Kentsel dönüşüm 2. el konut fiyatlarını artırdı, balon oluşmadı

2014 yılında hazırladığı ilk rapor ile ''fiyat balonu oluştu mu'' sorusuna yanıt veren uluslararası ticari gayrimenkul danışmanlık şirket Cushman&Wakefield ikinci raporunu yayınladı. Global verilerle yeni bir perspektif kazanan raporda kentsel dönüşüm süreci ile birlikte yeniden gündeme gelen konutta fiyat balonu konusu bir kez daha ele alındı. 

Raporda, küresel piyasalarda konut fiyat balonu göstergesi olarak kabul edilen fiyat/kira ve fiyat/gelir oranları araştırılarak, konut fiyatları, konut satış hacmi gibi veriler inşaat maliyetleri, faiz oranı ve enflasyon ile karşılaştırılarak Türkiye’nin makroekonomik verileri ışığında değerlendirildi. Daha önce yayınlanan rapordan farklı olarak uluslararası piyasalar ile bir karşılaştırma yapmak adına IMF verileri ile Türkiye verileri karşılaştırıldı. Türkiye geneli konut fiyatları iller, İstabul ise ilçeler bazında yorumlandı. 

2010 yılı başlangıç kabul edilerek yapılan analizde konut satış ve kira fiyatlarının sürekli artış göstermesine rağmen, 2013 yılından sonra bu artışın daha net olduğu belirtiliyor. Konut fiyatlarının son yıllardaki artışında yasal düzenlemelerin etkili olduğu hatırlatılırken, bu düzenlemeler 2013 yılında yürürlüğe giren KDV değişikliği ve özellikle Mayıs 2012'de yürürlüğe giren 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm yasası olarak sıralanıyor. 

Kentsel dönüşüm fiyatları artırdı 

Kentsel dönüşümün etkisi ile konut değiştirmek zorunda kalan ev sahiplerinin geçici konut ihtiyacı kiraların artmasına neden oldu. Ortaya çıkan sonuçlara göre, son 5 yılda kişi başına gelir yüzde 67 artış kaydetmesine rağmen, 2. el konut fiyatlarının ise ikiye katlandığı belirlenmiştir. Raporda yeni konut fiyatlarındaki yüze 58'lik artışın gelirdeki artışın da altında kalması dikkat çekiyor. 

Geri dönüş süresi 18 yıla yükseldi 

Raporda bir konut yatırımının ortalama geri dönüş süresinin 18 yıla, konut yatırım değerinin ise 8,6 yıllık ortalama gelire eşit oluğu saptanırken, iki yıl önceki raporda geri dönüş süresinin 16 yıl, yatırım değerinin ise 7 yıllık ortalama gelire eşit olduğu açıklanmıştı. Türkiye'nin verileri IMF verileri ile kıyaslandı ve Türkiye en yüksek fiyat artışlarının yaşandığı ülkeler arasında yer aldı. Aynı zamanda fiyat/gelir makasının da en hızlı açıldığı ülkelerden biri olarak belirtildi. 

Türkiye'de ikinci el fiyatları ve kiralar olarak bakıldığında diğer pazarlardan farklılık gösterdiği belirtilen analizde, fiyat/gelir dengesinin olumsuz sinyaller verdiği de hatırlatıldı. Ayrıca 1,35 – 1,40 aralığındaki konut faizlerinin kredili konut satışlarını olumsuz etkilediği ifade edildi.

Konut fiyatları artışında Türkiye 6. sırada

2015 yılı sonu itibariyle ONF verilerine göre, Türkiye yıllık olarak en fazla konut fiyat artışı görülen 6. ülke oldu. Listenin başında ise Katar, Yeni Zelanda ve Hong Kong yer alıyor. Bunların yanı sıra Rusya, Birleşik Arap Emirlikleri ve Ukrayna'da da konut fiyatlarında yüzde 30'ları aşan düşüşler yaşandı. Türkiye'den en fazla yükselen iller İstanbul, Adana, Yalova ve Antalya olurken, konut satış fiyatları ile kira artış oranı arasındaki en büyük farklar Isparta, Kahramanmaraş ve Sinop'ta yaşandı 

Kadıköy lider 

2012 yılından günümüze kadar değerlendirme yapıldığında İstanbul’un neredeyse tüm ilçelerinde yüzde 100’den fazla artış var. Bu listede zirvedeki ilçeler ise Kadıköy, Sarıyer, Zeytinburnu, Maltepe ve Fatih şeklinde sıralandı. Artışların yaşandığı ilçelerin birçoğunda kentsel dönüşüm faaliyetlerinin önemli bir payı bulunuyor.