TSKB Gayrimenkul Değerleme ile Bölge Dosyaları: Gebze

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Değerleme Uzmanı Zeynep Sinem Konca, Gebze’deki değişimleri Emlakwebtv’ye anlattı

13 Haziran 2014 / Emlakwebtv
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Değerleme Uzmanı Zeynep Sinem Konca, Gebze’de gayrimenkuldeki son durumu Emlakwebtv’ye değerlendirdi. Konca, şöyle konuştu: “Gebze, İstanbul karayolu üzerinde İzmit'e 51 km. Uzaklıkta olup büyük sanayi kuruluşları yanında Türkiye Bilimsel Araştırma Kurumu (TÜBİTAK) da ilçede bulunmaktadır.

Gebze, Türkiye'de en hızlı sanayileşen ilçelerdendir. Birçoğu yabancı sermaye ile kurulan 755 adet büyük ve orta ölçekli sanayi kuruluşu faaliyet göstermektedir. İstanbul'dan Anadolu'ya geçiş hattında bulunan bu bölge üretim yapmak için çok büyük avantajlar taşımaktadır. İstanbul'a yakınlık, su ve enerji gibi imkanlar, yetişmiş işgücünün bulunması, her türlü ulaşım zenginliği bu bölgedeki sanayi yatırımlarını destekleyen birer itici güçtür. Gebze bölgesinin liman ve ulaşım merkezlerine yakınlığı depo ve antrepoların bölgede yoğun olarak bulunması, su, haberleşme, altyapı, elektrik, demiryolu imkanlarına sahip olması, zararlı ve tehlikeli maddelerin limandan fabrikaya kısa ve güvenli yoldan transferi gibi faktörler, Gebze bölgesinin tercih edilmesine sebep olmaktadır. Gebze'de sanayiye yoğun bir talebin olması nedeniyle devlet ve özel sektör temsilcileri organize sanayi bölgeleri kurmak üzere bir araya gelmişlerdir. İlçenin nüfusu, 2013 yılı adrese dayalı nüfus kayıt sistemine göre 329.195’e ulaşmıştır.

Gebze, Marmara Bölgesi'nde, Kocaeli iline bağlı olarak Anadolu'nun İstanbul'a ve Avrupa'ya bağlantısı konumunda bulunan limanlar, havalimanı, devlet demir yolları ve D-100 otoyolu, TEM Karayolu çevresinde kurulmuştur. Yolların doğu-batı yönünde olması nedeniyle kentsel alanı ve sanayisi bu doğrultuda gelişmiştir. Yoğun sanayi yapılanması ile dikkat çeken Gebze, her ne kadar idari olarak Kocaeli'ye bağlıysa da, yakınlığı sebebiyle İstanbul ile, hem ticari hem de sosyal ilişkileri gelişmiştir. Gebze nüfus yoğunluğu açısından Kocaeli ve Türkiye ortalaması üzerindedir.

İzmit’te pek çok alışveriş merkezi bulunmaktadır Gebze hinterlandının dışında olsa da İzmit'te yapılan AVM yatırımları sürmektedir. İzmit bölgesinde Esas Holding’in geliştirdiği 41 Burda adında bir AVM projesi bulunmaktadır. Proje aşamasındaki 41 Burda AVM 120.000 m² kapalı inşaat alanına, 62.000 m² kiralanabilir alana sahip olacağı bilgisi edinilmiştir.

Kişi başına düşen harcanabilir gelirin hızla artması ve kredi kartı kullanımının yaygınlaşması ile birlikte perakende sektöründeki kuvvetli yükseliş devam etmektedir. Gebze bölgesinde perakende sektörü incelendiğinde yakın bölgedeki tek AVM olan Gebze Center AVM’nin ön plana çıktığı görülmektedir. Gebze Center AVM, Hereke, Bayramoğlu, Körfez, Derince’yi de kapsayan yakın çevrede İstanbul dışındaki tek AVM’dir ve doluluk oranları yüzde 96 civarındadır. Gebze Center AVM, alışveriş fonksiyonunun dışında, özellikle yeme-içme fonksiyonu olarak kentte istihdam edilen nüfusa hizmet etmektedir.

Bölgede yaşayanlar, özellikle OSB çalışanları ve bankacılık üslerinde çalışanlar alışveriş ve yeme-içme amaçlı olarak Gebze Center ve İstanbul il sınırındaki Viaport AVM’yi tercih etmektedir. Gebze Center 2010 yılında açılmış olup, 59.054 m2 kiralanabilir alana sahiptir. Mevcut durumda yüzde 96 doluluk ile çalışan AVM’nin doluluk seviyesi 2011-2013 yıllarında yüzde 95-97 seviyelerinde kalmıştır.

Gebze’deki ticari aktivite yoğunluğu incelendiğinde; D-100 Kuzeyi olarak isimlendirilen bölgede tarihi kent merkezi (çarşı) bulunmaktadır. Çarşı merkezinde günlük ticaret aktivitelerle birlikte; resmi kurumlar (Kaymakamlık ve ilçe müdürlükleri), bankalar, marketler, büro ve iş yeri kullanımları yer almaktadır. Çarşı merkezinde cadde üzeri perakende kiraları 30-35 TL/m²/ay  aralığında değişmektedir.

Kentin yeni açılan Belediye Binası çevresinde kuzeye doğru gelişme gösterdiği gözlemlenmiştir. Belediye binası çevresinde MARKA Kalkınma Ajansı, Kocaeli Büyükşehir Belediyesi Ek Hizmet Binası, Kocaeli Ticaret Odası Gebze Şubesi bulunmaktadır. Genellikle büro ve iş yeri kullanımında olan bölgede cadde perakendeciliği henüz gelişmemiştir. Bu yeni gelişen bölgede çarşı merkezinden farklı olarak, banka gibi kurumsal firmalara hitap etmesi amacıyla 500 m² - 800 m² büyüklüğünde cadde üstü perakende alanları inşa edilmiştir. Bu alanların kira birim değerleri 20-25 TL/m²/ay aralığında değişmektedir.

Ayrıca bölgedeki en büyük hastane niteliğinde olacak Fatih Devlet Hastanesi’nin ihalesi 11 Kasım 2013 tarihinde gerçekleştirilmiştir. Mevcut durumda 26.677 m² alanlı binadan oluşan hastane için geliştirilen projede, yeni inşa edilecek hastane binasının 56.420 m² olacağı öğrenilmiştir.” 

 

Firma Bilgisi: Tskb