Kentsel dönüşüm ve ayıplı işlerde arsa sahiplerinin hakları

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz "Kentsel Dönüşüm sürecinde inşaatlar tamamlanırken eksik veya ayıplı işlerde arsa sahiplerinin neler yapabileceğini açıkladı.

Kentsel dönüşüm ve ayıplı işlerde arsa sahiplerinin hakları

Kentsel dönüşüm yasası hayatımıza girdiği 2012 yılının sonlarından itibaren çok ciddi inşaat sürecine girdiğimiz açıktır. Bu süreçte binlerce bina yıkılarak yenisi yapılmaya başlandı ve yine binlercesi daha yıkılmayı ve yeniden yapılmayı bekliyor. 2012 yılının sonlarında başlayan bu sürecin sonrasında geçtiğimiz 1-2 yıl içerisinde binaların tamamlandığını ve arsa sahiplerine teslim edildiğini görüyoruz. Ancak inşaatların tamamlanma sürecinde maliklerin müteahhitler ile ciddi sorunlar yaşadığını da gözlemlemek mümkündür. Müteahhit ile arsa sahipleri arasında yapılan Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde arsa sahiplerinin nelere dikkat etmeleri gerektiğini ve bu sözleşmelerin tek taraflı olarak fesh edilememeleri ancak mahkeme kararı ile feshinin mümkün olması nedeniyle sürecin en başından hem hukuki şartname hem de teknik şartname de dikkatli olmaları gerektiğini belirtiyoruz. Ancak yine de hem sözleşmelerden kaynaklı hem de müteahhitlerin ekonomik nedenlerle eksik veya ayıplı işler yaptıklarını ve teslimleri bu şekilde gerçekleştirdiklerine de bazı projelerde şahit olmaktayız. Bu durumlarda arsa sahiplerinin ne gibi hakları olduğunu kısaca şöyle özetleyebiliriz.

1)Müteahhittin temel sorumluluğu inşaatın fiili olarak teslimi değil iskan

alınarak tam olarak teslim edilmesidir. Müteahhit iskan almadığı takdirde zamanaşımına bağlı kalmaksızın sorumluluğu her zaman devam edecektir. Anahtar teslimi olarak sözleşmelere konulan ve fiili teslim olarak yanlış bir şekilde tanımlanan sürecin doğrusu iskanın alınmasıdır. Müteahhittin iskanın alınmasında sorunlu bir taşınmaz yapması halinde de iki durum karşımıza çıkmaktadır. İskana aykırı durumun proje tadilatı ile giderilebilecek olması veya proje tadilatı ile de giderilecek durumda olmaması. Eğer proje tadilatı ile iskana aykırılık giderilebilecek bir durumda ise arsa sahipleri Sulh Hukuk Mahkemesinden yaptıracakları delil tespiti ile inşaatın iskana aykırı olduğunu ve bunun giderilmesi bedelini tespit ettirmiş olmaları ve bunu bir ihtarname ile müteahhitte bildirmeleri gerekmektedir. Burada müteahhitte seçenekli bir şekilde;

a)Mahkeme tarafından tespit edilen iskana aykırılığı bizzat gidermesi

b)Mahkeme tarafından tespit edilen iskana aykırılık bedelini maliklere ödemesini ve malikler tarafından bunun giderileceğini

c)Mahkeme tarafından tespit edilen iskana aykırılığın bizzat malikler tarafından yapılarak yine mahkeme tarafından belirlenen bedelinin müteahhitten talep edileceğinin ihtar edilmesi gerekmektedir.

2)Mevcut inşaatta fiili teslim sonrasında eksiklik veya ayıplı işlerin tespit

 edilmiş olması halinde; Müteahhittin ayıplı bir inşaat yaptığı belirlenmiş ise örneğin ruhsata aykırı inşaat yapılması, kötü malzeme kullanılması, teknik şartnamede belirtilen hususların yerine getirilmemesi, yapıda ısı ve su yalıtımlarının iyi yapılmaması vb. haller gibi durumların varlığı halinde  (iskana aykırılıkta olduğu gibi mahkemeden delil tespiti yaptırılması önerilmektedir) arsa sahipleri tarafından müteahhitte bu ayıbı gidermesi için ihtarname gönderilmesi ve bunun için de uygun süre vermeleri gerekmektedir. Eğer ayıp çok önemli ve süre vermeyi gerektirmeyecek bir durumda ise burada süre verilmesine gerek yoktur. Verilen süre içerisinde ayıp giderilmezse arsa sahipleri mahkemeye başvurarak hakimden bu ayıbın bizzat giderilmesi için izin isteyebilirler. Bu durumda eğer ayıbı malikler giderirse masraflarını müteahhitten alacaklardır.

