Ömerli'de neler oluyor?

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kıdemli Değerleme Uzmanı Ece Çalışkan, Ömerli’deki gelişmeleri Emlakwebtv’ye anlattı

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kıdemli Değerleme Uzmanı Ece Çalışkan, Ömerli konut sektöründeki gelişmeleri Emlakwebtv için değerlendirdi. Çalışkan, şöyle konuştu: “Ömerli, Çekmeköy ilçe sınırları içerisinde, Şile ve Sancaktepe ilçelerine yakın konumlu bir mahalledir. Bölge, Şile Otoyolu ile ikiye ayrılmış durumda olup, Ömerli köyü sınırları içerisinde ve otoyolun kuzeyinde kalan kısım, daha çok villa fonksiyondaki sitelerin konumlu olduğu bölgedir. Bu bölgedeki gelişim, Alev Okulları’nın bölgeye yaptığı eğitim tesisi ile birlikte başlamış ve ard arda hayata geçirilen villa projeleriyle bugünkü halini almıştır. Söz konusu bölgenin, 1/100.000 ölçekli planda “Gelişimi ve Yoğunluğu Denetim Altında Tutulacak Alan” fonksiyonuna sahip olması ve değerleme tarihi itibariyle uygulanmakta olan imar planları ile de, bölgede “villa” fonksiyonu desteklenmektedir.

Ömerli’ye erişim Avrupa Yakası ve Anadolu Yakası’nın güney ve batı kısımlarından Şile Otoyolu ile sağlanırken, Anadolu Yakası’nın doğusundan TEM Otoyolu bağlantılı Anadolu Caddesi ile sağlanabilmektedir. Bunların yanında, Anadolu Yakası’nın kuzeyinden Polonez Caddesi ile de bölgeye erişim mümkündür. Ancak bölge, çok merkezli bir şehir olan İstanbul’un merkezlerinden birinde bulunmadığından, bölgeye erişimin çok kolay olmadığı söylenebilir. İnşaatı süren ve 2015 yılında tamamlanması planlanan Üsküdar – Çekmeköy Metro Hattı’nın bölgeye erişimi, mevcut durumdan daha kolay bir hale getirmesi beklenmektedir. Bu hattın devamında, Çekmeköy istasyonundan Taşdelen’e kadar devam eden Çekmeköy – Taşdelen Metro Hattı’nın projelerinin tamamlanarak, 2014 yılı içerisinde ihaleye çıkması beklenmektedir. Edinilen bilgilere göre, söz konusu hattın 2017 yılı içerisinde tamamlanması planlanmaktadır. Mevcutta, bölgede çalışmaları başlamış olan ve Mayıs 2015 tarihinde hizmete girmesi planlanan Kuzey Marmara Otoyolu’nun, Anadolu Yakası’nda planlanan 2. çıkışının bölgenin kuzeyinde, yaklaşık 2,5 km. mesafede olması ile birlikte bölgenin erişilebilirliğinin ciddi anlamda kolaylaşması beklenmektedir.

Ömerli, hem yaşam hem aktivite anlamında doğanın ön plana çıktığı bir bölgedir. Bölgedeki aktivite alanları, doğa konsepti ile bütünleşen binicilik kulüpleri, açık hava restaurantları, ATV parkurları, paintball alanları, trekking ve hiking alanları şeklindedir. Binicilik kulüplerinde, açık-kapalı manejlerin yanı sıra, at pansiyonu, at satışı gibi hizmetler de sunulmakta olup, restaurant ve cafe alanları da bulunmaktadır. Bölgede, açık hava organizasyonlarının da yapılabileceği çok sayıda mekan yer almaktadır. Ömerli’ye yaklaşık 15 km. mesafedeki Polonezköy’de çok sayıda butik otel, pansiyon ve country club bulunmaktadır. Bölgede konaklamanın yanı sıra, günlük aktivite imkanları da sunulmaktadır.

Ömerli bölgesinin gelişimini başlatan yatırımların başlıcası, bölgenin çekim gücünü arttıran bir öğe olarak dikkat çeken Alev Okulları olarak görülmektedir. Bölgeye yakın sayılabilecek konumlarda, Alev Okulları’nın yanı sıra, çok sayıda özel okul bulunmaktadır. Bu okullardan en niteliklileri İELEV Eğitim Kurumları, Sezin Okulu ve Koç Lisesi olarak söylenebilir. Tepeören bölgesinde, 2014 yılı Eylül ayında öğrenime açılacak olan Terakki Vakfı Okulları projesinin mevcutta inşaatının sürdüğü bilinmektedir. Ömerli bölgesinin yakın çevresinde ayrıca özel üniversiteler de bulunmaktadır. Bölgeye yakın konumlu özel üniversiteler, Şile’de Işık Üniversitesi, Nişantepe’de Özyeğin Üniversitesi, Akfırat’ta Okan Üniversitesi ile Süleyman Şah Üniversitesi ve Tuzla’da Sabancı Üniversitesi şeklinde sıralanmaktadır. 

