İnşaat maliyet hesaplama nasıl yapılır?

Kaba inşaat ve ince iş olmak üzere iki farklı maliyete sahip olan inşaat maliyet hesaplama kabaca nasıl yapılır? İşte yanıtı.

İnşaat maliyet hesaplama nasıl yapılır?

Binaların, kaba inşaat ve ince iş olmak üzere iki maliyet tutarı bulunuyor. Bu sebeple inşaat maliyet hesaplama yaparken, bu bahsettiğimiz iki maliyeti göz önünde bulundurmak gerekiyor. 

2018 yılı inşaat maliyet bedelleri belli oldu

2018 yılında uygulanacak bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri, Maliye Bakanlığı ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlendi. Emlak Vergisi kanunu genel tebliği bugünkü Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi. 

2018 yılı için binaların metrekare normal inşaat maliyet bedellerini gösterir cetvele aşağıdaki dosyadan ulaşabilirsiniz. 

Dosyayı indirmek için tıklayın.

18 Ağustos 2017 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan Emlak Vergisi Genel Tebliği şöyle; 

''29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde, binalar için vergi değerinin, Maliye ve Bayındırlık ve İskân Bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilan edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile aynı maddenin (a) bendinde belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak 31 inci madde uyarınca hazırlanmış bulunan 29/2/1972 tarihli ve 7/3995 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük hükümlerinden yararlanmak suretiyle hesaplanan bedel olduğu hükme bağlanmıştır.
Öte yandan, 29/6/2011 tarihli ve 644 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamenin 37 nci maddesinin birinci fıkrasında, Bayındırlık ve İskân Bakanlığına yapılan atıfların Çevre ve Şehircilik Bakanlığına yapılmış sayılacağı hüküm altına alınmıştır.
Bu itibarla, emlak vergisine esas olmak üzere 2018 yılında uygulanacak bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri, Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca bu Tebliğ ekinde yer alan cetvelde belirtilen tutarlarda tespit edilmiştir.
Tebliğ olunur.''

2018 yılı için 100 metrekare inşaat maliyeti 

1. sınıf inşaatta betonarme karkas ev
Asgari: 902,44 x 100 = 90.244 
Azami: 991,48 x 100 = 99.148 
Orta: 946,96 x 100 = 94.696

2. sınıf inşaatta betonarme karkas ev
Asgari: 577,94 x 100 = 57.794
Azami: 686,50 x 100 = 68.650 
Orta:632,22 x 100 = 63.222

3. sınıf inşaatta betonarme karkas ev
Asgari: 407,78 x 100 = 40.778
Azami: 487,71 x 100 = 48.771
Orta: 447,75 x 100 = 44.775

Basit betonarme karkas ev
Asgari: 207,86 x 100 = 20.786 
Azami: 293,57 x 100 = 29.357
Orta: 250,72 x 100 = 25.072

2017 inşaat maliyet hesaplama nasıl yapılır? 

2017 yılı için uygulanacak bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri, Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlendi. İnşaat maliyet bedeli, bir binanın dıştan dışa yüz ölçümü ile metrekare normal inşaat maliyetinin çarpılması sonucunda bulunur. Bu hesaplama, kaba inşaat içinde geçerlidir. İnce işçilik ve kullanılan malzemenin kalitesine göre ise maliyet bedellerinde değişiklik olur. Hesapmalalarda metrekare inşaat bedellerinin ortalamaları esas alınır. Bu bedele ise asansör, kalorifer veya klima tesisat bedelleri dahil edilmez. Binada kalorifer, klima ve asansör tesisatı var ise bedele kalorifer veya klima için yüzde 8, asansör için ise yüzde 6 oranında ilave yapılır. 

İnşaat kalite sıralaması 

1. Lüks İnşaat
2. Birinci Sınıf İnşaat
3. İkinci Sınıf İnşaat
4. Üçüncü Sınıf İnşaat
5. Basit İnşaat

1. sınıf inşaat özellikleri 

Dış duvarlar - Tabii (troverten vb.) ve suni taş, kaliteli ahşap ve metal kaplamalı.

Çatı örtüsü - Isı yalıtımlı ve alüminyum kaplamalı çatı, ısı ve su yalıtımlı teras.

Tavan - Püskürtme sıvalı, 1 veya 2 odası ahşap kaplama veya düz alçı sıvalı.

İç duvarlar - 2’den fazla odası yağlı boya, yıkanır kağıt ve benzeri madde ile kaplama.

Taban (döşeme) - 1 veya 2 odası suni mermer, seramik, ahşap parke, halı kaplamalı.

Merpenler - Suni taş kaplamalı, iyi vasıflı demir ve sert ağaç korkuluklu ve küpeşteli. 

Penceler - Metal ve sert ağaç doğrama, normal camlı, suni taş parapetli, panjurlu.

