TSKB Gayrimenkul Değerleme ile Bölge Dosyaları: Esenler

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdür Yardımcısı Fatih Tosun ile Esenler hakkında konuştuk

ESENLER İLÇESİNİN ÖZELLİKLERİ VE GELİŞİM POTANSİYELİ NEDİR?

Esenler, kuzeyde Sultangazi ve Başakşehir, güneyde Güngören, güneydoğuda Zeytinburnu, batıda Bağcılar, doğuda Bayrampaşa, ile kuzeydoğuda Gaziosmanpaşa ilçeleriyle komşudur. Esenler, sanayi merkezi olmaktan çok bir yerleşim merkezi özelliğindedir. TEM İstanbul-Edirne Otoyolu ve E-5 TEM bağlantı yolunun içinden geçtiği Esenler ilçesi ulaşım aksları ile güçlü konumdadır, ayrıca Atatürk Havalimanı’na ve Otogar’a yakınlığı ile avantaja sahiptir. Bununla birlikte Yıldız Teknik Üniversitesi’nin Davutpaşa Kampüsü’ne taşınması ile birlikte eğitimde de çekim merkezi olmaya başlamıştır.

1993 yılı sonunda ilçe olan Esenler, özellikle 1960 ve 70’li yıllarda köyden şehre göç sonucunda nüfus konusunda ciddi bir artış göstermiştir. İlçenin nüfusu geçtiğimiz 30 yıl içerisinde 3 kat artmış ve 2011 yılı sonunda yapılan çalışmalarda 461.382 nüfusuna ulaşmıştır. Bu hızlı artış beraberinde niteliksiz ve güvenilirliği konusunda soru işareti bulunan yapılar getirmiş ve Esenler ilçesinde kentsel dönüşüme ihtiyacı üst seviyelere çıkarmıştır. Esenler ilçe sınırları içerisinde üretilmiş markalı konut projesi neredeyse hiç yok diyebiliriz. Albayrak GYO’nun 598 adet daire projelendirdiği Kemer Park konut projesi vardır.

ESENLER İLÇESİNDE KENTSEL DÖNÜŞÜMLE İLE İLGİLİ FARKINDALIK NE BOYUTTA?

Esenler Belediyesi bünyesinde kurulan ve faaliyetlerine aktif olarak devam eden Şehir Düşünce Merkezi, belediyenin kentleşme konusunda yükselmek istediğinin bir işareti olarak düşünülebilir. Şehir Düşünce Merkezi, şehre dair kalıcı düşünceler ve çözümler üretmek, kent meselelerine yaklaşırken geleneğin birikimi ile gelecek arasında sağlam bir bağ kurmak, bugüne değin üretilen bütün değer ve birikimlere önyargılı yaklaşmadan var olanı bir olgu olarak görüp bu müktesebattan istifade ederek üretimlerde bulunmayı kendine amaç edinmiştir. Hem akademik çalışmaların hem de Esenler’in nefes almasını sağlayacak projelerle ilgili çalışmalar yapılmasının hedeflendiği merkez, “Esenler’de kentsel dönüşümün üssü” vurgusu ile açılmıştır.
Esenler’de kentsel dönüşüme yalnızca binaların yenilenmesi ve sokakların genişletilip güzelleştirilmesi olarak bakılmadığı, her bölgenin kendine ait ve bölge sakinlerince oluşturulan bir kültürel birikime sahip olduğunun düşünüldüğü, yapılan açıklamalardan anlaşılmaktadır.

ESENLER İLÇESİNDE KENTSEL DÖNÜŞÜM İLE İLGİLİ NE GİBİ ÇALIŞMALAR YAPILMAKTA?

