı yapma yolunuzu buldurmaya  çalışacağım.

Konutu peşin mi kredili mi alacaksınız, olanaklarını belirlediniz mi?

Ekonomik sınırları belirlemek çok önemlidir. Tabii ki kendiniz ve yaşadığınız mekanlar için hayalleriniz ve istekleriniz var. Ama tabii ki olanaklarınız da kendinize göre. Dolayısıyla isteklerinizi ve olanaklarınızı asgari müşterekte birleştirerek mutlu sona ulaşabilirsiniz. Unutmayın istekler olanaklarla sınırlıdır.

Dikkat! Diğer maliyetleri unutmayın

Bu noktada dikkat etmeniz gerek bir diğer nokta konut alırken ödemeniz gereken (kaza ve hayat) sigorta masrafı, emlakçı komisyonu ve tapu bedeli gibi noktalara bütçe ayırıp ayırmadığınız. Örneğin 2017 senesinde tapuda alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı  %2 oranında alım-satım vergisi harç olarak alınıyor. Bu bedelin normalde “devir ve iktisap bedeli” üzerinden olması gerekli. Kanuni olanı bu. Ancak halen birçok kişi harç ödemelerini bu değerden göstermiyor. Eğer siz de bu durumda iseniz ve kredi kullanıyorsanız mutlaka tapuda gösterilen tapu devir bedelinin kullandığınız krediden fazla olmasını sağlamalısınız.  Kredinin de kanunen konutun değerinin %80‘inden fazla olamayacağını düşünerek doğru oranda bir rakamdan tescil yaptırmalısınız. Ancak tekrar belirtmek istiyorum, kanuni olan mülkün devir ve iktisap bedelinden tapuda aynen beyan etmek ve devrini yapmaktır.

Ayrıntılar, istekler, düşler

Bu konuda tercihlerinizi sınırlayan ayrıntılar var mı? Ev hane halkı sayısı ile orantılı olarak (doğacak çocuklar veya birlikte yaşanılması gereken ebeveynler var mı) ihtiyacınız olan minimum büyüklük ve oda sayısı nedir? Kaç adet wc ve/veya banyoya ihtiyaç duyacağınızı düşünüyorsunuz? Örneğin bu noktada bazı yatırımcılar için  çift banyo veya çift wc gibi olmazsa olmaz standartlar olabilir. Bu yeni semtle yol masraflarını artacak mı, artacaksa tahminen ne kadar artacak? Beklentilerinizde ve hayallerinizde ebeveyn banyosu, kapalı otopark, barbekü, şömine, çocuk parklı bir site, mutlaka iskan ve ruhsat almış bir ev gibi ekstra bir düşünüz var mı?

Lokasyon sınırları

İşiniz ile eviniz arasında hangi ulaşım imkânlarından nasıl yararlanacaksınız? İşiniz, çocuklarınızın okulu, belki çocukların bakımını üstlenenlere uzaklık (büyükanne, bakıcı, yuva vb.), oturmak istediğiniz semt nereleri? Bu semtlerde sizin istediğiniz büyüklükte evler hangi fiyatta, almanız mümkün mü?  Eğer servisle işe gidip geliyorsanız, servise binme noktanıza potansiyel evler veya semtler ne kadar uzakta? Örneğin servisin son noktasından daha ileriye bir ev bakmanın sizin için artı ve eksileri nelerdir?

Yeni inşa edilmiş bir konut mu sizin için önemli, yoksa büyüklük mü?

Nelerden kolayca fedakârlık edebileceğinize karar vermelisiniz. Yeni evler daha pahalıdır, aynı fiyata eski bir ev alabilirsiniz. Bu noktada sizin için önemli olan konutun büyüklüğüne olan ihtiyacınız yenisine olan isteğinizden daha az mı fazla mı olduğudur. Örneğin ufak bir evde yaşamak sizin için sorun değilse, aynı fiyata yeni ama daha küçük bir eve gitmeye razı olabilir misiniz? Bu açıdan ne kadar fedakâr olabilirsiniz, kendinize sordunuz mu?

Biraz da yatırım olsun mu istiyorsunuz?

O zaman şehrin gelişmeye açık bölümlerine gitmekten korkmamalısınız. Ancak bu bölgeler ulaşım, çevredeki binaların kalitesi açısından ilk aldığınız dönemde size bir sorun teşkil edebilir. Gelecekte değer artış kazancı yakalayacak olsanız da, bir süre için bu dezavantajların sıkıntısını çekmek zorunda kalacaksınızdır. Buna hazır olup olmadığınızı düşünmelisiniz. Aksi durumda çok mutsuz olabilirsiniz. Örneğin şehrin yeni yeni gecekondudan apartmanlaşmaya başlamış ve yeni yapılan binaların çok şık olduğu bir bölgeye gidiyorsunuz. Çevre sizi rahatsız etse de bina kalitesi mutlu edebilir. Bu durum size uygun mudur? Eğer sizi çevre mutsuz edecekse yeni bir binaya gitmek uğruna ve değer artış kazancı yakalayacağım diye böyle bir yatırım yapmamalısınız. Sonuçta oturmak için ev alıyorsunuz, pencereden bakınca kendinizi rahatsız hissedecekseniz, bu tür yatırımdan geç olmadan vazgeçmelisiniz.

Bütçenizi ve standartlarınızı belirlediniz.  Araştırmalara başlamak için hazırsınız. Bu noktada önem verdiğimiz kalemleri en önemliden en önemsize doğru listelemek ve feda edebileceklerimizi belirlemek işimizi kolaylaştıracaktır. Sizin için evin büyüklüğü en önemli kriterse, çok arzu ettiğiniz bir bölgede oturmak yerine, daha az arzu ettiğiniz bir yerde ama büyük bir evde oturmayı tercih edebilirsiniz. Sonuç olarak, bizim için en önemli maddeleri sıralayarak yer aramak bize vakit kazandıracak, enerjimizi boşa harcamamıza engel olacaktır.

Araştırmalar yapmak için hazırsınız, bazı semtleri gözünüze kestirdiniz. Vaktinizi dikkatli harcayın. Öncelikle internetten araştırmalar yaparak aradığınız semtlerdeki ayırdığınız bütçenize uygun mülklerin ne özelliklerde olduğunu, kaç yaşlarında olabildiğini bulun. Bunlardan birkaçını gözünüze kestirin ve ziyaret edin. Bazen bir ilan birkaç farklı sitede, birkaç farklı kişi tarafından duyuruya verilmiş olabilir. Seçici olun ve dikkat edin. Kısacası ev ödevinizi iyi yapın. Sadece bir emlak komisyoncusuna saplanıp kalmayın, mülk bazında aramaya odaklanın.

Size yer gösterme belgesi bir kez imzalatılan bir yeri bir kez daha yanlışlıkla imzalamamaya da dikkat edin. Sonra  her belge sahibi sizden komisyon talep eder. Nasıl olur bu çok komik demeyin, olunca üzülmeyin.