Apartman veya siteler için Kentsel Dönüşüm Sürecinin A'dan Z'ye yönetimi

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, apartman ve sitelerin kentsel dönüşüm sürecinde izlemesi gereken yolu tüm ayrıntılarıyla açıkladı

Apartman veya siteler için Kentsel Dönüşüm Sürecinin A'dan Z'ye yönetimi

ÖN HAZIRLIK SÜRECİ

a)Müteahhit seçiminin yapılması (Bu sürecin resmi olarak yapılması için riskli yapı tespitinin kesinleşmesi zorunludur. Riskli yapı tespiti öncesinde yapılan her türlü karar apartman veya siteler için tavsiye edici niteliktedir.)

a1) Müteahhitin ekonomik durumunun öğrenilmesi (Ticaret Odası kayıtlarının incelenmesi, sermaye yapısının öğrenilmesi)

a2) Müteahhitin geçmiş referanslarının (nerede-kaç adet yapı yaptığının) öğrenilmesi

a3) Müteahhitin şirket olarak teminat verebilip veremediğinin ve yine sözleşmelere şahsi garantör-kefil olup olamayacağının öğrenilmesi

a4) Müteahhit hakkında iflas veya konkordato işlemi başta olmak üzere hukuki süreç başlatılmış olup olmadığının yine vergi borcu gibi amme alacağı bulunup bulunmadığının, hakkında icrai takibat bulunup bulunmadığının öğrenilmesi

a5) Müteahhitin sözleşmede taşeron kullanıp kullanmayacağının kullanacaksa kim olduğunun ve yine inşaatta kullanacağı tüm malzemelerin hangi kalite ve değerde olup olmadığının öğrenilmesi

b1) Müteahhite karar verilmesi ön protokol yapılması (Mevcut ön protokolün resmi şekil şartı nedeniyle hukukumuza göre geçerliliği yoktur.) Müteahhitler hem harç muafiyetleri nedeniyle hem de malikler imzalanacak olan resmi Arsa Payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tek taraflı fesh edilememesi nedeniyle sürece ön protokol yaparak başlamaktadır.

b2) Müteahhitin yukarıda bahsedilen harç muafiyetini dikkate almaması ve maliklerde fesih konusunda riski almaları halinde Noterden düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması seçeneği (Müteahhit ile ön protokol yapmadan direkt olarak Arsa Payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması halinde bu sözleşmelerin mutlaka 2/3 ile yapılacak olan karar toplantılarına işlenmesi zorunludur.Bu sözleşmelere sözleşmeyi yapan taraflar arasında bağlayıcı olup uygulama yapılabilmesi için o site veya apartmanda bulunan tüm kat malikleri tarafından imzalanmalıdır)

c) Müteahhit ve site/apartman yönetimi tarafından mevcut bina ile ilgili belediye ve tapu da tüm bağımsız bölümlerle ilgili inceleme yaptırmaları (DUE DILLIGINCE) İş bu inceleme SPK lisanslı değerleme şirketlerine de yaptırılabilecektir.

c1) BELEDİYE İNCELEMESİ

İmar durumunun çıkarılması

Proje veya projelerin çıkarılarak mevcut durumun öğrenilmesi ve imar affı varsa ne şekilde olduğunun anlaşılması

Mevcut bağımsız bölümlerle ilgili net ve brüt m2 öğrenilmesi

Terk,tevhid vb. işlem zorunlulukları var ise öğrenilmesi

Belediyeye karşı bağımsız bölüm sahiplerinden herhangi birisi tarafından dava ve/veya hukuki bir sürecin işletilip işletilmediğinin öğrenilmesi

c2) TAPU İNCELEMESİ

Tapu kayıtlarına bakılarak bağımsız bölümler üzerindeki takyidatların öğrenilmesi

Tapu kayıtlarında açılmış dava ve bu davalarla ilgili hukuki tedbir ve/veya yürütmeyi durdurma kararlarının içeriklerinin öğrenilmesi

Tapu da mevcut son-güncel malik listesinin öğrenilmesi

2)RİSKLİ YAPI TESPİTİ

2a) Çevre ve Şehircilik Bakanlığından lisans almış kuruluşlar tarafından taşınmaza gelinerek karot (riskli yapı tespiti) alınması

2b) Karot alımına engel olunması halinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (ÇŞB) tarafından alınacak yazı ve kolluk kuvvetleri marifeti ile karot alınması

2c) Karot alımı sonrasında tahmini 1-2 ay süre sonunda raporun İstanbul için ilçe belediyelerine bildirilmesi