3)Arsa sahiplerinin müteahhit tarafından inşaat teslim edilirken ayıplı

inşaatı kesinlikle kabul etmemiş olmaları veya derhal bu ayıbı müteahhitte bildirmiş olmaları gerekmektedir. Arsa sahipleri ayıplı olarak inşaatı kabul ederlerse müteahhittin sorumluluğu olmayacaktır. Ayıbın varlığı halinde ise; eğer bu ayıp açık gözlenebilir bir ayıp ise örneğin kapıların-pencerelerin takılmamış olması, asansörün çalışmıyor olması vb gibi bunlar derhal zaman geçirmeksizin müteahhitte ihtaren bildirilmelidir. Gizli ayıplar da ise örneğin su tesisatının teknik olarak yetersiz olduğunun veya yanlış olarak monte edildiğinin kullanım sonrası ortaya çıkması gibi yine bu durumun ortaya çıkması halinde derhal müteahhitte bildirilmesi esastır.

4)Arsa sahipleri için eksik veya ayıplı işlerin teslim edilmesi halinde

seçenekli hakları vardır. Buna göre;

a)Arsa sahipleri sözleşmeden dönme hakkını kullanabilirler. Dönme

hakkı sözleşmeyi geriye etkili olarak tamamen ortadan kaldıran bir durumdur. Dönme hakkının kullanılabilmesi için yapının, arsa sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olması ve yapının yıkılması ve kaldırılmasının aşırı bir zarar doğurmaması gerekir. Örneğin; Fen ve teknik bakımından veya statiğine güvenilmeyen bir yapıyı arsa sahipleri teslim almak zorunda değildirler. Yargıtay inşaatın %90 ve üzerinde tamamlanması halinde dönme hakkının değil ileriye dönük fesih hakkının kullanılabileceğin kabul etmiştir. İleriye dönük fesih halinde müteahhit yaptığı kısım oranında arsa payı devri isteme hakkına sahiptir.

b)Eğer mevcut ayıp kabulden kaçınmayı haklı kılacak derecede önemli

değilse veya yapının yıktırılması daha ağır bir durum yaratacaksa arsa sahipleri müteahhitten ayıp oranında bir indirim talep edebilirler. Mevcut müteahhittin hak ediş oranında (ayıp oranında bedel indirimi veya teslim edilecek dairelerden ayıp oranında feragat etmek gibi) bir indirime gidebilirler.

c)Arsa sahipleri ayıbın giderilmesini müteahhitten isteyebilirler. Burada

ayıbın giderilebilecek bir durumda olması gerekir. Ayıbın giderilebilecek önemde olup olmadığına açılacak olan davada hakim karar verecektir. Örneğin bir sığınak yapılmış ve bu sığınak mevcut projesinden 20 cm aşağıda yapılmış ise bu durumda bütün bina yıkılarak eski haline getirmek mümkün olmadığı için burada ancak yukarıda belirttiğimiz ayıp oranında indirim yani tazminat durumu söz konusu olabilecektir.

d)Arsa sahipleri  mevcut ayıbın varlığı halinde tazminat da talep

edebileceklerdir. Bu tazminatı bağımsız olarak da talep edebilirler sözleşmelerinde var ise cezai şart hükümleri ile birlikte de talep edebileceklerdir. Örneğin ayıplı taşınmazın varlığı nedeniyle teslim edilemeyen taşınmazdan kaynaklı kira gelirinden mahrum olmak tazminat talep edebilmek için bir gerekçedir. Mevcut yapının teslim edilmesi esnasında yasal haklar saklı tutulmazsa veya ayıbın varlığı halinde kira bedelleri veya cezai şart bedellerinin talep edileceği saklı tutulmazsa sonradan talep edilemez. 

