Konutta yeni KDV düzenlemeleri nasıl uygulanacak?

2013’ün ilk gününde değiştirilen konutta KDV yasası, çok sayıda farklı yorumu ve soru işaretini de beraberinde getirdi. İşte soru ve cevaplarla yasanın esasları:

Konutta yeni KDV düzenlemeleri nasıl uygulanacak?

3 Ocak 2013
Yeni KDV düzenlemesinden hangi iller daha çok etkilenecek?
Adana, Ankara, Antalya, Bursa, Diyarbakır, Erzurum, Eskişehir, Gaziantep, Mersin, İstanbul, İzmir, Kayseri, Kocaeli, Konya, Sakarya, Samsun, Şanlıurfa, Hatay, Manisa, Balıkesir, Kahramanmaraş, Van, Aydın, Denizli, Muğla, Tekirdağ, Trabzon, Malatya ve Mardin.
Dönüşümde uygulama nasıl olacak?
Yeni KDV düzenlenmesinin en dikkat çeken noktalarından biri kentsel dönüşüm alanlarının uygulamadan muaf tutulması oldu. Dönüşüm yasası kapsamındaki rezerv ve riski alanlar ile riskli binalar eski KDV düzenlemesine tabi olacak. Buralarda 150 metrekarenin altındaki konutlarda uygulanacak KDV yüzde 1’de kaldı.
Bu uygulamanın haksız rekabete yol açabileceği ve suistimal edilebileceği konuşuluyor. Çünkü lüks semtlerdeki bazı binalar ‘depreme dayanıksızdır’ raporu alıp düşük KDV’den faydalanabilecek, diğerleri ise yüzde 18 KDV’ye tabi olacak.
Maliye’nin konuttaki yeni KDV sistemi ne anlama geliyor?
Bugüne kadar tüm Türkiye’de net 150 metrekarenin altındaki konutlarda yüzde 1 KDV alınıyordu, üzerindeki metrekareler ise lüks olarak değerlendirilip yüzde 18 KDV tahsil ediliyordu. Şimdi ise büyükşehirlerdeki konutlarda metrekare boyutuna değil değerine bakılacak. Bu da çoğunluğu 1+1, 2+1 olan ve daha önce yüzde 1 KDV ödenen konutlarda verginin 17 puan artarak yüzde 18’e çıkması anlamına geliyor. Metrekare fiyatı 1000 TL’nin üzerinde yüzde 18, 1000 TL’nin altında ise yüzde 8 KDV uygulanıyor.
Daha önce inşaat firmaları yüzde 1 KDV ödemek için evleri 150 metrekarenin altında yapıyordu. Şimdiki durum metrekare değerinin 1000 TL’nin altında gösterilerek vergi kaçırılmasının önünü açmaz mı?
Yeni uygulamada geçmişteki ‘hileli’ davranışların önü kesiliyor. Çünkü konutun KDV’si arsasının metrekare değerine göre belirlenecek. Burada belediye rayiçleri veya Maliye Bakanlığı’nın belirleyeceği rayiç bedeller referans olacak. Böyle olunca da konutların metrekare değerlerini düşük göstermek ve farklı bir KDV dilimine sokmak mümkün olmayacak. Bu yapılsa dahi denetimde ortaya çıkacak yanlışlıklarda büyük cezalar kesilecek.
Yüzde 18’lik yeni KDV sistemi hangi konutları kapsıyor?
Yeni KDV oranları 1 Ocak 2013 sonrası ruhsat alan projelerde geçerli. Yani KDV’de temel belirleyici unsur konutun satışa çıktığı, maketten tanıtıldığı tarih değil, inşaat ruhsatının alındığı tarih olacak.
Maketten 100 metrekarelik bir konut baktım, ama henüz ruhsatı alınmamış. Ödeyeceğim KDV ne olacak?
Projenin ruhsatı 2013 öncesi alınmadığından yüzde 1 değil, yüzde 18 KDV ödenecek.
