Şufa hakkı nedir?

Avukat Ali Güvenç Kiraz, Emlakwebtv.com takipçileri için emlak terimlerini açıklıyor. 

Şufa hakkı nedir?

Şufa hakkı; hisseli olan taşınmazlarda, hissedarların paylarını satmak istediklerinde öncelikli olarak diğer hissedarların satın alma hakkıdır. Mesela; bir hisseli taşınmazımız var ve hissedarımız var. Bir kişi hissesini satmak istiyor. Diğer hissedara ihtarname çekmek zorundadır. Bu ihtarnamede "ben bu hissemi şu bedelle satıyorum. Almak ister misin?" der. 3 ay içerisinde diğer hissedar bu hakkı kullanırsa, hissesini satmak isteyen hissedar, hissesini satmak zorundadır. Eğer ki; 3 ay içinde bu hissedar bu hakkı kullanmaz ve süre geçmişse, hissesini satmak isteyen hissedar üçüncü kişiye hissesini satmak durumundadır. 

Kanuni Şufa nedir?

Hissedarlık esasına göre tescilli taşınmaz mallarda hissedarların birbirlerine karşı şufa hakları vardır. Bu hak kanun tarafından tanındığından kanuni şufa hakkı denmektedir. Kanuni şufa hakkının tapu kütüğüne şerhine gerek yoktur. Taşınmaz malda hisse sahibi olmak bu hakka sahip olmak için yeterlidir. Hissenin çok veya az oluşunun da önemi yoktur.

Şufa hakkının kullanılmasına esas olmak üzere, tapuda yapılan satışları şufa hakkı sahibine ihbar yükümlülüğü satıcıya ve yeni alıcıya aittir. Tapu sicil müdürlüğünün ihbar yükümlülüğü yoktur. Yapılan satış alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmelidir . Bu haktan feragat edilebilir. Feragat noterden yapılabileceği gibi tapu sicil müdürlüğüne başvurarak da yapılabilir. Tapu sicil müdürlüğüne başvurulması halinde feragat edenin beyanı tescil istem belgesine yazılarak tapu kütüğünün şerhler sütununa aşağıdaki şekilde şerh edilir. Feragatın bedelli veya bedelsiz yapılmış olmasının tapu sicili açısından bir önemi yoktur.

Şufa hakkı kullanma süresi ne kadar?

Önalım hakkı taşınmaz üzerindeki satışın hissedara bildirildiği tarih üzerinden üç ay geçmesiyle düşüyor. Kanunla açıklık getirilen bu süreyle amaç, önalım hakkının kötüye kullanılmasının önüne geçmek. Ve uzun süre önalım hakkının kötüye kullanılması tehditi altında bulunan alıcıları  güvence altına almak. 

Haktan feragat edilir mi?

Şufa hakkından feragat edilebilir. Feragat noterden yapılabileceği gibi tapu sicil müdürlüğüne başvurarak da yapılabilir. Tapu sicil müdürlüğüne başvurulması halinde feragat edenin beyanı tescil istem belgesine yazılarak tapu kütüğünün şerhler sütununa aşağıdaki şekilde şerh edilir. Feragatın bedelli veya bedelsiz yapılmış olmasının tapu sicili açısından bir önemi yoktur.

Şufa hakkının kullanılamayacağı haller nelerdir? 

* Taşınırlarda esasen yasal önalım hakkı yoktur. 
* Elbirliği mülkiyeti ise kat mülkiyetinde de durum aynıdır. 
* Mülkiyetin devri borcunu doğuran bağışlama veya trampa durumlarında ön alım hakkı kullanılamaz. 
* Kamulaştırma ve arazi toplulaştırması durumunlarında kullanılamaz. 
* Artırma yolu ile yapılan satışlardan cebri artırma ile satışlarda kullanılamaz. 
* İki şirketin birleşmesi durumunda kullanılamaz.
* Vakıf kurma işlemlerinde. 
* Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda ön alım hakkı kullanılamaz. 
* Esyayı kullanma borcu doğuran adi kira, ürün kirası gibi ilişkilerde de satın söz konusu olmadığından şufa hakkı da kullanılamaz.