Yazar: Ali Güvenç Kiraz 
 


Yazar: emlakwebtv
Yorum

Benzer Haberler

Bakan Kurum'dan Ordu açıklaması:Önlemler faciayı engelledi

Bakan Kurum'dan Ordu açıklaması:Önlemler faciayı engelledi

Malatya'da depremden sonra toplu yıkım kararı

Malatya'da depremden sonra toplu yıkım kararı

Murat Kurum: Sarıyer'de mülkiyet sorunları çözülecek

Murat Kurum: Sarıyer'de mülkiyet sorunları çözülecek

Binanızın sağlamlığını ölçmede kullanabileceğiniz 7 kriter

Binanızın sağlamlığını ölçmede kullanabileceğiniz 7 kriter

İstanbul’un Kalbinde, İki Yakanın Buluşma Noktasında Benesta Acıbadem hızla yükselmeye devam ediyor

İstanbul’un Kalbinde, İki Yakanın Buluşma Noktasında Benesta Acıbadem hızla yükselmeye devam ediyor

Yapı ve Yapı Kempinski Residences Balmumcu projesinin inşaatına başladı

Yapı ve Yapı Kempinski Residences Balmumcu projesinin inşaatına başladı

Dekar Yapı 15.Yıl

Dekar Yapı 15.Yıl

İstanbul Boğazı’nda değeri 5 kat artan bir eve sahip olmak için Nef Reserve Kandilli’de son fırsat

İstanbul Boğazı’nda değeri 5 kat artan bir eve sahip olmak için Nef Reserve Kandilli’de son fırsat

Tahincioğlu Gayrimenkul, Göcek’in ilk Markalı Lüks Konut Projesine İmza Attı

Tahincioğlu Gayrimenkul, Göcek’in ilk Markalı Lüks Konut Projesine İmza Attı

Yapı ve Yapı’nın merkez ofisi Mimarlık Yıllığı’na girdi

Yapı ve Yapı’nın merkez ofisi Mimarlık Yıllığı’na girdi

Köprü açılışı yaklaşıyor, Çanakkale'de konut fiyatları yüzde 30-50 artıyor

Köprü açılışı yaklaşıyor, Çanakkale'de konut fiyatları yüzde 30-50 artıyor

DYO işbirliği ile gerçekleşen AURA Crea: “İzmir: Tarihin Renkleri” yarışmasının kazananları belli oldu

DYO işbirliği ile gerçekleşen AURA Crea: “İzmir: Tarihin Renkleri” yarışmasının kazananları belli oldu

Londra’nın yüksek döviz kira getirisi sunacak projesi ‘White City Living’ Türkiyeli yatırımcıya tanıtıldı

Londra’nın yüksek döviz kira getirisi sunacak projesi ‘White City Living’ Türkiyeli yatırımcıya tanıtıldı

2021’i satış rekoruyla kapatan Tahincioğlu, bu yıl toplam 4 yeni proje hayata geçirecek

2021’i satış rekoruyla kapatan Tahincioğlu, bu yıl toplam 4 yeni proje hayata geçirecek

Borsa İstanbul'da gong Dap Gayrimenkul için çaldı

Borsa İstanbul'da gong Dap Gayrimenkul için çaldı

“Anadolu Yakası’nın merkezi Avrupa Yakası’na an meselesi” Benesta Acıbadem’de ön satışlar başladı

“Anadolu Yakası’nın merkezi Avrupa Yakası’na an meselesi” Benesta Acıbadem’de ön satışlar başladı

Vedat Arslan: “Ekonomik güven konut üzerinden sağlanmaya devam ediyor”

Vedat Arslan: “Ekonomik güven konut üzerinden sağlanmaya devam ediyor”

Tema İstanbul 2’de birinci etapta satışa çıkan konutların yarısı 2 ayda satıldı

Tema İstanbul 2’de birinci etapta satışa çıkan konutların yarısı 2 ayda satıldı

2022 Ocak ayında 88.306 adet konut satıldı

2022 Ocak ayında 88.306 adet konut satıldı

DAP Gayrimenkul Geliştirme halka arzına 2.5 kat talep geldi

DAP Gayrimenkul Geliştirme halka arzına 2.5 kat talep geldi

RAMS Türkiye’nin Quattro İstanbul projesi satışa çıkıyor

RAMS Türkiye’nin Quattro İstanbul projesi satışa çıkıyor

DAP Gayrimenkul Geliştirme halka açılıyor

DAP Gayrimenkul Geliştirme halka açılıyor

Tiny House (Küçük Evler) İstanbul Fuar Merkezi’nde

Tiny House (Küçük Evler) İstanbul Fuar Merkezi’nde

Akfen GYO 2021’de öz kaynaklarını 6 kat artırdı 2.1 milyar TL kara ulaştı

Akfen GYO 2021’de öz kaynaklarını 6 kat artırdı 2.1 milyar TL kara ulaştı

Türkiye genelinde dövizden daha fazla artan konut fiyatları son 1 yılda yüzde 63 artış kaydetti

Türkiye genelinde dövizden daha fazla artan konut fiyatları son 1 yılda yüzde 63 artış kaydetti

EN ÇOK OKUNANLAR