Stok baskısıyla lüks konut fiyatları dibe vurdu

Lüks konut segmentinde yaşanan fazla üretim İstanbul'un kimi bölgelerinde fiyatların dibe vurmasıyla sonuçlandı. Bağdat Caddesi gibi popüler bölgelerde metrekare fiyatları 10 bin TL seviyesine kadar düştü.

Stok baskısıyla lüks konut fiyatları dibe vurdu

İstanbul'da konut üretimindeki artış sonrasında oluşan stok baskısı, özellikle 'lüks konut fiyatlarında' baskı yaratmaya başladı. Bağdat Caddesi gibi lüks konut arzının yoğun olduğu bölgelerde metrekare fiyatları 15 bin TL'den 10 bin TL seviyesine kadar düşmüş durumda. Uzmanlar bu durumun lüks konut segmentinde önemli bir fırsat oluşturduğuna dikkat çekiyor. 

Stok baskısı, lüks konut fiyatlarını etkilemeyi sürdürüyor

Hükümetin tapu harcı ve KDV oranlarındaki indirim kararının ardından bankaların konut kredisi faiz oranlarına yönelik indirim kararıyla birlikte başlayan hareketliliğe karşın, özellikle lüks konut segmentinde fiyat düşüşü sürüyor. Uzmanlar özellikle konut fazlasının yüksek olduğu bölgelerde başlayan negatif fiyat hareketliliğin bu segmentte alım fırsatları yarattığına dikkat çekiyor. Coldwell Banker Baraş'ın 'Lüks Konut Uzmanı' Ayşe Fügen Arda, çok sayıda müteahhit firmanın Kadıköy'ü rant merkezi olarak görmeye başladığını belirterek: 

"Hem var olan müteahhitlerin hem de başka sektörlerdeki grupların inşaat sektörüne girmeleri ve lokasyon olarak da Kadıköy’ü seçmeleri üretilen konut sayısını arttırdı. 2010 yılından beri çok fazla konut projesinin geliştirilmesi ciddi bir konut stoğu oluşturarak, özellikle İstanbul’un Kadıköy ilçesinde konut fiyatlarını ciddi biçimde geriletti" dedi. 

Bağdat Caddesi'nde metrekare fiyatları düştü

Lüks konut stoklarının fiyatlara düşüş olarak yansıdığını ve bu durumun da konut alcısı için fırsatlar doğurduğunu belirten Arda: " Şu anda Kadıköy ve Bağdat Caddesi civarında hatırı sayılır bir lüks konut stoğunun oluşmasıyla lüks konutlarda yüzde 10 ile 35 arası fiyat gerilemesi görülüyor. Binasal dönüşümün yapıldığı ve rant merkezi haline dönüşen Bağdat Caddesi’nin Erenköy, Göztepe, Suadiye, Caddebostan gibi popüler bölgelerinde metrekaresi 15 bin TL’lik evlerin fiyatları 10 bin TL’ye kadar geriledi. " ifadelerini kullandı

Fiyatlarda düşüşün nedenleri?

Arda, konut fiyatlarındaki düşüşün ilk nedeninin kentsel dönüşüm sürecinde evlerini terk edenlerin, teslimler ile evlerine geri dönmesi olduğunu, bu etkene bağlı olarak da yer değiştirmeler sonucunda yükselen fiyatların yeniden düşüşe geçtiğini belirtti. Dönüşüm projelerinde müteahhidin payına düşen evlerin de piyasaya sürüldüğünde ve aynı anda tamamlanan yüzlerce proje ile arzın talebin çok üstüne çıktığını belirten Arda: 

"Fiyat düşüşündeki ikinci neden olarak da suni artışlar çok önemli bir faktör teşkil ediyor. Fiyatlandırma hatası yapıp çok yüksek fiyatlara satılmaya çalışılan projeler şimdi mecburen makul seviyelere çekiliyor. Finansman sorunu çeken orta ve küçük ölçekli firmalar fiyatları düşürürken markalı konut projeleri üreten firmalar indirim ve uzun vadelerle önlerini açmaya çalışıyorlar." şeklinde konuştu.  

Bundan sonra ne olacak?

Fügen Arda, arz ve talep arasındaki dengesizliğin uzun vadede bu şekilde devam edemeyeceğini ve halen inşaat firmalarının yaşamış olduğu finansal sıkıntıların yeni projelere başlama yolunda isteksizlik yarattığını belirtti. Bu sebeple önümüzdeki yıl boyunca Bağdat Caddesi'nde yeni konut üretiminin yaşanmayacağını söyleyen Arda: "Bu nedenle yıl boyunca Cadde’de geçtiğimiz yıla oranla daha az konut üretileceği kesin. 2018 yılı bir geçiş süreci, yeni bina dönüşümü yavaşlamaya başladığı için stoklar erimeye başladı ve bu erime devam edecek." ifadelerini kullandı. 