2011 yılı sonu itibariyle nüfusu 461.382’ye ulaşmış olan ilçede, Deprem Yönetmeliği’ne uygun şekilde inşa edilen yapılarda yaşayan nüfus ise yaklaşık 50.000 olarak tespit edilmiştir. Esenler ilçesi, bu yapıların yıkılıp yerine Deprem Yönetmeliği’ne ve çağdaş yaşama uygun yapıların yapılması şeklinde özetlenen kentsel dönüşüm projesinde en hızlı ilerleyen ilçelerden biridir. İlçede, kentsel dönüşüm kapsamında 10 yıl içerisinde yaklaşık 26.000 konutun yerinde dönüşüm ile yenilenmesi planlanmaktadır.
Esenler ilçesinin konumlu olduğu İstanbul’da, kişi başına düşen yeşil alan miktarı yaklaşık 3 m2 iken, Esenler’de bu rakam 0,75 m2 civarındadır. Dünya genelinde kabul gören kişi başına düşen yeşil alan miktarı ise 8-12 m2 aralığındadır. Bu durum, ilçedeki yaşam kalitesinin ve kentleşme başarısının oldukça düşük olduğunun göstergesidir.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yazısı ve Bakanlar Kurulu’nun kararı üzerine 7 Ekim 2012 Resmi gazetede yayınlanan 2012/3791 sayılı karar ile İstanbul İli, Esenler İlçesi, Havaalanı ve Tuna mahalleleri sınırları içerisinde bulunan bazı alanlar riskli alan ilan edilmiştir.
Esenler ilçesi sınırlarında kalan Havalanı Mahallesi’nde, 05.10.2012 günü başlayan Kentsel Dönüşüm, Oruç Reis, Turgut Reis, Çifte Havuzlar, Tuna ve Menderes mahallelerinde devam etmektedir. Yaklaşık 146.000 bağımsız bölümün bulunduğu ve yapı stoğunun yaklaşık % 85’inin 20 yaşın üzerinde olduğu bölgede, Deprem Yönetmeliği’ne göre inşa edilen konutların oranı ise yalnızca % 10 seviyelerindedir.
Havaalanı Mahallesi’nde, çok hisseli ve tarla vasıflı olan, üzerinde yoğun yapılaşmanın bulunduğu 71.820 m2 yüzölçümüne sahip parseller üzerinde süren dönüşüm çalışmaları, bölgedeki kaçak ve düzensiz yapılaşmaların sonucu olarak her hissedara eşit paylaşımın yapılamayacağı fark edildikten sonra ifraz aşamasında askıya alınmıştı. Bu sorunların çözülebilmesi için fizibilite çalışmaları devam etmiş ve bölgede kentsel dönüşümün uygulanması için gerekli olan 2/3 çoğunluğa ulaşılmış olup, kentsel dönüşüme olumlu bakan sakinler binalarını boşaltmaya başlamış ve takiben binaların yıkımına başlanmıştır. Havaalanı Mahallesi’nde 254 bina ve toplam 1.227 bağımsız bölümün bulunduğu 72 bin metrekarelik alanda yürütülen Kentsel Dönüşüm bölgesinin yüzde 70’inden fazlasının nüfustan arındırılmış durumda ve hak sahipliği sözleşmesinde yüzde 98’e ulaşılmıştır.
Oruç Reis Mahallesi’nde yürütülen kentsel dönüşüm çalışmalarında, ifraz sorunları ve kaçak yapılaşma nedeniyle yoğun yapılaşmaya maruz kalmış, mülkiyet sorunlarının çözümlenemediği yaklaşık 72.000 m2 alana sahip bölge içerisinde yürütülmektedir. Kamulaştırma konusunda sıkıntı yaşanan bölgenin yakın zaman içinde “kentsel dönüşümde öncelikli bölge” ilan edilmesi planlanmakta olup, bu sayede bölgedeki çalışmalara hız kazandırılması düşünülmektedir.
İlçe geneline göre yapı ve nüfus yoğunluğu nispeten düşük olan Çifte Havuzlar Mahallesi’ndeki kentsel dönüşüm çalışmaları da kamulaştırma sorunları nedeniyle yavaşlamış durumdadır.
Turgut Reis Mahallesi’ndeki kentsel dönüşüm çalışmaları kapsamında inşa edilen yapıların 1. etabında yer alan 11 katlı 7 bloktan oluşan 282 konutun inşaatı tamamlanmış olup, teslimat işlemleri başlatılmıştır. Bununla birlikte Esenler’de Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile yürütülecek kentsel dönüşüm projesinin bir bölümü olan Tuna Mahallesi’nde 77 binada 350 bağımsız bölüm yıkılarak yerine 28’er katlı iki kulede toplam 800 konut yapılacak. Sosyal donatılar, ticari ünitelerin de bulunacağı projenin ismi ise Tuna 2071 olacak. Kat bahçeli, geniş teraslı dairelerin de yer alacağı projede 1+1, 2+1, 3+1 ve sınırlı sayıda 4+1 daireler bulunacak.
Bunlarla birlikte Esenlerin 1/1000 ölçekli planları Büyük Şehirden çıktı. Uygulamalı plan teklifi ilçe meclisinde 12-04-2012 tarih 122 sayılı karar ile uygun görülerek İ.B.B. Şehire gönderilmişti, söz konusu planlar 14-02-2013 tarihli 2013/150 dosya numaralı 143 nolu rapor olarak İ.B.B.Şehir Meclisinden geçmiştir.

Firma Bilgisi: Tskb