2d) İlçe belediyesi tarafından raporun ilgili tapu sicil müdürlüğüne gönderilmesi ve tapunun tüm maliklerin beyanlar hanesine RİSKLİ YAPI ŞERHİ işlemesi

2e) Tapu Sicil Müdürlüğünün riskli yapı yazılarını tüm maliklerin kanuni ikametgah adreslerine  göndermesi ve 15 günlük itiraz süresinin başlaması

2f) Tebligatı alan maliklerden herhangi birisi tarafından 15 günlük sürede itiraz olmaması halinde riskli yapının kesinleşmesi

2g) Tebligatı alan maliklerden herhangi birisi tarafından İlçe Belediye Başkanlığına yazılı olarak 15 günlük sürede itiraz olması halinde itirazın ÇŞB İtiraz Komisyonuna gönderilmesi (Tahmini 2-4 aylık sürenin içinde itirazın görüşülmesi)

2h) Riskli yapı tebligatının mirasçısı olmayan, reddi miras yapılan, gaip (sahibi olmayan) ve/veya yurt dışında ikamet eden maliklerin olduğu bir site/apartmana gönderilmesi halinde sürecin akamete uğramaması için rapora tebliğ alan maliklerden herhangi birisinin itiraz etmesi (Rapora yapılan itirazın içeriği ile bağlı kalmaksızın tüm raporun incelenmek zorunda olması nedeniyle ÇŞB rapora itiraz halinde artık sorunlu daireye tebligat zorunluluğu aramamaktadır)

2i) Riskli yapı tebligatı ile ilgili 15 günlük süre içerisinde maliklerden herhangi birisi tarafından usulen yapılan itirazın yapılamaması halinde de mirasçılık belgesi çıkarılması ve kayyum atanması ve tapu da kayıtlı son malik adına işlem yapma yetkisi ÇŞB il müdürlüklerine ait olmaktadır.

2j) Bir parselde birden fazla blok var ise bu blokların her birinden karot alınması zorunludur. Mevcut parsel içerisinde bulunan bloklardan karot alınmayan/alınamayan veya alınıp riskli çıkmayan blok uygulama bütünlüğünü bozuyorsa (ifraz edilemiyorsa) bu durumda ÇŞB İl Müdürlüğüne talep ile bu blokun da riskli yapı gibi değerlendirilmesi mümkündür.

3)TAHLİYE VE YIKIM

3a) Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra tahliye sürecinin ilçe belediye başkanlığı tarafından yürütülmesi

3b) Tüm maliklere birincisi en az 60 gün ikincisi de en fazla 30 günü geçmeyecek tahliye yazılarının yazılması ve bu yazıların tüm maliklere tebliği tarihinden sonra 60 ve 30 günlük sürelerin başlayacağının bilinmesi (En son malike yapılacak tebligat ile süreler başlayacaktır)

3c) Kiracısı ve sınırlı ayni hak sahibi olan bağımsız bölüm sahiplerinin kiracılarına veya sınırlı ayni hak sahiplerine bu 60 ve 30 günlük tahliye sürelerini bildirmeleri zorunlu olup bildirmemeleri halinde 60 ve 30 günlük süreleri belediye resen bu kişilere gönderecek olup mevcut süreler ciddi şekilde uzayacaktır.

3d) 60 ve 30 günlük süreler henüz verilmeden ve/veya bu süreler devam ederken taşınmazda bulunan tüm maliklerin ve kiracı/sınırlı ayni hak sahiplerinin tahliye etmeleri halinde ve yine elektrik, su, doğalgaz’da kesilmişse tahliye sürelerinin verilmesi veya verilmişse bitirilmesi beklenmeden yıkım yapılabilecektir.

3e) Mevcut yasal adreslere yapılan tebligatların yapılamaması, bila tebliğ olması hallerinde ilçe belediye başkanlığı ilanen tebligat yaptırmak zorundadır. İlanen tebligat yapılması halinde tüm taşınmaz için tahliye süresi bu ilanen tebligatın yapıldığı tarihten itibaren başlayacaktır.

4)UYGULAMA

4a) Mevcut taşınmaz ile ilgili arsa sahiplerinin apartman ve/veya site fark etmeyecek bir şekilde %100 ile anlaşmaları ve bu anlaşmayı Arsa Payı karşılığı inşaat sözleşmesi veya başka bir modelle inşaat yapım sözleşmesi haline dönüştürmeleri halinde uygulama sürecinde bahsedilen 6306 prosedürüne uygun toplantı yapmaları ve karar almalarına gerek bulunmamaktadır.