1. sınıf inşaat maliyeti 2017

Çelik Karkas Bina

Asgari: 1443,61
Azami:1557,53
Orta:1500,53

Betonarme Karkas

Asgari: 818,17
Azami: 898,89
Orta: 858,53

Yığma Kagir Bina

Asgari: 680,39
Azami: 717,64
Orta: 699,02

Yığma Yarı Kagir Bina

Asgari: 448,41
Azami: 470,15
Orta: 459,28

Ahşap Binalar

Asgari: 1113,28
Azami: 1250,49
Orta: 1181,89

2017 yılında 100 metrekare bir evin inşaat maliyetini hesaplarsak; 

İnşaat maliyeti hesaplama 2017

Lüks İnşaat

Çelik Karkas Bina

Asgari: 2184,08

Azami: 2329,08

Orta: 2256,58 x 100 = 225,658

Betonarme Karkas

Asgari: 1295,54

Azami: 1453,97

Orta: 1374,76 x 100 = 137,476

Yığma Kagir Bina

Asgari: 1062,56

Azami: 1095,67

Orta: 1079,12 x 100 = 107,912

Ahşap Binalar

Asgari: 1730,47

Azami: 1907,52

Orta: 1819,00 x 100 =181,900

 

1. Sınıf İnşaat

Çelik Karkas Bina

Asgari: 1443,61

Azami: 1557,53

Orta:1500,53 x 100 = 150,053

Betonarme Karkas

Asgari: 818,17

Azami:898,89

Orta: 858,53 x 100 =85,853

Yığma Kagir Bina

Asgari: 680,39

Azami: 717,64

Orta: 699,02 x 100 = 69,902

Yığma Yarı Kagir Bina

Asgari: 448,41

Azami: 470,15

Orta: 459,28 x 100 = 45,928

Ahşap Binalar

Asgari: 1113,28

Azami: 1250,49

Orta: 1181,89 x 100 = 118, 189

 

2. Sınıf İnşaat

Çelik Karkas Bina

Asgari: 957,96

Azami: 1055,26

Orta: 1006,61 x 100 = 100,661

Betonarme Karkas

Asgari: 523,97

Azami: 622,39

Orta: 573,18 x 100 =57,318

Yığma Kagir Bina

Asgari: 445,27

Azami:466,03

Orta: 455,65 x 100 = 45,565

Yığma Yarı Kagir Bina

Asgari: 315,88

Azami: 311,06

Orta: 318,47 x 100 =31,847

Ahşap Binalar

Asgari: 718,71

Azami: 823,31

Orta: 771,01 x 100 = 77,101

 

3. Sınıf İnşaat

Çelik Karkas Bina

Asgari: 646,22

Azami: 718,71

Orta: 682,47 x 100 = 68,247

Betonarme Karkas

Asgari: 369,70

Azami: 442,17

Orta: 405,94 x 100 = 40,594

Yığma Kagir Bina

Asgari: 332,43

Azami: 345,92

Orta: 339,18 x 100 = 33,918

Yığma Yarı Kagir Bina

Asgari: 222,66

Azami: 226,79

Orta: 224,73 x 100 = 22,473

Ahşap Binalar

Asgari: 374,90

Azami: 397,69

Orta: 386,30 x 100 = 38,630

Taş Duvarlı Bina

Asgari: 186,39

Azami: 229,89

Orta: 208,14 x 100 = 20,814

Gecekondu Tarzı Bina

Asgari: 106,70

Azami: 165,69

Orta: 136,20 x 100 = 13,620

 

Basit İnşaat

Çelik Karkas Bina

Asgari: 266,16

Azami: 324,13

Orta: 295,15 x 100 = 29, 545

Betonarme Karkas

Asgari: 188,45

Azami: 266,16

Orta: 227,31 x 100 = 22,731

Yığma Kagir Bina

Asgari: 105,63 

Azami: 109,76

Orta: 107,70 x 100 = 10,770

Yığma Yarı Kagir Bina

Asgari: 105,63 

Azami: 109,76

Orta: 107,70 x 100 =10, 770

Ahşap Binalar

Asgari: 122,21

Azami: 147,02

Orta: 134,62 x 100 = 13,462

Taş Duvarlı Bina

Asgari: 74,53

Azami: 118,06

Orta: 96,30 x 100 =9,630

Gecekondu Tarzı Bina

Asgari: 64,19

Azami: 74,53

Orta: 69,36 x 100 = 6,936

Kerpiç ve Diğer Basit

Asgari: 50,77

Azami: 64,19

Orta: 57,48 x 100 = 5,748

Yeni bina inşaat maliyeti ne kadardır?

Kentsel dönüşüm kapsamında depreme dayanıksız olarak tespit edilen binanızın yıkılması (ki bu da bir maliyet kalemi) ve ardından yeni bir binanın hangi şartlarda yapılabileceği bağlı bulunulan belediyeden alınacak yapı ruhsatının izin verdiği maksimum metremare ile de doğrudan alakalı. Çoğu hak sahibi, 100 metrekarelik bir konutun yıkılıp yerine 70 metrekare olarak yeni bir konutun yapılmasını sindiremiyor. Ancak bu ne yazık ki ülkemiz şartlarında kentsel dönüşüm alanlarında karşılaşılan bir durum. Teselli ikramiyesi ise daha dayanıklı ve can güvenliğini ön planda tutan ve modern bir konut şeklinde oluyor.

