Konut satışlarında rekorun önündeki iki engel

2015 yılındaki rekor konut satışının ardından Türkiye Gayrimenkul Sektörü, 2016 yılına da yeni bir rekor hedefiyle girmişti. Gerçekten de, sektör, 2016 yılının ilk 5 ayında da rekor beklentisine uygun bir biçimde başarılı bir performans sergiledi. Özellikle TÜİK tarafından yayınlanan Mayıs 2016 verileri, sektörün gücünü açığa seren bir profil oluşturdu. Mayıs ayında geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 6'lık bir artış kaydedildi ve 114 bin 800 adet konut satışı gerçekleşti

Bununla birlikte  konut satışlarının rekor düzeye ulaşıp ulaşmayacağı sorunu belirsizliğini koruyor. Yılın ilk 5 ayında, sektörün iç dinamiklerinin gösterdiği başarılı performansa karşın, önceden kestirimini yapamadığı iki problemin baskısının ağırlığı da hissedilmeye başlandı. Bu iki probleme birazdan değineceğim; ancak şimdilik bu iki engelin, çok daha yüksek bir performansın önündeki temel faktör olduğunu belirtmeliyim 

Konut kredi faizlerindeki yükseklik ve Merkez Bankası adımları
Sorunlardan ilki, "konut kredi faizlerindeki" yüksek düzeydi. Aslında bu faktörün baskısı 2016 yılında da hissediliyordu. Ancak piyasa koşulları ile söz konusu faktörün önemi günden güne artmaya başladı. Özellikle iç ve dış politikadaki kimi hatalar ve konjonktürel etkinin yanı sıra, Türkiye makro ekonomisindeki problemlerle boğuşmak zorunda kalan şirketler, tüketici ilgisini firma bünyesinde geliştirilen kampanyalarla aşmayı denedi ve bunda da başarılı oldu. 

Bununla birlikte "geçici bir çözüm" olarak tanımlanabilecek "firma ödeme planları"nın çok daha genel düzeyde bir sosyal olgu ile desteklenmesi gerekiyordu. Sektörün yardımına Merkez Bankası yetişti ve son dönemde arka arkaya aldığı faiz indirim kararlarıyla "konut kredisi faiz" oranlarında düşüş eğiliminin ilk sinyallerini verdi. Merkez Bankası kararları, henüz Bankalara yansımadı ve sektör profesyonellerinin sabırsızlığı da giderek yükseldi.

Toparlarsak, Merkez Bankası kararlarının konut talebini artıracak bir etkiye ulaşması ancak "konut kredi faizlerine" yansıması ile mümkün olacak gibi gözüküyor. Bu yönde bir yansımanın TÜİK verilerinin de doğruladığı ölçüde, son aylarda yaşanan ipotekli alım kategorisindeki sert düşüşü en azından durdurması mümkün olacak. 

Yabancı alımlarında düşüş
Konut satışları açısından ikinci mesele olan "yabancıya konut satışı"ndaki düşüş, konut kredi faizlerine kıyasla sektör için daha büyük bir sürpriz oldu. Gerçekten de  2015 yılında ve 2016'nın ilk iki ayında, sektörün en güvendiği diyagramların başında gelen "yabancılar" Mart ayından itibaren ilgilerini kaybetmiş gibi gözüktü. Mart ayında başlayan göreli düşüş, geçen yılın aynı dönemlerine kıyasla Nisan ayında yüzde 14'ü, Mayıs ayında ise yüzde 18'i aştı. 

Bu düşüşün temel sebeplerini değerlendiren sektör uzmanları ise politik gerilimler ve dış politikadaki yanlışlıklardan ziyade hukuki düzenlemelere dikkat çekti. Temel meselenin yabancılara tanınacak "vatandaşlık" haklarındaki belirsizlik olduğu düşüncesine rağmen, Rusların yatırımlarının iki ülke arasında yaşanan krizden etkilendiği oldukça açıktı. Ruslar 2016 yılının yalnızca Mayıs ayında elle tutulur bir alım yapmıştı. Bu dönemde Türkiye'den 121 konut satın alan Ruslar böylece son 5 ayın da zirvesine ulaşmış oldu.

Ancak Türkiye açısından en belirgin düşüş Irak vatandaşlarından geldi. 2016'nın bütününde tüm alımlar içinde belirgin bir yere sahip Irak vatandaşlarının alımlarındaki düşüş istatistiklere yansıdı. Aralık 2015'te 512 konut satın alan Iraklılar, Mayıs ayında sadece 193 konut satın aldı. Süreç alımların belirgin bir biçimde sürdüğünü gösterdi.