4b) Yukarıda bahsedildiği şekli ile apartman veya site içerisinde en az 1 malikin karara katılmaması, katılamaması gibi hallerin varlığı halinde 6306 sayılı yasanın uygulama yönetmeliğinin 15/2. Maddesindeki sürecin eksiksiz uygulanması zorunludur.

4c) 6306 sayılı yasanın uygulama yönetmeliğinin 15/2 maddesine göre;

4c1) SPK Lisanslı bir değerleme şirketinden rapor alınacaktır. (Bu rapor da mevcut değer ve arsa payına özgülenmiş değerin olup olmadığına dikkat edilmelidir. Yoksa buna göre rapor alınmalıdır)

4c2) Tüm arsa payı sahipleri bina ortak karar protokolünün düzenleneceği ARSA SAHİPLERİ TOPLANTISI’na usulüne göre davet edilmelidir. Noter’den davet zorunluluğu olmamakla beraber tebligatın yapılma şekli ve garantisi nedeniyle noterden davet önerilir. Ancak içeriği belgelenmek kaydı ile iadeli taahhütlü mektup, elden davet, o kişiye ait yasal e-mail adresi olduğu ispat edilmek kaydı ile e-mail yoluyla davet de mümkündür.  (Yurt dışında oturanlar için yine davet zorunludur ancak pratik olarak toplantı daveti yurt dışı konsolosluğuna gidilerek oradan ihbarname-ihtarname gönderilmesi ile yapılırsa pratik bir süreç oluşur ve hızlı bir sonuç alınır aksi halde buradan toplantı daveti yapılması çok uzun zaman alacağı gibi ne zaman tebliğ edileceği bilinemediği için büyük risk taşır ve genel kurulun usulsüz olmasına sebebiyet verebilir.) Toplantı daveti vekaletnamesinde 6306 yetkileri içeren vekillere de yapılabilir. Yine biliniyorsa vasisi olanlar için hem vasi hem de asile tebligat yapılması zorunludur. Kararı vasi imzalayacaktır.

4c3) Yapılacak olan toplantı ile ilgili en çok sıkıntı yaratan konu 6306 sayılı yasaya ilişkin toplantı ile apartmanlarda yapılan Kat Mülkiyeti Kanuna ilişkin Olağan veya Olağanüstü toplantıların karıştırılmasıdır. 6306 sayılı yasa sadece kat irtifaklı veya kat mülkiyetli taşınmazlarda değil yapı kaydı olan tüm taşınmazlarda (arsa paylı taşınmazlar) uygulanan özel bir kanundur. Bu nedenle de ;

