TSKB Gayrimenkul Değerleme ile Bölge Dosyaları: Ataşehir

Ataşehir Bölgesi’nin İstanbul içerisindeki Konumu ve Gelişim Şekli ?

İstanbul Anadolu Yakasında TEM Otoyolu üzerinde yer alan Ataşehir ilçesi 15 yıl önce ‘Uydukent Projesi’ olarak yerleşime açılmış olup, İstanbul’un doğu aksındaki gelişimi sonucunda kentin merkezine oldukça yakın hale gelmiştir. Konumu itibari ile Maltepe, Kadıköy, Üsküdar ve Ümraniye ilçelerine komşu olan ilçe bu bölgelerdeki gelişimin de etki alanında yer almaktadır.

Ataşehir bölgesi ulaşım bağlantılarının güçlü olması ve barındırdığı nüfus açısından son yıllarda konut, otel, hastane ve alışveriş merkezi projelerinin hız kazandığı bir lokasyon olmuştur.

1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı’ndan gelen kararlar incelendiğinde, Ataşehir ilçesinin fonksiyon dağılımları ve ulaşım bağlantıları açısından İstanbul’un önde gelen merkezlerinden biri olacağı anlaşılmaktadır. Son dönemde, birçok önemli inşaat firması, yatırımlarına Ataşehir bölgesinde hız vermiştir. Başta konut projeleri olmak üzere, yapılması planlanan Finans Merkezi projesi ile ofis projelerinin de bölgede talep göreceği düşünülmektedir. Konut ve ofis fonksiyonlarının, ticari fonksiyonlara da yön vermesi beklenmektedir.

Finans Merkezi’nin Bölge Gelişimi’ne Ne Şekilde Etkisi Olacaktır?

Ataşehir ilçesi günümüzde hala ismini konut projeleriyle duyuruyor olmasına rağmen; son günlerde “Finans merkezi Projesi” kimliğiyle daha ön plana çıkmış durumdadır.

Finans merkezi olması planlanan bölge; TEM Otoyolu’na cepheli olup toplamda (~177) hektar alana sahiptir. 

Mevcutta proje alanında hafriyat çalışmaları başlamış durumda olup, Finans Merkezi projesinin inşaatların başlangıcından itibaren 3 yılda tamamlanması planlanmaktadır. Proje alanının 24 saat canlı kalması amacıyla buraya otel, cafe, sanat ve eğlence merkezi gibi alanlar yapılması planlanmaktadır.
Finans Merkezi kapsamında Tahincioğlu, İş GYO ve Tekyol İnşaat’ın da bölgeden parsel satın aldıkları ve çeşitli projeler geliştirmeyi planladıkları öğrenilmiştir. Emlak Konut GYO ve Sarp Group ortaklığında hayata geçirilen Sarphan Finans Park projesi bölgede ilk inşaata başlayan proje olarak dikkat çekmektedir. Projede konut, ofis, otel ve ticari kullanımlı alanlar yer alacaktır.

Bölgenin mevcut nüfusu, konut potansiyeli ve Finans Merkezi ile bu nüfusun artacağı göz önünde bulundurulduğunda önümüzdeki dönemde AVM ve otel yatırımlarına da ev sahipliği yapacağı öngörülmektedir.
 
Finans Merkezi İçin Planlanan Ulaşım Projeleri Bulunmakta Mıdır?

Bölge gelişimi ile paralel olarak artacak olan nüfus ve araç yoğunluğunun getireceği trafik yükünü çözmek için planlama aşamasında olan çeşitli toplu taşıma çözümleri ile bu yükün azaltılmasına yönelik ulaşım projeleri planlama aşamasındadır. Konu bölgenin ulaşım bağlantılarının Metro ve Raylı sistem ile desteklenmesi planlanmaktadır.

Finans Merkezi İçin Yapılan Master Plan Arsa Fiyatlarını Ne Şekilde Etkilemiştir?

Finans Merkezi için hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı 19.06.2012 tarihinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Oluru ile onaylanmıştır. Sadece proje alanı özelini kapsayan bu planda Ticari kullanıma ağırlık verilmiş ve bu alanlar çeşitli donatı alanları ve rekreasyon alanları ile desteklenmiştir.

Planda Ticari fonksiyonlara ortalama 2,5- 2,85 inşaat emsali verilmekte olup, bu alanlarda hemen hemen her türlü ticari fonksiyon yer alabilmektedir.

2012 yılında imar planlarının onaylanmasından önce bölgedeki arsa fiyatları 1.500-2000 USD/m2 mertebelerinde iken, plan sonrasında bu rakam 3.000-3.500 USD mertebelerine yükselmiştir. Ancak bölgede gerçekleşen son arsa satışları bu rakamı oldukça üst seviyelere çıkarmış ve bölgenin arsa satış piyasasını büyük ölçüde etkilemiş durumdadır. Bu satış Varyap’a ait olan 9.590,36 m2 yüzölçümüne sahip “Merkezi İş Alanı” imarlı, rsanın İş GYO tarafından 2012 yılı içinde yaklaşık 5.000 USD/m2 bedel ile satın alması ile gerçekleşmiştir.

Bölgede gerçekleşen en yüksek satış rakamları bu şekilde olmakla birlikte, plan alanında yer alan bazı özel durumlu parseller bulunmakta olup, söz konusu parsellerin satışının gerçekleşmesi durumunda bölgede çok daha yüksek birim fiyatlar ile karşılaşılması muhtemel görülmektedir. Söz konusu durum plan kararları doğrultusunda bazı parsellerdeki imar transferi durumundan kaynaklanmaktadır. Bu özel durumlu parseller üzerinde yapılabilecek inşaat hakkı göz önünde bulundurulduğunda emsal haklarının oldukça üst seviyelere çıktığı görülmektedir.
 
Finans Merkezi Dışında Bölgedeki yakın zamanlı gelişmeler?

Ataşehir bölgesinin sembolü haline gelen Varyap Meridien Projesi’nde yaşam başladıktan sonra şuanda gözler bölgenin en büyük yatırımlarından olan Metropol İstanbul Projesi’ne çevrilmiş durumdadır. Emlak Konut GYO mülkiyetindeki MİA imarlı 99.108 m2 arsa üzerinde geliştirilen proje, Varyap Varlıbaşlar Yapı San. Ve Tic. A.Ş. ve GAP İnşaat Yatırım ve Dış Ticaret A.Ş. ortaklığı tarafından geliştirilmektedir. 2012 yılında satışların başladığı projenin 2015 yılında tamamlanması planlanmaktadır. Karma kullanımlı projede; AVM, ofis ve konut alanları bulunmakta olup, yaklaşık 700. 000 m2 inşaat alanına sahip olacaktır.

Rönesans Gayrimenkul Yatırım Şirketinin de bölgede biri inşaat aşamasında olan biri de planlama aşamasında iki adet ofis projesi yer almaktadır. Bunlardan biri Metropol İstanbul Projesi yanında konumlu 20.044,31 m2 arsa üzerinde planlanan ofis projesidir. Projede ofis kullanımı yanısıra ticari birimler de yer alacaktır. Projenin yasal süreçleri henüz tamamlanmamıştır.

Firmanın diğer bir projesi de Marriot Asia Oteli'nin hemen yanında inşaatı devam etmekte olan 13.810 m2 arsa üzerinde geliştirdiği Rönesans Tower ofis projesidir. Yaklaşık 85.000 m2 inşaat alanına sahip olacak olan projede ticari birimler de yer alacaktır. Projenin 2014 yılı sonuna doğru faaliyete geçmesi planlanmaktadır.

Firma Bilgisi: Tskb