Tüm yönleriyle Gayrimenkul Yatırım Fonları

Gayrimenkul sektörü özellikle son dönemde yeni finansman enstrümanları ile tanıştı. "Gayrimenkul Sertifikası" gibi "gayrimenkul finansmanı" ile ilgili başlıklara ek olarak, konunun yatırım boyutu da "Gayrimenkul Yatırım Fonları" ile kamuoyu ve finans çevrelerinin gündemine girmeye başladı. Yeni hukuki düzenlemelerle birlikte de Gayrimenkul Yatırım Fonları'nın işleyiş mekanizması netlik kazandı. Gayrimenkul Yatırım Fonları konusunu tüm yönleriyle Omurga Gayrimenkul Portföy Yönetim Şirketi Genel Müdürü Oğuz Kösebay ile konuştuk.

Gayrimenkul yatırım fonları 2017'de faaliyete başladı

Soru: Türkiye GYF'lerle yeni tanışıyor? Kısaca anlatabilir misiniz, Gayrimenkul Yatırım Fonu Nedir?

Oğuz Kösebay: Gayrimenkul Yatırım Fonları, yatırımcıların kolektif olarak, birleşerek, gayrimenkule yatırım yapacakları bir platform. Bu platformların kurucusu portföy yönetim şirketleri ya da bizim gibi gayrimenkul portföy yönetim şirketleri. Bunların tebliğini SPK çok yeni düz enledi. 2014 yılı Temmuz'unda devreye girdi. 1 yıldan bu yana ve çoğunlukla 2017 yılı başında, çok sayıda fon izinlerini aldı ve böylece GYF'ler kurulmuş oldu. Bunlar menkul kıymet fonlarına çok benziyor. Sadece portföyde, varlık olarak TL, döviz ya da hisse senedi değil, gayrimenkul bulunuyor. Dolayısıyla bir yatırımcı GYF'nin bir payını satın aldığında, portföy içindeki tüm gayrimnekulün kira getirisi ve değer artışına ortak olmuş oluyor. Yatırım fonu niteliğiyle sadece bitmiş ürüne yatırım yapılabiliyor. Nitelikli yatırımcı tanımı var. Sadece bunlar yatırım yapabiliyor. Bu tanım da 1 milyon TL'lik varlığı olan herkesi kapsıyor. 

Aktif haldeki 7 GYF'nin büyüklüğü 1.8 milyar TL'ye ulaştı

Soru: Şu anda Türkiye'de kaç fon izin almış durumda? Kaç tanesi aktif? Bunların büyüklüğünde bahsedebilir miyiz?

O.K: Şu ana kadar 27 fon izin aldı. Bunların şu anda 7 tanesi aktif, ihraç edilmiş durumda. Yatırım yapılmaya hazırlar. Baktığımızda, bunların 1.8 milyar TL'lik büyüklüğüne ulaştığını görüyoruz.

Fonda getiri süresi daha kısa

Soru: Türkiye toplumunda klasik gayrimenkule yatırım eğilim çok güçlü. İnsanlar tapuyu görmek istiyor, daireyi dükkanı görmek istiyor. GYF'lerin klasik gayrimenkul yatırımı karşısındaki avantajları nelerdir?

O.K.: Gayrimenkule doğrudan yatırım yaptığımız zaman,önce süre açısından incelemeliyiz. Fonun süresi 5 yıl diyoruz ve 3.5 yıllık süre içinde yatırımınız fon içinde kalıyor. Genelde 3.5 sene uzun gibi gözüküyor. Ancak biz Türkiye'de yapılan yatırımları incelediğimizde, doğrudan yatırımcının gelirini 7-10 yıl arasında elde ettiğini görüyoruz.  GYF'lere yatırımın süresinin daha avantajlı olduğunu görüyoruz. Doğrudan yatırımda ayrıca gayrimenkulün tüm işleriyle yatırımcı ilgilenmek zorunda kalıyor. Bir ticari gayrimenkul ise kiralanması, bakımlar... Diğer taraftan son 15 yılda çok önemli inşaat işleri yapıldı. Bunların içinde önemli ticari birimler var. Bunlar kat kat, ünite ünite satılmaya çalışılıyor. Ticari ürünleri parçalı olarak satmaya çalıştığınızda, bu bir süre sonra apartman yönetimine dönüyor. Binalar çok çabuk eskiyor, kullanım amacında bir anda sapan binalara temas ediyoruz. Bu durumda yatırımcıları doğrudan satın almak yerine, tüm birimleri tek elden yöneten, bakımı, kiracı ilişkileriyle ilgilenen gayrimenkul yönetim şirketlerinin eline bırakıp bu fonlardan elde edeceği gelire odaklanmasına olanak tanınmış oluyor. 

Omurga ilk gayrimenkul fonunu Haziran 2017'de ihraç etti

Soru: Omurga Gayrimenkul Portföy Şirketi Olarak Siz neler yapıyorsunuz? Ne kadarlık bir fondan bahsediyoruz?

O.K.: 2015 yılında GYF şirketimizi kurduk. Tüm SPK izinlerinden sonra 30 Haziran'dan sonra, GYF'mizi ihraç ettik. Bizim 5 yıllık bir öngörümüz var. İlk 2 yıl yatırım süreci olarak gerçekleştirecek. Yıl sonuna kadar talep topluyoruz. Hedefimiz yıl sonuna kadar 200 milyon TL'lik büyüklüğe ulaşmak. Bu yatırım süreci içinde de, diğer fonlara kıyasla şöyle bir farktan bahsedebiliriz: Biz yatırım süreci içinde gayrimenkul alacağımız dönemlerde yatırımcılardan yatırım yapmayı taahhüt ettikleri miktarları almayı düşünüyoruz. Ve 5. yılın sonuna kadar tutmuyoruz. Arada Fon'un elde edeceği kira geliri, ya da 3. yılda satışı gerçekleştirilecek satıştan elde edilecek geliri elimizde tutmayacağız, doğrudan yatırımcıya iade edeceğiz. Dolayısıyla şöyle bir süreç olacak: Yatırım yapılan ilk dönemlerde bölüm bölüm yatırım yapıyor, süre sonunu beklemeden arada, süre sonunu beklemeden gelir oluştukça paylarını alıyor olacaklar. En sonda da bütün getirisiyle yatırımın geri dönüşü tamamlanmış olacak.

Gayrimenkul artık bir sermaye piyasası yatırımı 

Soru: Bu yeni alana yatırım yapmak isteyen yatırımcılara ne gibi mesajlar vermek istersiniz?

O.K.: Portföy yöneticisinin uzmanlığı ve ne tarzda gayrimenkule yatırım yapacaklarını sormaları çok önemli. Portföy yöneticisinin kendisi de bu fon içinde yatırım yapıyor mu, bu önemli. Biz Omurga olarak, tüm ortaklarımızla birlikte bu Fon'un içindeyiz. Dolayısıyla bizim de elimiz taşın altında. Bunun dışında "tapu sahibi olmak" önemli ama gayrimenkul yatırımının artık bir sermaye piyasası yatırımı olduğunu görmek lazım. Artık bu binaların sürdürülebilir yönetimi için, parça parça mülkiyet yerine, bunları tek elden yönetem fonlara ortak olduklarında, hem yatırım süresi daha kısa, hem de yatırım getirisi daha yüksek olacaktır. 

Firma Bilgisi: Omurga Gayrimenkul Portföy Yönetim Şirketi