  1. Kentsel dönüşüm yasası riskli yapı statüsüne giren veya riskli alan içerisinde kalan her binada uygulanabilir. Kat mülkiyeti kanunu ise kat irtifakı kurulmuş taşınmazlar da uygulanabilir. Dolayısıyla kentsel dönüşüm yasasında binanın kat irtifakı veya kat mülkiyeti olup olmamasının bir önemi yoktur. Risk analizi yapılıp riskli yapı ilan edilen her taşınmaz için uygulanacak olan prosedür 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm yasasıdır.
  2. Kentsel dönüşüm yasası kapsamında maliklerin 6306 sayılı yasanın uygulama yönetmeliğinin 15/2.maddesinde ki toplantıyı yapma zamanı riskli yapı statüsünün kesinleşme anıdır. Riskli yapı kesinleşmeden bu toplantı yapılamaz. Öncesinde yapılan toplantılarda oy birliği sağlanamamış ise geçerli değildir. Oysa ki Kat Mülkiyeti Kanunu olağan ve olağanüstü toplantı usullerini kanunda belirlemiştir. Belli zamanlarda olağan yine her zaman gündem belli olmak kaydı ile olağanüstü toplantı yapılabilir. Apartman malikleri binanın yıkılması konusunda heyet oluşturma, teklif toplamak gibi konular için kat mülkiyeti kanunu olağanüstü toplantı yöntemini kullanabilirler ancak 6306 sayılı yasa kapsamında karar almak için mecburen 6306 sayılı yasanın belirlediği toplantı usulüne uymak zorundadırlar ve bu toplantı riskli yapı kesinleştikten sonra yapılabilir. Riskli yapı tapudan gelen riskli yapı yazısına 15 gün içinde itiraz edilmişse itirazın reddinden sonra, itiraz edilmemişse 15.günün sonunda kesinleşir ve bu toplantı yapılabilir.
  3. Kentsel dönüşüm yasası kapsamında yapılacak olan toplantılarda gündemin Kat Mülkiyeti Kanununda olduğu gibi belli bir süreye kadar bildirilmesi ve tebligatın belli bir süre önce yapılması zorunluluğu yoktur. Yani kat maliklerine tebligatın yapılması şartı ile (tebligatın elden, iadeli taahhütlü, noter marifeti vb. ile yapılması halinde) toplantı her zaman yapılabilir. Toplantının yapılabilmesi için maliklere tebligatın ulaştırılması zorunludur. Kat mülkiyeti kanununa göre ise tüm kat maliklerine en az 15 gün önceden gündemin ulaştırılması zorunluluğu vardır.
  4. Kentsel dönüşüm yasası kapsamında yapılacak olan toplantı öncesinde SPK lisanslı değerleme şirketleri tarafından hazırlanan değerleme raporu alınmak zorundadır. Değerleme raporlarında binanın mevcut durumu ve değeri ile arsa payı değerleri yer almak zorundadır. Kat mülkiyeti kanunu kapsamında böyle bir zorunluluk yoktur.
  5. Kentsel dönüşüm yasası kapsamında yapılacak olan toplantı bina arsa malikleri/hak sahipleri toplantısıdır. Bir dairede %1 veya daha az hissesi olanlar da toplantıya davet edilmek zorundadır. Karar alırken de bu hissedarların hepsi farklı istikamette oy kullanabilirler. Yani bir dairede hissedarların bir kısmı bir projeye bir kısmı başka bir projeye oy verebilirler. Kat mülkiyeti kanununda yapılan toplantılar bağımsız bölüm malikleri toplantısıdır. Bu toplantıda hisseli yapıdaki taşınmaz sahipleri aynı yönde oy kullanmazlarsa oyları geçerli kabul edilmez. Yani bir taşınmazda hisseli mülkiyette bir hissedar evet diğer hissedar hayır oyu kullanırsa o oy geçersiz kabul edilir.
  6. Kentsel dönüşüm yasası ile ilgili yapılacak olan toplantılarda toplantı nisabı yoktur. Toplantıya gelenlerin arsa payı toplamının 2/3 ile karar verecek yeterlilikte olmaları esastır. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yapılacak olan toplantılarda birinci toplantıda kat maliki sayısının en az bir fazlası olması gerekir ve yok ise birinci toplantı ile en az 7 günlük ara verilerek ikinci toplantı yapılır.
  7. Kentsel dönüşüm yasasında vekaletnamelerin 6306 sayılı yasa kapsamında hazırlanması ve yine bu yasa ile ilgili “toplantıya katılma, oy kullanma” yetkilerini açıkça içermesi ve noterden düzenlenmesi mecburidir. Kentsel dönüşüm yasasında bir kişi dilediği kadar arsa payı sahibinin vekaletini alabilir. Kat mülkiyeti Kanununda vekalet için noter mecburiyeti yoktur. Adi yazılı bir kağıda vekaletname ile genel kurula katılım yetkisi verilebilir. Kat mülkiyeti kanununda bir kişi belli sayıda vekaletname ile genel kurula katılabilir.
  8. Kentsel dönüşüm yasası kapsamında yapılacak olan toplantıda alınan kararlar Bina Ortak Karar Protokolü adı verilen bir metne yazılacaktır. Kat mülkiyeti kanunu ile ilgili genel kurul kararları karar defterine yazılır.
  9. Kentsel dönüşüm yasası kapsamında riskli yapı ilan edilen taşınmaz için yapılacak olan genel kurulda
  1. Divan heyeti seçilir
  2. Genel kurulda verilecek olan teklifler (inşaat şirketi, yapım şekli, proje ve detayları içeren) sunulur
  3. SPK lisanslı değerleme raporu okunur. İsteyen arsa payı sahibi /hak sahibine bu rapor verilir
  4. Teklifler ve değerleme raporu okunduktan sonra oy birliği ile anlaşmaya çalışılır sağlanamazsa arsa payı çoğunluğunun 2/3’ü ile karar alınır. Alınan karar inşaat firmasına, yapım şekline ve projeye yöneliktir.
  5. Karara katılmayan veya toplantıya gelmeyen 1/3 azınlığa 15 günlük uyarı ihtarnamesi gönderilmesine karar verilir.

4c4) Bina ortak karar protokolünün düzenleneceği toplantı yukarıda belirtilen usul ve esaslar kapsamında yapılacak ve arsa payı çoğunluğunun 2/3 ile karar alınacaktır. 2/3 arsa payı çoğunluğu binanın yapım şekline (kat karşılığı, hasılat paylaşımlı, eser sözleşmesi yani kendin yık kendin yap modeli ve vb modeller ile) müteahhittin kim olacağına ve projeye karar vereceklerdir. Bu hususları içeren toplantı tutanağının her sayfası maliklerce imzalanacaktır. Karara katılmayan veya katılmak istemeyenler tutanak altına itirazlarını yazabilirler.

