TSKB Gayrimenkul Değerleme ile Bölge Dosyaları: Kartal

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Özel Projeler Departmanı Kıdemli Değerleme Uzmanı Buğra Ersan Tüzgen ile Kartal'ın yeni yüzü hakkında konuştuk

Emlakwebtv, 'TSKB Gayrimenkul Değerleme ile Bölge Dosyaları'yla yatırımlarınıza yön veriyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Özel Projeler Departmanı Kıdemli Değerleme Uzmanı Buğra Ersan Tüzgen ile Kartal'ın yeni yüzü hakkında konuştuk.

KARTAL İSTANBUL İÇİNDE NASIL BİR KONUMA SAHİP?

Kartal İstanbul il sınırlarının doğusunda konumlanmış, denize kıyısı olan, E-5 ve TEM bağlantısı mevcut ve ulaşımı rahat konumda olan bir ilçedir. A-2 bağlantı yolu ile Yakacık ve Soğanlık Bölgesini TEM Otoyolu’na bağlamaktadır. Geniş sahil yolu ile Tuzla – Kadıköy birbirine bağlanmaktadır.

Kartal kuzeyinde Sancaktepe-Sultanbeyli, batısında Maltepe, doğusunda Pendik ve güneyinde Marmara denizi ile çevrilidir.

Kartal, Anadolu’daki birçok ilden daha büyük ve kalabalık bir nüfusa sahiptir. 2012 yılı nüfus sayımına göre toplam nüfusu yaklaşık olarak 443.000’dir (net 443.293). İstanbul’un Anadolu’ya açılan bir penceresi durumunda olması ve deniz yollarının kullanımı ile Yalova ve Bursa illerine gidişi kolaylaştırması bakımından önemli bir coğrafi konuma sahiptir. Kartal ilçesi deniz kıyısında bulunmasına karşın bir sayfiye bölgesi değildir. Bu sebeple yazlık ve kışlık nüfusu arasında bir fark bulunmamaktadır.

BÖLGEYİ CAZİBE MERKEZİ HALİNE GETİREN ÖZELLİKLERİ NELER?

Bölgenin bugünkü önemini kazanmasındaki en önemli pay Kartal’da yapılması planlanan Kentsel Dönüşüm Projesi. Günümüzden 10 sene öncesine gidildiğinde kentsel dönüşüm denildiğinde akla gelen en önemli iki merkez Kartal ve Zeytinburnu’ydu. Her iki bölgenin kentsel dönüşüm ile adının anılmasının en önemli ortak noktaları söz konusu bölgelerin şehrin önemli ulaşım akslarını düzenin kesişim noktalarında yer alması ve bölgedeki sanayi tesislerinin köhneleşerek kullanım dışına çıkıyor olmasıdır.

İ.B.B. tarafından hazırlanan çevre düzeni planına göre Kartal Bölgesi, İstanbul’un Anadolu Yakası’nda Kozyatağı ile birlikte birinci derece merkez olarak planlanmıştır. İstanbul gibi bir metropolde merkezi konumda proje geliştirmek oldukça zor bir durumdur. Avrupa Yakası’nda MİA alanlarında ve Kozyatağı’nda büyük ölçekli arsa stoğu oldukça kısıtlı olmasına rağmen Kartal Bölgesin’nde konut ve hizmet alanları olarak projelerin geliştirilebileceği ciddi büyüklükte ve nitelikte arsa stoğu bulunmaktadır.

Ayrıca 2012 yılında faaliyete geçen Kadıköy-Kartal metrosu bölgede ulaşım açısından belli bir rahatlayı sağlammış olup bölgenin erişilebilirliğini artırmıştır.

Uzun süren inşaat sürecinden sonra 2013 yılının başında faaliyete başlayan ve dünyanın en büyük adliye sarayı da bu bölgedeki hareketliliğin önemli nedenlerinden birisidir. Adliye sarayı ticari gayrimekul gelişimini etkilemiştir.

Sabiha Gökçen ve çevresindeki ticari gelişim, bankaların operasyon merkezlerinin bu bölgelere taşınması önemli bir beyaz yaka nüfusunu arttırmıştır. Bu kesimin yaşamak için Kartal’ı tercih etmesi beklenmektedir. Çünkü İstanbul merkezine ulaşımın kolay olması bölgeyi ön plana çıkartmaktadır.

ULAŞIM AÇISINDAN KARTAL NASIL BİR AĞA SAHİP? ÖZELLİKLE METRONUN GELMESİ BÖLGEYİ NASIL ETKİLEDİ?

2012 yılında faaliyetine başlayan ve Kadıköy ile Kartal arasını E-5 ile paralel olarak birbirine bağlayan metro hattı ve Kartal Adliyesi E-5 bölgesini çok aktif bir konuma sokmuştur. Bu bölgede şuan birçok yapılmış ve yapılmakta olan otel, ofis ve rezidans projeleri mevcuttur. Metro inşaatı daha inşaat aşamasında iken bu bölgenin raiç bedellerini yükselmiştir. Buralarda daha çok avukatlar büro yada home ofis şeklinde değerlendirecekler.

Metro E-5' den Kartal' ın Kadıköy'e kadar olan mesafesini 32 dakikaya kadar indirmiştir. Metronun aynı zamanda Kartal merkezine kadar indirilmesi yani sahile kadar bağlantısının yapılacağı projesinde mevcuttur. Ayrıca Mevcut metronun Sabiha Gökçen’e kadar uzatılması için çalışmalar başlamıştır. Metronun özellikle E-5 bölgesindeki raiç bedelleri yükselttiği kesindir.

Ayrıca Minibüs yolu olarak tabir edilen Bağdat Caddesi’nin Kartal’dan da geçir olması bölgenin erişilebilirliğini artırmaktadır.

