TSKB Gayrimenkul Değerleme ile Bölge Dosyaları: Tarlabaşı

TSKB Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarından Simge Sevin Aksan ile Tarlabaşı hakkında konuştuk

Tarlabaşı’nın profili nasıl değişti?

Tarlabaşı kuzeyde Dolapdere, güneyde Tarlabaşı bulvarı, doğuda Talimhane ve batıda Kasımpaşa ile sınırlanmış, İstanbul eski yerleşem alanlarından birisi durumundadır.

1950’li yıllara kadar İstanbul’daki konsolosluklarda çalışan üst düzey yönetici gayrimüslimlerin yaşadığı bir bölgeyken, bu kişilerin bölgeyi terk etmesi sonucunda köklü bir profil değişimine maruz kalmıştır. Boşaltılan binaların bir kısmı odalara bölünerek ucuz fiyatlarla alt gelir grubuna kiralanmış, bir kısmı ise tamamen bedelsiz olarak işgalciler tarafından kullanılmaya başlanmıştır. 1960’lı yıllarda yaşanan köyde kente göç ile birlikte bölgeye gelen Doğu ve Güneydoğu’lu vatandaşlar ile birlikte Tarlabaşı son derece kozmopolit bir bölge haline gelmiştir.

Bölgede yaşayan halkın büyük bir bölümü marjinal iş kollarında çalışmakta olup, bu kozmopolit yapı bölgede zamanla güvenlik başta olmak üzere birçok problemin ortaya çıkmasına neden olmuştur. Binalar yıpranmaya başlamış ve bölge artık bir çöküntü alanı halini almaya başlamıştır.
Tarlabaşı’ndaki değişim sonucu yaşanan gelişmeler nelerdir?

Bu durumun sonucu olarak, bölgede yaşanan sürecin ve kentsel dönüşüm dinamiklerinin etkisiyle birlikte 5366 sayılı yasaya istinaden 2006 yılında çıkan karar ile Tarlabaşı bölgesi Kentsel Yenileme Alanı ilan edilmiştir. Ardından 2007 yılında Beyoğlu Belediyesi tarafından bölgedeki çalışmaları yürütmek adına açılan ihaleyi Gap İnşaat kazanmıştır. Onaylanan 1/1000 ölçekli Kentsel Sit Alanı Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı ve bölge halkıyla yapılan anlaşmalar sonucunda 2010 yılında, kamu özel sektör işbirliği ile gerçekleştirilmiş ilk yenileme projesi olan Tarlabaşı’nda çalışmalar başlatılmıştır.
Yenileme çalışmaları hangi bölgede başlatıldı?

Çalışmaların başladığı alan Tarlabaşı’nda yoğunluğun en düşük ve yapıların en bakımsız olduğu Bülbül, Çukur ve Şehit Muhtar mahallelerinin bulunduğu kesimdedir. Mevcut çalışma, Tarlabaşı’nda yer alan yapı stoğunun yaklaşık %5‘ine denk gelmekte olup, 9 ada ve toplam 278 binayı kapsamaktadır. Söz konusu binaların 210 adedi tescilli bina durumundadır. Yasa gereği konu binaların yıkılmadan mevcut yükseklik ve biçimleri korunarak yenilenmesi gerekmektedir. Proje kapsamındaki çalışmalarda çeşitli üniversitelerin mimarlık fakültelerinde görev yapan hocalardan danışmanlık hizmetleri alınmaktadır ancak diğer taraftan projeye tepkiler de bulunmaktadır.

Projeye tepkiler nasıl?

Tarlabaşı’nda yürütülmekte olan çalışmaları destekleyen gruplar olduğu gibi projeye tepki gösteren gruplar da bulunmaktadır.
Olumsuz eleştirilerden bir kısmı, bölge halkının yerlerinden taşınmış olması konusuyla ilgilidir. Tarlabaşı’nda yaşayan halkın büyük bir kısmı, İstanbul’un yeni gelişim alanlarından sayılan Kayabaşı bölgesine taşınmıştır. Burada TOKİ tarafından yapılan konutlarda kendilerine yer gösterilmiş ve ev sahibi olmaları sağlanmıştır. Ancak daha önce Sulukule örneğinde bu bölgeye taşınan halkın büyük kısmının uyum sağlayamayarak tekrar buradan taşındığı gözlemlenmiştir.
Projeye yöneltilen bir diğer eleştiri hatta dava konusu olmuş nokta da tescilli yapıların yenilenmesi ile ilgili olarak ortaya çıkmaktadır. Bu yapıların mevcut yükseklik ve biçimleri korunarak yenilenmesi gerekirken yıkılmaları söz konusu olmuş ve bu durum ilgili meslek odaları tarafından da gündeme taşınmıştır.

Proje tamamlandığında nasıl bir değişim planlanıyor?

Proje tamamlandığında bölgenin yaklaşık %50’sinin konut olarak ayrılması planlanmaktadır. Kalan kısımların ofis, ticaret ve turizm olarak düşünüldüğü projede ilk olarak Tarlabaşı 360 ofis projesi satışa sunulmuştur. 54 adet ofis biriminden oluşan proje ortalama 7.500 USD/m2 birim fiyatlarla satışa çıkmış olup 2017 yılı itibariyle anahtar teslimlerinin gerçekleştirilmesi planlanmaktadır.

Proje genel olarak nasıl değerlendirilebilir?

Projeye genel olarak bakıldığında yapılan çalışmaları, İstanbul’un girilemez hale gelmek üzere olan bir bölgesinin yeniden kente kazandırılması çabası olarak değerlendirmek mümkündür. Ancak burada önemli olan nokta, bölgenin tarihi dokusu yok edilmeden yenilenebilmesi ve bölgede planlı gelişmenin sağlanabilmesidir. Bölgede var olan araç yoğunluğu mevcut durumda sorun yaratmakta ve çeşitli alternatiflerin aranmasına sebep olmaktadır. Taksim yayalaştırma projesinin gündeme gelme sebeplerinden birisi de gün geçtikçe artan ulaşım problemidir. Yapılacak olan yeni projenin fayda sağlayabilmesi adına trafik sorunu için de kalıcı çözümler getirmesi gerekmektedir.

Firma Bilgisi: Tskb