Yeni KDV düzenlemesi kentsel dönüşüm için

29 Ocak 2013 / emlakwebtv
Öncelikle yeni KDV düzenlemesi ile fiyatların artacağı konusunda hemen herkes aynı fikirde olduğunu beyan etti. Ancak burada ben konuya farklı bir açıdan yaklaşarak muhalif bir söylemde bulunmak istiyorum diyen Aremas Gayrimenkul Pazarlama ve Danışmanlık Genel Müdürü Vedat Arslan, yeni düzenlemeler ile ilgili sözlerini şöyle sürdürdü:

Evet, yeni KDV düzenlemesi konut fiyatlarını artırmaz. Peki ama ne olur?    
Yeni düzenleme ile birlikte aslında temel amaç, Hükümetin 2023 Vizyonu çerçevesinde gayrimenkul geliştiricileri kentsel dönüşüm alanlarına ve yeni rezerv bölgelere yönlendirmektir. Basit bir örnekle İstanbul’dan yola çıkalım; İstanbul’un her iki yakasında 1’er milyonluk iki tane şehir kurulacak. Bunun yanında merkez olarak kabul edebileceğimiz pek çok bölgesinde (Esenler, Bayrampaşa, Zeytinburnu, Ataşehir, Kağıthane, Etiler-Fsm Mah. vb.) kentsel dönüşüm hamlesi başlatıldı bile. Önümüzdeki dönemde kentsel dönüşüm kapsamına alınması muhtemel diğer mahallelerle birlikte gelecek 10-15 yıl boyunca gayrimenkul geliştiricilerin arsa tedariki sorunu diye bir sorun olmayacak. Tabi burada bir detay daha var, önümüzdeki 10 yılın sonunda – yani 2023 yılında Türkiye nüfusunun yüzde 25’nin İstanbul’da yaşayacağı da öngörülmektedir. Kısacası, bu kadar bina yapılırken Türkiye’nin çeyreğine İstanbul’un ev sahipliği yapacağı da düşünülmüş.   

Peki bu KDV düzenlemesinden kimler etkilenecek?    
KDV düzenlemesinden en çok etkilenecek grupların başında arsa sahipleri geliyor. Maalesef, İstanbul’da arsa stoku azaldıkça arsa sahiplerinin beklentileri de tavan yapmış durumdaydı. Artık, geliştirilen bir projede kağıt üstündeki karın bile yüzde 50’sinden daha fazlasını almaya başlamış olan arsaların değeri, yeni düzenleme ile birlikte düşmeye başlayacaktır. Tabii, bunun için arsa sahiplerinin durumu idrak etmesi ve bu yeni düzenlemenin artık değişmeyeceğinden emin olması gerekiyor, ki bunun için de sanırım 1-2 yıla ihtiyaçları var.

Bununla birlikte geçtiğimiz 6 ay - 1 yıl öncesinden bu arsa sahipleri ile kat karşılığı /gelir paylaşımı veya satın alma anlaşması yapmış olan ve henüz ruhsatını almamış olan gayrimenkulcüler 2. mağdur gurubu olarak karşımıza çıkıyor. Arsayı satın almış olan gayrimenkulcülerin yapabilecekleri bir şey yok, fakat kat karşılığı anlaşması yapmış olanlar sözleşmelerinde yeniden düzenleme yapılması talebinde bulunabilirler. Bu konuda arsa sahibi ile anlaşamayanların karşılarına mahkeme yolu da alternatif bir çözüm olarak çıkacak gibi duruyor.

Yeni KDV düzenlemesinin mağduru olacak 3. grup ise 40-50 yıllık fakat sağlam durumdaki binalarda yaşayan ev sahipleri. Örneğin; İstanbul – Bağdat Caddesi’nde 50 yıllık bir binada yaşıyorsunuz ve müteahhitiniz belki kendisi de oturacağı için binayı son derece sağlam yapmış. Hemen yanınızda sizinle aynı tarihte yapılan başka bir binada ise deniz kumu ve eksik demirle çürük bir bina yapılmış. Bugün geldiğimiz durumda çürük binada oturanlar yan komşularına göre evlerini değerlendirme konusunda daha şanslılar. Çünkü o binaya gelecek müteahhit, riskli bina dolayısıyla KDV oranı %1 olacağı için daha yüksek kat karşılığı oranı teklif edebilir.    

Son olarak bu kadar mağdur varken fiyatlar nasıl etkilenmez?    
Aslında bir malın fiyatını, sunulan arzdan veya oluşacak maliyetten çok, ortaya çıkacak talep oluşturur. Dolayısıyla önümüzdeki 10-15 yıl boyunca İstanbul’un her tarafında % 1 KDV oranıyla satılacak konutlar bulunabildiği sürece % 18 KDV’ye tabi konutların satışı ancak KDV dahil olarak gerçekleştirilebilir ve bu konutların KDV dahil fiyatları da % 1 KDV’li konutun fiyatından yüksek olamaz. Bu duruma istisna olacak tek konu ise, kentsel dönüşüm alanında olsun veya olmasın, lüks konut olarak kabul edilen ve net 150 m2’den büyük olan konutlar.

Bunun haricinde konut fiyatları kesinlikle yükselmez, aksine talep dolayısıyla % 18 KDV’ye tabi konutların KDV hariç fiyatlarında aşağı yönlü bir hareket bile olacaktır.   

Özetle şunu söyleyebiliriz: Çıkartılan yeni KDV düzenlemesi de, daha önce yasalaştırılan Mütekabiliyet Kanunu da tamamen kentsel dönüşümün sağlıklı bir şekilde (“Sağlıklı”dan kastım gereken finansın bulunabilmesi ve gayrimenkulcülerin bu meşakkatli sürece ilgi göstermesi) yürütülebilmesini sağlamak amacıyla uygulamaya konulmuştur. Kentsel dönüşümün kendisi ise Türkiye’nin 2023 projeksiyonundaki ana hedeflerden birisidir.