4c5) Toplantıya katılmayan/katılamayan/katılıp olumsuz oy verenler 15 günlük ihtarname öncesinde karara katılmak isterlerse alınan kararlara katıldıklarına yönelik Noter Muvafakatnamesi imzalayacaklardır.

4d) Kentsel dönüşüm yasası kapsamında karara katılmayan 1/3’e toplantı sonrasında noterden ihtarname gönderilerek 15 günlük süre içerisinde alınan karara katılım istenmek zorundadır.  Bu ihtarname ekine ;

1) Genel kurulda alınan bina ortak karar protokolü,

2) SPK lisanslı değerleme şirketinin değerlendirme raporu sonuç kısmı,

3) Kabul edilen kat planlarını da içerir proje ve

4) Maliklerce imzalanmış veya imzalanacak Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi/veya hangi modelle yapılıyorsa ona dair diğer sözleşmelerin örneği/toplantıya vekaletnameler ile katılım sağlanmışsa o vekaletnamelerin örnekleri eklenmelidir.

4e) Karara katılmayan 1/3’ün arsa payı açık arttırma sureti ile satılacaktır. Açık arttırma sureti ile satış için taşınmazın yıkılması zorunluluğu artık yoktur. Açık arttırma komisyonu satış değerini arsa değeri üzerinden belirleyecek ve o taşınmazda bulunan tüm hak sahiplerine iadeli taahhütlü mektup veya 7201 sayılı tebligat kanununa göre gönderecektir. Açık arttırma satışında;

4e1) Açık arttırmaya sadece o taşınmazda bulunan arsa sahipleri katılabilir. Müteahhit de o taşınmazda pay sahibi olması halinde açık arttırmaya katılabilir.

4e2) Açık arttırma en fazla arttıran kişi üzerinde kalacaktır. Açık arttırmaya kimse katılmamışsa bu payı belirlenen değer üzerinden Hazine satın alacaktır.

4e3) Açık arttırmaya karara katılmayan 1/3 gelmişse ihale mutlaka tamamlanacak 1/3’e de 2/3 çoğunlukla alınan karara iştirak edip etmediği sorulacaktır. Karara katılmak isterse ihale sonuçlandıktan sonra bir süre verilerek notere gitmesi ve sözleşme ile eklerini imzalaması istenecektir. Belirtilen süre içerisinde sözleşme ve eklerini imzalayan 1/3 için yapılan ihale iptal edilecek eğer gelmez ve imzalamazsa tamamlanan ihalenin gerekleri yani ihaleden satın alanın bedeli ödemesi, ÇŞB il müdürlüğünün de satışı tapu da tamamlaması sağlanacaktır.

4e4) İhale sonrasında karara katılmak isteyen 1/3 sözleşmeyi noterden imzalayıp ihaleyi iptal ettirse de 90 günlük süre içerisinde sözleşme ve eklerini iptal ederse ihalede en fazla peyi ileri sürene ihale tekrardan teklif edilecektir. Almazsa sırası ile en fazla pey sürene satış yapılacaktır. Kötü niyetle süreci uzatmak isteyen 1/3 açısından bu 90 günlük süre içinde yapacağı girişim evini kaybetme riski taşır.

4f) Taşınmaz üzerinde bulunan her türlü ayni ve şahsi hak yeni taşınmaza nakledilecektir. Bu kapsamda her türlü şerh ve haciz, ipotek gibi işlemler için muvafakat alınması zorunluluğu kaldırılmıştır. Tapu kaydı üzerinde bulunan yürütmeyi durdurma veya ihtiyati tedbirlerin ise mahiyetleri önemlidir. Yıkıma yönelik yürütmeyi durdurma ve ihtiyati tedbirler açık arttırma satışına engel olmayıp yıkımı durduracak, tüm işlemlerin durdurulmasına yönelik ihtiyati tedbir veya yürütmeyi durdurma kararları ise işlemleri olduğu yerde durduracak ve kaldırılıncaya kadar bu durum devam edecektir. Yine arsa üzerinde yapılacak olan her türlü terk, tevhid, ifraz, ihdas ve diğer işlemler için artık 2/3 ile karar almak esastır. Birden fazla parselde uygulama yaparken tevhid için her parselde 2/3 ile karar almak ve yine bu parsellerin 2/3 ile tevhid kararı vermeleri yeterlidir. Bu işlemlerin ÇŞB eliyle yürütülmesi esastır.