İlgilendiğim projenin ruhsatı Temmuz 2012’de alınmış, 100 metrekarelik bir konut için KDV olarak ne ödeyeceğim?
Ocak 2013 öncesi olduğu için eski sistem geçerli. Konut 150 metrekarenin altında olduğu için yüzde 1 KDV tahsil edilecek.
2013 öncesi ruhsat alan projeler düşük KDV sınıfına girdiğinden buraya ilgi artacak. Bu durum inşaatçıların zam yapmasına yol açar mı?
Son yıllarda üretilen ve satılmayan yaklaşık 800 bin konut stokta bekliyor. Bu konutlar yüzde 1 KDV avantajına sahip. Yüzde 1 KDV ile satılmaları nedeniyle talebin büyük bölümünün kayacağı stoktaki konutlarda ilk planda bir fiyat artışı öngörülmüyor. Çünkü bunlar zaten arz fazlalığı nedeniyle satılamamış konutlardan oluşuyor. Konut üreticileri düşük KDV avantajına sahip bu konutları hemen satmak isteyeceği için ilk planda fiyat artışına gitmeyecektir. Bunun yerine yeni kampanyalar yaparak bu konutları elden çıkarmayı tercih edecek. Ama stoklar eridikçe KDV avantajına sahip son konutların fiyatlarında yükselmeler olabilir.
Yeni konutlar bir anlamda zamlı satılacak. Bu yeni vergi sistemi benim mevcut evimin fiyatını yükseltir mi?
KDV artışının ikinci el konut piyasasını da etkilemesi bekleniyor. Bu etki hem satılık hem de kiralık fiyatlarına yansıyabilir. Bir bölgede yeni ruhsatını alan ve yüzde 18 KDV ile satılan konutlardaki yüksek fiyatlar diğer konutların fiyatını da artıracaktır. Bu durumda sıfır konutlardaki kadar olmasa bile ikinci el konutlarda 2013 içinde fiyat artışları yaşanması bekleniyor. Diğer taraftan yüksek KDV nedeniyle konut inşaatının azalması nedeniyle kiralık konutlarda da fiyatların yükselmesi beklenebilir.
2013 ruhsatlı projelerde fiyat farkı ne olur?
KDV’nin artmasıyla birlikte yeni konut fiyatlarında da artış yaşanacak. Bu artışın ise KDV’ye paralel olarak yüzde 10 ile yüzde 20 arasında olması bekleniyor. 300 bin liralık konutun yüzde 1 ve yüzde 18 KDV ile alınmasının farklı 51 bin lirayı buluyor. Yeni konut alanlar bu farkı ödemek zorunda kalacak. Bu da otomatik olarak fiyatlara yansıyacak. Sektör temsilcileri de eskisi gibi çok yüksek kar marjlarının olmadığı inşaatta bu KDV artışının fiyatlara yansımasının kaçınılmaz olduğu görüşünde birleşiyor.
Bu fiyatlarla yeni proje yapmaya cesaret edecek müteahhit olur mu?
Yeni KDV oranları orta ve uzun vadede gayrimenkul sektörüne büyük yük getirecek. Çünkü eldeki mallar artık yüzde 18 zamlı satılacak. Bu tablo zaten arsa ve inşaat maliyetleri nedeniyle sıkıntılı olan inşaat firmalarını kara kara düşündürüyor. Firmaların bu KDV artışı karşısında yeni projelerini rafa kaldırması bekleniyor. Ancak stoklar eridikten sonra yeni projeleri görmeye başlayabiliriz. Fakat şehir içindeki lüks projelerde bir azalma olması beklenmiyor. Türkiye’de yılda yaklaşık 450 bin konut el değiştiriyor. Bunun da 30 ile 50 binini markalı konutlar oluşturuyor. 2013 yılında alınan inşaat ruhsatlarında ise yüzde 30 civarında azalma bekleniyor.