Oturduğu evi yıkıp yeni ev inşa etmek isteyenler, inşaatlarının birim metrekare maliyetinin ince işçilik dahil ama arsa bedeli hariç ortalama 650 TL civarında hesaplama yapabilir. Örneğin 10 daireli bir binanın yıkılıp toplam 5000 metrekare inşaat izni aldığını varsayalım. Bu durumda inşaat maliyeti yaklaşık 380 bin ile 400 bin TL arasında değişecektir. Eğer bu işi müteahhide verirseniz, müteahhit binanın konumuna göre sizden ya daire isteyecektir, ya da bu 400 bin TL size en az 500 ya da 600 bin TL şeklinde bir fatura olarak yansıyacaktır.

2016 inşaat maliyet hesaplama

2016 yılında 100 metrekarelik bir evin kabaca inşaat maliyetinin ne kadara mal olacağı belli oldu. 2016’nın inşaat metrekare maliyetleri açıklandı. Tabii bu maliyetler konutun 1. Sınıf, 2. Sınıf ya da lüks bir inşaatla mı hayata geçirilip, geçirilmeyeceğine göre değişiyor. Sizin için 2. Sınıf bir inşaatta 100 metrekarelik evin maliyetini bulmaya çalıştık. İnşa edilecek konutun inşaat maliyet hesaplamasını yapmak için, yüzölçüm ile metrekare normal inşaat maliyet bedelinin çarpılması gerekiyor.

Çelik Karkas 100 metrekare kaba inşaat maliyeti 2016:

Asgari: 100 metrekare x 907.33 = 90 bin 33 lira olur.

Azami: 100 metrekare x 999.49 = 99 bin 49 lira olur.

Ortalama: 100 metrekare x 953.41 = 95 bin 341 lira olur.

Betonarme Karkas 100 metrekare kaba inşaat maliyeti 2016:

Asgari: 100 metrekare x 496.28 = 49 bin 028 lira olur.

Azami: 100 metrekare x 589.50 = 58 bin 950 lira olur.

Ortalama: 100 metrekare x 542.89 = 54 bin 289 lira olur.

Yığma Kagir 100 metrekare kaba inşaat maliyeti 2016:

Asgari: 100 metrekare x 421.74 = 42 bin 174 lira olur.

Azami: 100 metrekare x 441.40 = 44 bin 140 lira olur.

Ortalama: 100 metrekare x 431.57 = 43 bin 157 lira olur. 

İnşaat Maliyetleri 2016 Tablosu Belli Oldu

Bir inşaatın maliyet kalemleri ise kabaca şöyle;

1- Kaba inşaat: % 40 (Beton kalıp, demir, tuğla)

2- Çatı üretimi: % 3 (Çatı konstrüksiyonu %75 ve kaplaması %25 olarak)

3- İç sıva ve kapı – pencere kasaları: %7 (Pencere ve kapılar %60, iç sıva %40)

4- Elektrik su tesisatı: %10 (temiz ve pis su %65, elektrik %35)

5- Yer döşeme kaplaması: %6

6- Dış sıva ve demir işleri: %6 (Dış sıva %50, balkon, merdiven ve diğer işler %50)

7- Kapı pencere doğrama: %8 (Kapılar %60, pencereler %40)

8- Boya badana ve ıslak zemin: %10

9- Isıtma tesisatı: %8

10- Çevre düzenlemesi: %2

2014 İnşaat Maliyeti

İki katlı ya da daha fazla kattan oluşan bir binanın inşaatında metrekare birim maliyeti ortalama 2014 yılında 400 ile 450 TL arasında değişiyordu. Tabi kaba inşaatın haricinde boya, döşeme, tesisat ve aydınlatma gibi ince işçilikleri de eklediğimiz de, inşaat maliyeti metrekare hesabıyla ortalama bir kalite için 650 TL’ye kadar çıkıyor. Fakat söz konusu inşaatın yapımı için bir müteahhitle anlaşıldığında, bu durumda müteahhitte kendi payını işin içine koyacaktır.

Ancak bu maliyet hesaplarında inşası yapılacak olan binanın düz dikdörtgen mi, girintili duvarları var mı, asansör, bodrum kat, çatı katı gibi kritlerleri bulunacak mı gibi sorular da çok önemli. Zira aynı metrekarede daha çok duvar demek, kaba inşaat, sıva ve boya maliyetlerinin de artması demek.

Sonuç olarak, tek katlı 100 metrekarelik bir konutun inşası için 2014 yılında ortalama 60 – 65 bin TL gibi bir maliyet söz konusu. Temel ve bodrum katı maliyeti bu rakama dahil değil. Çok katlı yapılarda ise inşaat metrekare birim maliyeti haliyle düşüyor.