TSKB Gayrimenkul Değerleme ile Bölge Dosyaları: Zeytinburnu

TSKB Gayrimenkul Değerleme Yönetmeni Selçuk Suiçmez ile Zeytinburnu hakkında konuştuk.

Zeytinburnu İlçesinin Özellikleri ve Potansiyeli nedir?

Zeytinburnu ilçesinin en önemli özelliği yakın zamana kadar kaçak ve çarpık yapılaşmanın en yoğun olduğu bölgelerden birisi olmasına rağmen kısa sürede hızlı bir dönüşümle farklı bir çehreye dönmesi oldu. Zeytinburnu’ndaki bu dönüşümdeki en büyük etkenlerden ikisi; sanayilerin hızla şehir dışına taşınmasıyla ortaya çıkan arsa stoku ve konumundan kaynaklı ulaşım avantajıdır.

Zeytinburnu her zaman ulaşım açısından avantajlıydı; yalnızca E5 vasıtasıyla değil, deniz ve demiryolu vasıtasıyla da ulaşım için elverişli bir bölge. Bakırköy’ yakın olması, bölgeden geçen iki farklı demiryolu hattı (Sirkeci-Halkalı hattı ve Aksaray-Havalimanı hattı )da ulaşım kolaylığına örnektir. Bunların yanı sıra Marmaray Projesi çok önemli, bölgeye çok büyük gelişim sağlayacak. Bilindiği üzere Marmaray Projesi, İstanbul’un iki yakasını tüp geçitle birbirine bağlıyor. Bu proje kapsamında Kazlıçeşme’den yer altına inen hat, Yenikapı-Sirkeci güzergahında ilerleyip Üsküdar’dan yeryüzüne çıkıyor. Bu lokasyonda Zeytinburnu’nda iki farklı durak öngörülmüş durumda; bu da ilçenin ulaşılabilirliğini büyük ölçüde artıracak bir etken.

Zeytinburnu ilçesinde son yıllarda ne gibi bir gelişim görülmektedir?

Az evvel saydığımız etkenleri de göz önüne alırsak ilçenin ulaşım imkanlarının gelişmesiyle doğal olarak konut tipi yapılaşma büyük talep gördü. Zaten Zeytinburnu ticari faaliyetin yoğun görüldüğü iki alan arasında konumlanmış durumdaydı. Bakırköy hem ticari hem de konut tipi yapılaşmanın yoğun olduğu bir ilçe, diğer tarafında ise hem tarihi olan hem de ticari faaliyetin çok yoğun olduğu Fatih ilçesi bulunmaktadır. Böylesi ticari yoğunluğun çok olduğu iki ilçe arasında kalan bölge, kısa sürede konut açısından yoğun talep ve ilgi gördü. Dolayısıyla en hızlı gelişim konut tipi yapılaşmalarda oldu. Bu bağlamda denize yakın yerlerde daha üst sınıf, A + diyebileceğimiz Ottomare gibi, Onaltıdokuz gibi projeler yapıldı. Daha iç kısımlarda nispeten mütevazı sayılabilecek daha orta ölçekli projeler ilçeye büyük katkı sağladı.

Bunun dışında yerel yönetimlerin, kamu yatırımlarının da ilçenin dönüşümünde etkisi oldu. Sosyal – sanat merkezleri, spor tesisi gibi yapılar yalnızca yapısal olarak değil sosyal olarak da ilçenin dönüşümüne katkı sağladı.

Konut projelerinin fiyatlarının ne aşamada olduğuna gelirsek; denize yakın bölgede yer alan Ottomara, Onaltıdokuz projelerinin büyük çoğunluğu satılmış olsa da 12000-13000 TL/metrekare mertebesinde. Denizden daha iç kısımlara geçtikçe fiyat daha makul seviyelere iniyor. Bu durumda da 4000 ile 8000 arasında değişen konut fiyatlar aralıkları ile karşılaşmak mümkün. En uygun fiyatlar ise kentsel dönüşüm kapsamında inşa edilen Veliefendi tarafındaki SahilPark projelerinde mevcut. Buralarda 4000 TL’ye kadar düşebiliyor yeni dairelerin fiyatları.

Kentsel dönüşüm projelerinin bölgeye yansıması ne durumdadır?

Zeytinburnu bölgesi kentsel dönüşüm projeleri açısından özel bir öneme sahip. Çünkü deprem amaçlı dönüşüm projelerinin ilk örneklerinden biri bu ilçede hayata geçti. İstanbul Büyükşehir Belediyesi yan kuruluşu KİPTAŞ önderliğinde Sümer Mahallesi’nde büyük ölçekli bir dönüşüm projesine başlandı. Bu projenin ilk etabı tamamlandı ve oturum başladı. Bu proje kapsamında yaklaşık 1400 adet konut inşa edilmesi planlandı. Birinci etapta bu konutların 650 tanesi tamamlandı. Deprem odaklı ilk kentsel dönüşüm örneklerinden olduğu için Zeytinburnu özel bir konumda.

Seaport Projesinde son durum nedir?

Zeytinburnu’na çok farklı bir çehre katacak, marina projesi denilebilir. Konut, AVM, ofis,rezidans da içeren büyük ölçekli bir proje. Bu projenin hukuki süreci biraz sancılı oldu, çeşitli sıkıntılar yaşadı. Özellikle bu bölgedeki projelerin İstanbul’un siluetini etkilemesinin oluşturduğu hava ile daha fazla sorunlar da su üstüne çıktı. Fakat son noktada projenin emsal katsayısı ve yüksekliğinin düşürülmesi ile mutabakat sağlandı gibi gözüküyor. Proje kapsamında 436bin metrekarelik bir dolgu alanı bulunuyor. Bu dolgu Kazlıçeşme tarafında deniz alanında sağlanacak. Ve bu alan üzerinde 350 bin metrekareyi kapsayacak bir inşaat yapılması planlanıyor.

Firma Bilgisi: Tskb