Emsal Nedir?

Ali Güvenç Kiraz takipçilerimiz için emlak terimlerini açıkladı. Emsal Nedir?

Avukat Ali Güvenç Kiraz, emlakwebtv.com takipçileri için "A'dan Z'ye Emlak Terimleri" programımızda emlak terimlerini açıkladı. Vatandaşların sıklıkla karşılaştığı fakat anlamını tam olarak bilemediği kelimelerin anlamlarını "A'dan Z'ye Emlak Terimleri" programımızda bulabilirsiniz.

Emsal Nedir?

Emsal, bir taşınmazla ilgili taşınmazın inşa edilmesi aşamasında kullanılan bir terim olup, o taşınmazın bulunduğu yüz ölçümünün üzerine ne kadar taşınmaz yapılabileceğini belirleyen bir kavramdır. Örnek vermek gerikrse, bin metre kare bir yüz ölçümüne sahip bir taşınmazınız olduğunu var sayalım, ilgili belediyenin bu emsali taşınmazınıza çarpı iki emsal verdiğini ön görelim yani bin metre kareye 2000 emsal verdiği durumda siz o taşınmazınız üzerinde 2000 metre kare taşınmaz inşa edebilirsiniz. Tabi burda unutlmaması gereken kavram, o taşınmazı yüksekliğinin serbest mi yoksa belli bir yükseklikte mi yapacağ ayrı bir konu ama emsal bin metre karelik taşınmazınıza eğer iki emsal verilen bir belediyede yaşıyorsanız iki bin metre kare taşınmaz yapacağınızı gösteren bir kat sayıdır.

Emsal nasıl bulunur?

Emsal; var olan alanların toplamını, arsa ya da arazinin toplam alanına bölerek bulunur.

Emsal nasıl hesaplanır?

Emsal; gayrimenkul ve inşaat sektöründe kafa karıştıran ve birçok soruna sebep olan emsal oranı; adaya, paftaya ve parselin büyüklüğüne göre hesaplanır.

Emsal kira artışı neye denir?

Yan yana olan iki bina arasındaki bazı durumlar emsal artışına sebep olur. Şöyle ki; yapının bulunduğu bölgede yatırım amaçlı alışveriş merkezi, büyük konut projeleri ya da ulaşıma araçlarının yapının olduğu bölgeye gelmesi gibi durumlarda yapının emsalinde bir artış gerçekleşebilir.

Emsal kira bedeli hesaplaması

Özel merciler ya da mahkemelerce tespit edilen kira ya da Vergi Usul Kanunu'na göre belirlenen vergi değerinin yüzde 5'idir. Emsal kira bedeli şu şekilde hesaplanır: Bir apartman dairesinin rayiç bedeli (vergi değeri) 100.000 TL dir. Bu daire yıllık 3.000 TL'ye kiraya verilmiştir. Bu durumda dairenin emsal kira bedeli (100.000 TL x %5) = 5.000 TL olup, beyanda bu tutarın dikkate alınması gerekecektir.

Emsal kira bedelinin uygulandığı ve uygulanmadığı alanlar mevcuttur. Şöyle ki;

Uygulandığı alanlar

Kiraya verilen taşınmazların kira bedellerinin emsal kira bedelinden düşük olması durumunda.
Bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması durumlarında.

Uygulanmadığı alanlar

Boş kalan gayrimenkullerin korunmaları amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması durumunda.
Binaların mal sahiplerinin veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi durumunda emsal kira bedeli uygulanmaz.
Mal sahibi ile birlikte akrabalarında aynı evde veya dairede ikamet etmesi durumunda.
Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda da emsal kira bedeli uygulanmaz.

Emsal hesaplamaya nereler dahil edilmez?

1. Bodrum katlar dâhil 20 katı geçmeyen konut binalarında kat şeklinde düzenlenmemek şartıyla yapı inşaat alanının yüzde 5 ini aşmayan kısmı,
2. İç bahçe,
3. İBB İmar Yönetmeliği'nin 2.04.17 maddesinde tanımlanan kat bahçelerinin ait olduğu kat alanının yüzde 10'unu geçmeyen bölümü,
4. Işıklık ve hava bacaları ve havuz, havuza ait denge havuzu ve tamamı toprak altında kalan teknik birimler,
5. Ticari amacı olmayan ve yapının kendi ihtiyacı için otopark olarak kullanılan bodrum katlar,
6. Asansör boşluğu ile kalorifer dairesi,
7. 60 metrekareyi geçmeyen kapıcı dairesi ve su deposu.