Bağdat Caddesi müteahhitler için bitti mi?

Tüm inşaat alanlarında stok tehlikesi

Gayrimenkul sektöre araştırma ve değerleme şirketleri, konut sektörü çatı kuruluşları ve sektörde faaliyetlerini sürdüren ciddi firmaların uzun süredir saptamakta olduğu konut stoku problemi ciddi boyutlara ulaştı. Coldwell Banker Ülke Başkanı Gökhan Taş, konut stok adedinin alınmış ruhsatlarla birlikte 2 milyonluk seviyeyi geçmiş olduğunu söyledi. 

Konut stoku ruhsatla birlikte 2 milyonun üstünde

Konut stoku rakamlarında son bir kaç yıldır yapılmakta olan uyarılar ve araştırma şirketlerinni raporlarına yansıyan stok gerçeği, bugün itibarıyla tehlikeli düzeylere ulaştı. Dünya Gazetesi'nden Leyla İlhan imzalı analizde, stok düzeylerindeki artışın ulaştığı boyuta dikkat çekildi. Coldwel Banker Ülke Başkanı Gökhan Taş, ülke genelindeki konut stok adedinin 600 bin adet düzeyinde bulunduğunu, alınan ruhsatlarla birlikte bu rakamın 2 milyonun üzerine çıktığını söyledi.

İstanbul'da konut fiyatları son 1 yılda hangi oranda yükseldi? Öğrenmek için tıklayın...

Piyasayı destekleyecek önlemler şart

Fiili stok sayısının 600 binlerde kalması için, mruhsatı alınmış projelerin tamamının satılması şartına bağlı olduğunu, bunun da 1.5 milyon konut satış hedefinin 2018 yılında gerçekleşmesi ile mümkün olabileceğine dikkat çeken Coldwell Banker Ülke Başkanı Gökhan Taş: "Piyasaya destek verecek önlemler alınmazsa satışlar 2017'yi yakalayamaz. En iyimser tahminle fiili konut stokunun erimeyceği, hatta artacağını tahmin edebiliriz..." dedi. 

Stoklar konutun yatırım değerini düşürüyor

Konut stoklarındaki en belirgin etki ise yatırım amaçlı alımların geri çekilmesi olarak gözlemleniyor. REIDIN-GYODER tarafından yayınlanan son Yeni Konut Fiyat Endeksi'nde konut fiyatlarındaki yıllık artışın üyzde 11.74, aylık artışın ise yüzde 0.85 seviyesinde olduğunu hatırlatan REIDIN CEO'su Kerim Alain Bertrand da 2018 Ocak ayı endeksi bazında gerek satış gerekçe kira değerlerindeki artışın yeterli düzeyde gerçekleşmediğine dikkit çekmişti. Bertrand: "Hem satış hem de kiralardaki artış oranları reel anlamda pozitf getiri sağlayacak düzeyde değil. İstanbul ve Ankara da reel artış gözlemlenmeyen kentlerden..." şeklinde konuşmuştu. 

Kiralardaki düşüş can sıkıyor

Bu gidişatın ofis pazarında da seyredildiğine dikkat çeken uzmanlar ofis stok miktarının 1.5 metrekare düzeyine ulaştığını belirtirken, AVM'lerde doygunluk sebebiyle yaşanan ilgi kaygının yüzde 20 oranında kayba yol açtığına vurgu yapılıyor. Konut ve ofis stokundaki artışın ilk belirtisi olarak da kira bedellerindeki kaybın belirdiğine dikkat çekiliyor. 2017 yılını mal sahipleri için kötü, kiracılar için ise iyi bir yıl olarak niteleyen uzmanlar yıl genelindeki kaybın yüzde 30'lar düzeyine ulaştığını belirtiyor. JLL Türkiye Ofis Kiralam Direktörü Mahir Mermer toplam 5 milyon metrekare seviyesine ulaşan ofis arzının yaklaşık 1 milyon metrekaresinin boş kaldığını belirterek, yeni arzlarla birlikte stok düzeyinin 1.5 milyon metrekareye ulaşmasını beklediklerini vurguladı. Mermer kiralardaki kaybın özellikle Levent-Maslak hattı gibi lokasyonlarda yaşandığına da dikkat çekerek: "Sorun olmasaydı, Levent'de 45 dolardan 43 dolara düşüş olurdu. Ancak 1-2 yıl içinde 50 doları görebilirdik. Boşluk oranları ise yüzde 8'lerde kalırdı. Yüzde 25'lere ulaşamazdı. Boşlukların en önemli nedeni, yanlış yatırım..." dedi.