Ömerli bölgesindeki en geniş arsa alanı ve sosyal olanaklara sahip olan proje, Kasaba Evleri’dir. Toplam 5 etap olarak planlanan projenin mevcutta 2 etabında yaşam sürmekte olup, yeni etap için de ruhsat alınmış durumdadır. Optimum Evleri, bölgedeki en prestijli projelerden bir diğeridir. Bunların yanı sıra, Ömerli Park Villaları, Meşeli Evler, Sedir Evleri, Mutluhan Konakları, Park Flora, Sunflower Evleri, Riverside Evleri, Porta Villa, Mavi Yeşil Villaları, Yamaç Evler, Ömerli Konakları ve Ömerli Evleri, bölgedeki diğer projeler olarak sıralanmaktadır. Bu projelerin birçoğunda ikinci el satışlar sürmekte olup, projelere göre değişen fiyatlar genel olarak 1.600 – 2.600 USD/m2 seviyelerindedir. Bu rakamların üstüne çıkan en belirgin proje Kasaba Evleri’dir.

Ömerli bölgesinde, konu proje alanına yakın konumlu villa siteleri, genellikle 5 – 10 yaş arasındadır. Bölgede konumlu villaların satışlarında fiyatı etkileyen en önemli faktörlerden birinin, villanın bahçe kullanım alanı olup, bölgedeki projelerde yer alan villaların bahçe kullanım alanlarının genel olarak 500 – 1.200 m2 aralığında değiştiği görülmektedir. Bölgedeki en büyük ölçekli proje olan Kasaba Evleri’nde ise yaklaşık 2.000 m2’ye kadar ulaşan bahçe kullanımlarına rastlanmaktadır. Bölgedeki villalar, ikiz ve müstakil olmak üzere iki gruba ayrıldığında, brüt kapalı alanların ikiz villalarda yaklaşık 190 – 290 m2 aralığında, müstakil villalarda ise 300 – 460 m2 aralığında değiştiği görülmektedir. Bölgede müstakil villaların sayısı, ikiz villalara oranla daha fazladır. İkiz villalarda hem villanın bahçe kullanım alanı hem de kapalı alanı küçülmektedir.

Ömerli bölgesinde yer alan sitelerin tamamına yakını villa fonksiyonlu iken, bölgede yer alan Cihannüma Evleri projesi, 2+1 tipteki dairelerden oluşmaktadır. Bölgede bunun yanında, Kasaba Evleri’nde de daire tipinde konutların yer aldığı bilinmektedir.

Bölgede konumlu villa sitelerinde, projenin niteliğine göre sosyal alanlar değişkenlik göstermektedir. Sitelerin büyük çoğunluğunda ortak kullanım alanı olarak düzenlenmiş açık yüzme havuzu bulunmaktadır. Bazı sitelerde açık yüzme havuzu sayısı 1’den fazla olup, bu durum site arsa alanı veya sitede yer alan villa sayısı ile bağlantılı değildir. Sitelerin bir kısmında, çocuk yüzme havuzu da yer almaktadır. Bölgede kapalı yüzme havuzu bulunan villa siteleri ise oldukça sınırlıdır. Bölgede konumlu sitelerde yer alan sosyal tesislerin büyüklüğü, sitedeki villa sayısı ile doğru orantılı bir değişim göstermekte olup, tesis içerisindeki aktiviteler de bazı projelerde diğerlerinden daha çeşitlidir. Sosyal tesiste genel olarak fitness alanı bulunmaktadır. Sınırlı sayıdaki bazı projelerde sauna, masa tenisi gibi ek fonksiyonlar da yer almaktadır. Yürüme mesafesinde konut kullanımı dışında çok fazla alternatif olmayan ve şehrin merkezlerine yakın olmayan Ömerli bölgesinde yer alan projelerde shuttle hizmetinin bir proje için çok önemli olduğu bilinmekte ancak villa projelerindeki doluluk oranları çok yüksek olmadığından bu hizmet her projede verilememektedir. Bölgedeki projelerin aidatları 450 TL’den başlayıp, 850 TL’ye kadar çıkmaktadır. Bölgedeki sitelerin aidatlarının genel olarak 800 – 850 TL seviyelerinde olduğu söylenebilir."