Ayrıca Marmaray Projesi ile Kartal merkezden geçen mevcut tren yolunun iyileştirilmesi sağlanacak olup böylelikle Gebze Halkalı arası tek vasıta ile katedilebilecektir.

NÜFUSA BAKTIĞIMIZDA, 2007 YILINDA 540 BİN SEVİYESİNDEYKEN, 2012’DA 443 BİN CİVARINA DÜŞTÜĞÜNÜ GÖRÜYORUZ. BU DÜŞÜŞ NEDEN KAYNAKLANIYOR?

Şuanda ilçe statüsüne sahip Pendik’in 1987 yılında, Maltepe ve Sultanbeyli’nin 1992 yılında, Sancaktepe İlçesi’nin mahallesi olan Samandıra’nın 2008 yılında, Kartal ilçesinden ayrılması nedeni ile Kartal ilçesinin nüfusunda azalma meydana gelmiştir.

2008 yılında Samandıra’nın Kartal İlçesi’nden ayrılmasından sonra toplam ilçe nüfusunun azalmasına rağmen ilçenin merkez nüfusu 2009 yılında da bir önceki yıl gibi 426.000 seviyesinde kalmıştır.

2010 yılında bölgedeki nitelikli rezidans projelerinin tesliminin başlaması ile birlikte ilçe nüfusunda bir artış gözlemlenmiştir. Bu artış son 3 yılllık süreçte devam etmiş olup 2012 yılı sonu itibariyle 443.000 seviyesine gelmiştir.

Şuanda 443.000 Kişi nüfusa sahip olup artış grafiği yukarı yönlüdür.

KARTAL KENTSEL DÖNÜŞÜM BÖLGESİNDE SON DURUM NEDİR VE BU PROJENİN KARTAL’A KATKISI NE OLDU?

Kartal Kentsel Dönüşüm Projesinde amaç Kartal Sahil bölgesi- E-5 koridorunda yer alan büyüklü küçüklü birçok sanayi tesisinin tasfiye edilerek bu bölgeye nitelikli konut, otel, ofis projeleri, sanat merkezleri ile marina ve kruvaziyer limanı inşa ederek bölgenin Anadolu Yakası’nın çekim merkezi haline gelmesini sağlamaktır.

Proje sahasında büyüklü küçüklü bir çok sanayi işletmesi yer almaktadır. Bölgede en büyük yüzölçümünde araziye sahip olan şirketler Türkiye’de bilinirliği yüksek olan Doğuş Holding, Mutlu Akü, Eczacıbaşı gibi firmalardır.

"Proje Kapsamında kentsel dönüşüm alanı sınırları içinde 14 adet alt merkez Uygulama İmar Planları" 2012 yılının ortasında onaylanmıştır. Bölgenin 14 adet alt merkeze bölünmesindeki ana amaç planlara yapılacak itirazlar sonucu oluşacak plan durdurma kararının yalnızca ilgili altmerkeze ait planı etkileyecek olması ve diğer bölgelerde uygulamanın devam etmesi içindir.

2012 yılı ortasında onaylanan uygulama imar planları ile mevcut durumda uygulama yapılamamakta olup yeni yapılacak parselasyon planları ile proje kapsamındaki bütün parsellerden yaklaşık %40 oranında DOP kesintisi yapılacak ve yeni imar parselleri oluşturulduktan sonra bölgede inşaat faaliyetine başlanabilecektir.

Kartal’da Kentsel dönüşüm sanayi tesislerinin tahliye edilmesi için planlanmış olsa da yıllardır hayata geçemedi. İmar planlarındaki belirsizliğe rağmen söz konusu projede arsa sahibi olan büyük firmaların bölge ile ilgili çalışmaları devam etmektedir. İmar planları ile ilgili belirsizliğin ortadan kalkmasından sonra bölgedeki hareketliliğin hızlıca başlayacağı düşünülmektedir.

Kartal Kentsel dönüşüm projesinin bölgeye katlısı projenin açıklandığı zamanlarda bölgede arsa ve konut fiyatlarında büyük bir artış olmasına sebep oldu ancak proje ile ilgili belirsizliklerin uzun zamandır devam ediyor olması sebebiyle bölgede oluşan yüksek fiyatlar durağanlaşmaya sebep oldu.

KARTAL’DA KONUT VE OFİS SEKTÖRÜNÜN SON DURUMU NE ŞEKİLDEDİR?

Kartal’da yer alan prestijli konut projeleri E-5 Karayolu’na cepheli veya yakın bölgelerde inşa edilmektedir. Bunu ana sebeplerinin başında gelen unsur Kartal - Kadıköy Metro hattının yakın zaman önce faaliyete geçmiş olmasıdır. Nitelikli konut projeleri olarak bölgede göze çarpan inşaat aşamasındaki projeler, espadon, kartal mesa, fer yapı mai, Çukurova Tower, İz Tower’dır. Adalet sarayı projesi ile birlikte bölgede oldukça fazla henüz bitmiş veya yakın zamanda inşaatı tamamlanacak olan bir çok ofis projesi bulunmaktadır. Bölgede inşaat halindeki projelerle birlikte yaklaşık 180.000 m2 ofis arzı bulunmaktadır. Bu sebeple ofis projelerindeki satış hızları önemli ölçüde düşüş göstermiştir. mevcut projelerde genellikle stüdyo, 1+1 ve 2+1 konseptte daire dağılımı bulunurken yeni projelerinde 1+1 ve 2+1 ‘e ağırlık verildiği gözlemlenmiştir. Konut fiyatları minimum 2.500 TL ile 4.500 TL arasın değişirken ofis fiyatları ise 3.500 TL ile 6.500 TL/m2 aralığında seyretmektedir.

Firma Bilgisi: Tskb